Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Отдать жилье в надежные руки
2 августа 2012
7 280
Обсудить
Еще десять лет назад никто из жителей многоквартирных домов (МКД) не задумывался о том, кто и как будет проводить в здании капитальный или косметический ремонт, готовить его к зиме, менять изношенные трубы в подвале и т. д. Все знали: что бы ни случилось, надо звонить в ЖЭК! Однако постепенно государство переложило функцию управления домом на плечи собственников жилья.
Еще десять лет назад никто из жителей многоквартирных домов (МКД) не задумывался о том, кто и как будет проводить в здании капитальный или косметический ремонт, готовить его к зиме, менять изношенные трубы в подвале и т. д. Все знали: что бы ни случилось, надо звонить в ЖЭК! Однако постепенно государство переложило функцию управления домом на плечи собственников жилья.
 
Какой способ лучше?
 

Рис. Т. СОРОКИНОЙ
Сегодня, согласно нормам Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), собственники квартир в МКД должны самостоятельно выбирать способ управления домом. «Цель — создать наиболее благоприятные условия проживания граждан. Способ управления может быть впоследствии изменен — также по инициативе общего собрания собственников», — говорит Наталья Сергеева, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость».
 
В ст. 161 ЖК РФ предусмотрено три варианта управления МКД. Первый — непосредственное управление. В этом случае собственники жилья лично или через своего представителя решают все вопросы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД и оказанием коммунальных услуг.
 
«Основным преимуществом непосредственного управления является отсутствие расходов на содержание штата. Однако инициативная группа жильцов может столкнуться со множеством формальных и технических задач, среди которых — заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, предъявление претензий и т.д. Поэтому этот способ приемлем, если число жильцов в доме невелико, объем работ минимален», — замечает Н. Сергеева.
 
Наибольшей популярностью у российских граждан пользуются два других варианта управления МКД: через создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК), а также через управляющую компанию (УК).
 
ТСЖ — это некоммерческая организация, образованная по инициативе собственников. «Для управления домом открывается юридическое лицо, состоящее из самих собственников жилья, — поясняет Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». — Они самостоятельно решают основные вопросы, касающиеся содержания дома и придомовой территории, но при этом действуют через подрядчиков или специально созданные органы управления».
 
Посредством ТСЖ собственники, если их не устраивает качество выполняемых работ, вправе расторгнуть договор с подрядной организацией и пригласить более квалифицированных специалистов. Жители самостоятельно формируют бюджет, планируют действия по содержанию и ремонту, определяют их очередность, контролируют качество. Они могут также получать дополнительный доход, сдавая в аренду нежилую площадь, находящуюся в общедолевой собственности, или предоставляя конструктивные элементы здания и земельный участок для размещения рекламы. Более того, ТСЖ вправе оборудовать дополнительные помещения и возводить объекты общего имущества в МКД, если это способствует достижению целей, прописанных в уставе организации. Любой член товарищества может участвовать в формировании бюджета и контролировать его использование через ревизионные комиссии либо лично.
 
Вопрос о создании ТСЖ решается общим собранием собственников помещений в МКД. В соответствии с п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 136 ЖК РФ такое собрание считается правомочным, если в нем приняли участие не менее 50% всех владельцев недвижимости или их представители. Сообщить о предстоящем голосовании администрация города обязана за десять дней до даты проведения (ст. 45 ЖК РФ), а о его результатах все собственники должны узнать не позднее чем через десять дней с момента принятия решения (п. 3 ст. 46 ЖК РФ).
 
ЖК — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. При этом собственники вкладывают средства в строительство, приобретение, реконструкцию и последующее содержание МКД.
 
При управлении МКД ТСЖ или ЖК указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договоры в интересах собственников помещений (об управлении, содержании и ремонте общего имущества в доме, оказании коммунальных услуг и пр.).
 
«Плюсы и минусы такого способа управления очевидны. С одной стороны, возможность контроля за расходованием денежных средств, поступивших от собственников на содержание и обслуживание дома, с другой — необходимость соблюдения ряда требований действующего законодательства, предъявляемых именно к юридическим лицам», — говорит Н. Сергеева.
 
УК — это коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по обслуживанию МКД. Собственники квартир проводят общее собрание, где выбирают конкретную УК, обговаривают с ее представителями условия договора управления. В этом документе должны быть прописаны следующие пункты: адрес МКД, общее имущество, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, а также список предоставляемых коммунальных услуг. Кроме того, указывают цену договора, размер квартплаты, порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств и т.д.
 
