Еще десять лет назад никто из жителей многоквартирных домов (МКД) не задумывался о том, кто и как будет проводить в здании капитальный или косметический ремонт, готовить его к зиме, менять изношенные трубы в подвале и т. д. Все знали: что бы ни случилось, надо звонить в ЖЭК! Однако постепенно государство переложило функцию управления домом на плечи собственников жилья.
Какой способ лучше?
Рис. Т. СОРОКИНОЙ
В ст. 161 ЖК РФ предусмотрено три варианта управления МКД. Первый — непосредственное управление. В этом случае собственники жилья лично или через своего представителя решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и оказанием коммунальных услуг.
«Основным преимуществом непосредственного управления является отсутствие расходов на содержание штата. Однако инициативная группа жильцов может столкнуться со множеством формальных и технических задач, среди которых — заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, предъявление претензий и т.д. Поэтому этот способ приемлем, если число жильцов в доме невелико, объем работ минимален», — замечает Н. Сергеева.
Наибольшей популярностью у российских граждан пользуются два других варианта управления МКД: через создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК), а также через управляющую компанию (УК).
ТСЖ — это некоммерческая организация, образованная по инициативе собственников. «Для управления домом открывается юридическое лицо, состоящее из самих собственников жилья, — поясняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Они самостоятельно решают основные вопросы, касающиеся содержания дома и придомовой территории, но при этом действуют через подрядчиков или специально созданные органы управления».
Посредством ТСЖ собственники, если их не устраивает качество выполняемых работ, вправе расторгнуть договор с подрядной организацией и пригласить более квалифицированных специалистов. Жители самостоятельно формируют бюджет, планируют действия по содержанию и ремонту, определяют их очередность, контролируют качество. Они могут также получать дополнительный доход, сдавая в аренду нежилую площадь, находящуюся в общедолевой собственности, или предоставляя конструктивные элементы здания и земельный участок для размещения рекламы. Более того, ТСЖ вправе оборудовать дополнительные помещения и возводить объекты общего имущества в МКД, если это способствует достижению целей, прописанных в уставе организации. Любой член товарищества может участвовать в формировании бюджета и контролировать его использование через ревизионные комиссии либо лично.
Вопрос о создании ТСЖ решается общим собранием собственников помещений в МКД. В соответствии с п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 136 ЖК РФ такое собрание считается правомочным, если в нем приняли участие не менее 50% всех владельцев недвижимости или их представители. Сообщить о предстоящем голосовании администрация города обязана за десять дней до даты проведения (ст. 45 ЖК РФ), а о его результатах все собственники должны узнать не позднее чем через десять дней с момента принятия решения (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).
ЖК — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. При этом собственники вкладывают средства в строительство, приобретение, реконструкцию и последующее содержание МКД.
При управлении МКД ТСЖ или ЖК указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договоры в интересах собственников помещений (об управлении, содержании и ремонте общего имущества в доме, оказании коммунальных услуг и пр.).
«Плюсы и минусы такого способа управления очевидны. С одной стороны, возможность контроля за расходованием денежных средств, поступивших от собственников на содержание и обслуживание дома, с другой — необходимость соблюдения ряда требований действующего законодательства, предъявляемых именно к юридическим лицам», — говорит Н. Сергеева.
УК — это коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по обслуживанию МКД. Собственники квартир проводят общее собрание, где выбирают конкретную УК, обговаривают с ее представителями условия договора управления. В этом документе должны быть прописаны следующие пункты: адрес МКД, общее имущество, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, а также список предоставляемых коммунальных услуг. Кроме того, указывают цену договора, размер квартплаты, порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств и т.д.
«Управление посредством УК осуществляется на основании письменного договора, заключенного с каждым из собственников недвижимости в МКД (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Очевидный минус такого способа управления состоит в том, что жители помимо ЖКУ оплачивают и услуги компании», — обращает внимание Н. Сергеева.
«Сложно утверждать однозначно, какой из двух способов — ТСЖ или УК является оптимальным. Конечно, УК профессиональнее, однако при управлении через ТСЖ или ЖК у собственников больше возможностей участвовать в процессе и его контролировать», — говорит А. Энгель.
Последние новости
В январе текущего года Минрегионразвития РФ выпустило приказ № 591 «Об утверждении регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, путем ее опубликования в сети Интернет».
Для того чтобы жильцы и проверяющие органы могли контролировать работу УК, выявлять среди них неблагонадежных и определять лидеров по соотношению цены и качества, УК теперь должны публиковать информацию о себе на едином сайте (на базе Минрегионразвития). Речь идет не только об общих сведениях — имени, фамилии руководителя, реквизитах, почтовом адресе и рабочем графике. Компания обязана сообщить также данные о годовой бухгалтерской отчетности, об услугах по содержанию и ремонту общего имущества МКД, о случаях привлечения к административной ответственности, гарантийных сроках ремонтных работ, тарифах и ценах. Как сказано в регламенте, регистрация каждой организации на сайте должна происходить автоматически. В электронном письме с подтверждением регистрации будет указан уникальный пароль для доступа к ресурсу, цифровой код и контактная информация службы технической поддержки. Данные на портал компании могут отправлять круглосуточно и без выходных. За достоверностью информации обязаны следить жилищные инспекции.
Если же УК по каким-либо причинам решит промолчать о себе, ей грозит штраф от 40 до 300 тыс. руб. Причем отвечать за нарушение придется как самой организации, так и ее руководителю. Его могут наказать не только рублем (до 50 тыс. руб.), но и дисквалифицировать, то есть лишить должности на два года.
Пока сайт ведомства находится в разработке, мэрия Москвы запустила портал «Дома Москвы», где можно получить базовую информацию о каждом МКД столицы. В систему занесено 90% всех УК, работающих на московском рынке. Организации уже загрузили более 50 тыс. документов — это подробные сметы, планы и отчеты по полученным субсидиям.
К СВЕДЕНИЮ
К общему имуществу МКД относятся:
- помещения общего пользования (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и подвалы, крыши); ограждающие несущие и ненесущие конструкции (фундаменты, несущие стены и колонны, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, окна, двери, перила, парапеты и т.д.);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры, например общедомовые счетчики;
- земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Перечень общего имущества определяют:
а) собственники помещений в МКД (для содержания);
б) органы государственной власти (для контроля над содержанием);
в) органы местного самоуправления (для подготовки и проведения открытого конкурса по подбору УК в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
