Первичный рынок жилья премиум-класса. Москва: итоги 2010-го и прогноз на 2011 г.

 

 

 

Объект премиум-класса должен обладать набором характеристик, основные из которых расположение (центральные районы Москвы) и оригинальный архитектурный проект (как правило, от известного и авторитетного архитектурного бюро). Дома премиум-класса отличают использование высококачественных строительных и отделочных материалов, разнообразие современных объектов собственной инфраструктуры, предоставление сервисных услуг жильцам, а также высокий уровень безопасности (круглосуточная профессиональная охрана, технические системы безопасности с видеонаблюдением и контролем доступа).

 

 

 

Из 33 элитных жилых комплексов, представленных на рынке в течение года, 6 было практически полностью реализовано. Таким образом, по состоянию на конец декабря 2010 г. первичные продажи вели в 27 комплексах высшего класса (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»), в совокупности включающих в себя порядка 2,1 тыс. квартир суммарной площадью около 340 тыс. кв. м. В территориальной структуре элитных новостроек существенный объем (30%) реализуемых в течение 2010 г. квартир был сосредоточен в районе Хамовники, в основном на улице Остоженка, около 18% — в Тверском районе, 14% — в Замоскворечье. Следует отметить, что накануне кризиса лидерство по объему продаваемых площадей высшего класса принадлежало апартаментам в ММДЦ «Москва-Сити». В 2009–2010 гг. продажи вели только в трех из всех многофункциональных комплексов, относящихся к ММДЦ: «Федерация», «Город Столиц» и Imperia Tower. В остальных башнях продажи были приостановлены. В 2010 г. к элитным комплексам, где продавали апартаменты (башни ММДЦ «Москва-Сити» и два проекта премиум-класса на территории ЦАО города Москвы), прибавился еще один апартаментный проект, расположенный в Красносельском районе (ЦАО).

 

По сравнению с данными на конец 2009 г. вдвое увеличилась доля готовых проектов — сегодня более 60% элитных жилых комплексов, в которых ведут продажи, сдано в эксплуатацию. Строительство двух объектов приостановлено. На остальных площадках ведут активные работы или же строительство близится к завершающей стадии. Доминирующую долю в структуре элитной застройки в последние годы традиционно составляют мало- и среднеэтажные дома (до десяти этажей), что связано с ограничениями по этажности нового строительства в центре Москвы. Более высокие жилые здания, как правило, расположены за пределами Садового кольца.

 

В новой элитной застройке преобладают относительно компактные жилые здания (до 10 тыс. кв. м), включающие в себя до 60 квартир. Доля масштабных элитных проектов осталась на уровне 2008–2009 гг. (около 20%). Во II половине 2010 г. началась активная подготовка новых элитных проектов, которые во время кризиса были приостановлены на различных стадиях. Три из них готовят к началу продаж в ближайшее время. В течение 2010 г. на первичный рынок элитного жилья вышло четыре новых жилых комплекса, в каждом из которых не более 40 квартир. Их суммарная площадь — около 20 тыс. кв. м.

 

 

 

Объем проданного элитного жилья в домах-новостройках (принимая во внимание только заключенные сделки) по итогам 2010 г. составил около 70 тыс. кв. м, или порядка 430 квартир. По сравнению с 2009 г. число совершенных первичных сделок в элитном сегменте увеличилось более чем на 35% и фактически сравнялось с уровнем 2008 г., отставая от показателей 2007 г. менее чем на 30%. Следует отметить растущую уверенность потенциальных покупателей в способности застройщиков завершить начатые проекты — активный интерес стали вызывать квартиры в жилых комплексах на ранних стадиях их возведения. Более 30% сделок заключено в проектах со сроками сдачи после 2010 г. Одним из положительных факторов на рынке жилья премиум-класса в 2010 г. является возобновление инвестиционных сделок.

 

В территориальной структуре спроса на элитные квартиры (без учета апартаментов в ММДЦ «Москва-Сити»), как и в предыдущие годы, доминирует наиболее статусный и активно застраиваемый район Хамовники. Высокий спрос на жилье в Замоскворечье и Тверском районе. Существенный рост интереса покупателей отмечен к элитным проектам, расположенным в Пресненском районе. Что касается площадей приобретаемых объектов, то наиболее востребованными в 2010 г. оставались квартиры до 200 кв. м (около 80% совершенных сделок).

 

Спрос на самые большие квартиры (от 250 кв. м) в 2010 г. составил около 10%.

 

За прошедший год на 10% увеличилась доля заключенных договоров с трех-, четырехкомнатными квартирами, а также с жильем, состоящим из большего количества комнат (80% сделок по сравнению с 70% в 2009 г.). Спрос на нетипичные для дорогих проектов однокомнатные квартиры уменьшился на 6% (10% сделок по сравнению с 16% в 2009 г.). Средняя площадь квартиры премиум-класса, реализованной на первичном рынке в 2010 г., составила около 165 кв. м, что на 3% выше аналогичного показателя 2009 г. (примерно 160 кв. м).

 

 

 

Растущий спрос в совокупности с ограниченным количеством предложений обусловил динамичный рост цен в элитном сегменте в течение всего 2010 г.

 

Средняя стоимость 1 кв. м в элитных новостройках на конец декабря прошедшего года составила 16,9 тыс. долл., увеличившись за год на 35%, при этом отставая от докризисного максимума на 26%. В ценовой структуре совершенных сделок лидерство (около 50% спроса) принадлежит квартирам стоимостью от 10 до 15 тыс. долл./кв. м В сегменте самых дорогих квартир (более 25 тыс. долл./кв. м) доля фактического спроса почти соответствует показателям 2009 г., но по сравнению с 2008 г. снизилась почти в два раза. По стоимости объектов в целом более 80% сделок на первичном рынке элитного жилья заключено с квартирами по цене до 3 млн долл. В сегменте самых дорогих квартир (от 5 млн долл. и выше) спрос снизился на 30% по сравнению с 2009 г. Средний бюджет предлагаемой к продаже элитной квартиры на конец 2010 г. вырос по сравнению с 2009 г. на 27% и составил около 2,8 млн долл. (в 2009 г. — 2,2 млн долл.). Эти данные основаны на официальных прайс-листах фирм-продавцов, которые все еще готовы идти на дополнительные уступки при заключении сделок. В случае единовременной оплаты зачастую предоставляют 5%-ную скидку по отношению к объявленным ценам. Максимальная для первичного рынка стоимость предложения на конец 2010 г. достигла 50 тыс. долл./кв. м (ул. Остоженка, вл. 11/17, 13/12). Минимальная характерна для комплексов, находящихся на ранних стадиях строительства, и по некоторым квартирам все еще опускается ниже 8 тыс. долл./кв. м. Стоимость элитных квартир в возводимых домах существенно меняется в зависимости от местоположения и степени строительной готовности объектов. На конец 2010 г. наибольшие средние цены предложения зафиксированы в районе Басманный, что обусловлено выходом на рынок построенного жилого комплекса с квартирами по высокой стоимости. Чуть ниже цены в районах Пресненский, Якиманка и Хамовники. Минимальный ценовой уровень в сегменте новостроек премиум-класса отмечен в Тверском районе. Самое дорогое первичное предложение в элитном сегменте в 2010 г. зафиксировано в Хамовниках — пентхаус площадью 826 кв. м за 28,9 млн долл. Самое дешевое — в Тверском районе: однокомнатная квартира размером 52 кв. м за 637 тыс. долл.

 

Данные компании IntermarkSavills

 

 

 

В 2011 г. прогнозируют стабилизацию спроса на московское элитное жилье на уровне показателей 2010 г. После динамичного роста стоимости в течение почти 14 месяцев потребуется довольно продолжительное время для адаптации покупателей к текущим ценам. Ежемесячное количество первичных сделок сохранится на уровне конца 2010 г. — 30–35 проданных квартир. Сегодня средняя цена 1 кв. м на первичном рынке элитного жилья примерно на 5% выше обоснованного уровня. Это связано с тем, что застройщики после активизации рынка в I половине 2010 г. резко и необоснованно повысили стоимость квартир. Из-за этого в 2011 г. рост цен на элитные новостройки будет носить преимущественно технический характер — 1–1,5% в месяц. Поэтому вероятно, что к декабрю 2011 г. средняя стоимость элитных новостроек приблизится к уровню 18–18,5 тыс долл./кв. м. Наибольшим спросом покупателей будут пользоваться элитные новостройки с ценовым уровнем 10–15 тыс. долл./ кв. м и высокой степенью строительной готовности. Вместе с тем в результате первоочередного вымывания с рынка подобных предложений подобрать достойный вариант в указанном ценовом диапазоне станет значительно труднее, чем в 2010 г. Фактический объем первичного предложения элитного жилья сохранится на уровне конца 2010 г. — около 900–1000 квартир, доступных покупателям. Выход на рынок новых высококлассных проектов будет по-прежнему носить единичный характер: порядка пяти-шести новых жилых комплексов.