«Управление посредством УК осуществляется на основании письменного договора, заключенного с каждым из собственников недвижимости в МКД (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Очевидный минус такого способа управления состоит в том, что жители помимо ЖКУ оплачивают и услуги компании», — обращает внимание Н. Сергеева.
 
«Сложно утверждать однозначно, какой из двух способов — ТСЖ или УК является оптимальным. Конечно, УК профессиональнее, однако при управлении через ТСЖ или ЖК у собственников больше возможностей участвовать в процессе и его контролировать», — говорит А. Энгель.
 
Последние новости
 
В январе текущего года Минрегионразвития РФ выпустило приказ № 591 «Об утверждении регламента раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД, путем ее опубликования в сети Интернет».
 
Для того чтобы жильцы и проверяющие органы могли контролировать работу УК, выявлять среди них неблагонадежных и определять лидеров по соотношению цены и качества, УК теперь должны публиковать информацию о себе на едином сайте (на базе Минрегионразвития). Речь идет не только об общих сведениях — имени, фамилии руководителя, реквизитах, почтовом адресе и рабочем графике. Компания обязана сообщить также данные о годовой бухгалтерской отчетности, об услугах по содержанию и ремонту общего имущества МКД, о случаях привлечения к административной ответственности, гарантийных сроках ремонтных работ, тарифах и ценах. Как сказано в регламенте, регистрация каждой организации на сайте должна происходить автоматически. В электронном письме с подтверждением регистрации будет указан уникальный пароль для доступа к ресурсу, цифровой код и контактная информация службы технической поддержки. Данные на портал компании могут отправлять круглосуточно и без выходных. За достоверностью информации обязаны следить жилищные инспекции.
 
Если же УК по каким-либо причинам решит промолчать о себе, ей грозит штраф от 40 до 300 тыс. руб. Причем отвечать за нарушение придется как самой организации, так и ее руководителю. Его могут наказать не только рублем (до 50 тыс. руб.), но и дисквалифицировать, то есть лишить должности на два года.
 
Пока сайт ведомства находится в разработке, мэрия Москвы запустила портал «Дома Москвы», где можно получить базовую информацию о каждом МКД столицы. В систему занесено 90% всех УК, работающих на московском рынке. Организации уже загрузили более 50 тыс. документов — это подробные сметы, планы и отчеты по полученным субсидиям.
 

 
К СВЕДЕНИЮ
 

К общему имуществу МКД относятся:
помещения общего пользования (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и подвалы, крыши); ограждающие несущие и ненесущие конструкции (фундаменты, несущие стены и колонны, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, окна, двери, перила, парапеты и т.д.);
механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры, например общедомовые счетчики;
земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Перечень общего имущества определяют:
а) собственники помещений в МКД (для содержания);
б) органы государственной власти (для контроля над содержанием);
в) органы местного самоуправления (для подготовки и проведения открытого конкурса по подбору УК в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

 

  
 
 
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Теги
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Как "работают" риэлторы в провинции - лучше бы семками торговали.
вы посто слотилчный житель не не понмаете деревню! во на кубе назначат встречу в 12 а придут в 19 это нормально, таки в деревне, все не спешат, упрашиваешь тракотриста начинает юлить, деньги ему не нужны иногда месяцами все обещает приехать и не едет, а дашь бутылку которая дешевле оплаты в 10 раз сразу веселый сразу сделает, а иногла и за бутылку не делает..... поэтому то они не уехали в москву что деревнские по мышлению, хлеб на столе есть, да и ладно, вот еще всяким там мосвичам помогать, ... "лучше покажем ему свою спесь и пусть ползает на коленях умник за нами деревенскими, хоть на нем отрвемся по полной, а то все эти москвичи богатые и больно умные"
Пять правил для сделок с маткапиталом
Здравствуйте! Я являюсь собственником 2/3 квартиры после смерти матери и у брата доля 1/3. В квартире мы не проживаем и не прописаны. В квартире проживает и прописаны моя дочь с 3 детьми, зять тоже проживает но не прописан. Дочь хочет выкупить у брата долю за МК, брат согласен, я готов свою долю просто подарить. Но на долю брата, из за долгов по налогам, судебные приставы наложили арест. Можно ли будет оформить сделку сразу после погашения долгов по налогам.?
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости