В оценке недвижимости хорош только один простой метод – сравнительный. В чём его суть? Необходимо найти несколько квартир, максимально похожих на вашу, и сравнить их цены. Следующий шаг – выделить наиболее важные для ценообразования факторы.
Первый и самый главный – местоположение. Этот фактор, в свою очередь, складывается из многих других, поменьше. Среди них первые места занимают удалённость жилья от центра города и расположение внутри района. Есть негласное правило: чем ближе квартира к центру – тем лучше. Но из всякого правила есть свои исключения. Например, квартиры неподалёку от метро «Кутузовская» будут стоить дороже, чем жильё около метро «Площадь Ильича», хотя второй вариант гораздо ближе к центру. Во-первых, такое происходит потому, что западная часть Москвы традиционно ценится выше восточной. А во-вторых, близость к центру города – хоть и важный, но не основной фактор.
Второй фактор, родственный первому и тоже один из основных, - транспортная доступность. Известно, что в столице расстояния исчисляются станциями московской подземки. Поэтому, говоря «транспортная доступность», мы имеем в виду «легко ли добраться от дома до ближайшей станции метро». Любому жителю или гостю столицы понятно, что «10 минут пешком» и «10 минут на автобусе» - это совершенно разные вещи. Учитывая ситуацию на дорогах, в утренних или вечерних пробках эти самые «10 минут» могут растянуться на полчаса, а то и больше.
Ещё один ценообразующий фактор – площадь квартиры. Логично, что чем больше квадратных метров, тем жильё получится дороже. Но есть и другая сторона подобных вычислений: чем меньше площадь квартиры, тем выше цена «квадрата». И если сравнить стоимость квадратного метра в одном и том же доме в «однушке» и в «трёшке», то в однокомнатной квартире этот самый метр будет стоить дороже.
Объяснить такой феномен можно очень просто. Маленький объект по карману гораздо большему числу желающих, и на экономные варианты покупателей находится всегда больше.
Тип дома – тоже немаловажный фактор. Пятиэтажные «хрущёвки», конечно, находятся в самом конце рейтинга. Чуть выше стоят типовые панельные дома, а самыми лучшими и престижными считаются современный кирпич и монолит.
Но есть факторы, которые могут существенно снизить даже стоимость приличной квартиры. Внимательный покупатель может заметить их сразу. Предположим, на первом этаже дома находится круглосуточный магазин. Это удобно – не нужно далеко ходить за продуктами. Но если рано утром к магазину подъезжают грузчики и начинают, громко матерясь, таскать коробки с товарами, а поздно ночью у входа в супермаркет собирается уличная шпана, то цена квартиры, окна которой выходят на всю эту красоту, может сильно упасть.
А для некоторых покупателей квартира – это не просто жилплощадь, а элемент статуса. Состоятельные люди считают существенным даже такие, казалось бы, маловажные вещи, как вид из окна. Река, панорама города, кремлёвские звёзды – это всё резко увеличивает цену апартаментов. Иногда – даже в несколько раз.
Несмотря на продолжающий кризис, часто на столичном рынке недвижимости появляются предложения по неоправданно высокой цене. Скорее всего, собственнику рано или поздно придётся радикально снизить цену. Сегодня размер торга может составлять пять, десять, а в некоторых случаях – даже и тридцать процентов.
