Необходимость перевода из нежилого фонда в жилой чаще всего касается дачных, или как сейчас правильно говорить, садовых домов. Ответ на вопрос, почему они в большинстве своём являются нежилыми, нужно искать в истории.
Хотя термин «дача» известен ещё с петровских времён, по-настоящему массовым строительство садовых домиков на участках для отдыха и выращивания урожая стало в советские годы. Получить заветные шесть соток тогда можно было бесплатно.
Правда, дачное строительство сопровождалось множеством ограничений. Возвести на участке можно было лишь небольшой дом площадью 12–25 кв. м, а использовать его разрешалось только для сезонного проживания. Поэтому-то дачи, «рождённые в СССР», и не имеют жилого статуса.
Ситуация стала меняться только в 1998 году, после принятия Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Он давал возможность строить на садовых участках жилые дома без права регистрации, а на дачных — с возможностью прописаться там.
Этот закон перестал действовать в 2018 году, но и пришедший ему на смену ФЗ «О ведении гражданами садоводства» позволяет строить жилые дома на загородных участках, а также переводить построенные ранее садовые домики в категорию жилых.
В этой статье мы рассмотрим, при каких условиях это возможно, куда нужно обращаться и какие документы понадобятся для признания нежилого дома жилым.
Зачем нужно переводить нежилой дом в жилой
Небольшая ремарка. Вся недвижимость имеет определённое назначение, в зависимости от которого её можно использовать тем или иным образом. В каких-то домах можно жить постоянно, а другие с официальной точки зрения пригодны только для отдыха после работы на грядках.
При этом нежилые здания могут быть самыми настоящими особняками — такие примеры есть даже в элитных коттеджных посёлках. Однако, несмотря на солидный вид, их назначение всё равно остаётся «садовым».
Зачем же владельцам таких фазенд менять их статус на жилой?
На это есть сразу несколько ответов:
- жилому дому можно присвоить адрес и зарегистрироваться в нём, что позволит прикрепиться к ближайшей поликлинике, детскому саду, школе;
- если вы купили дом недавно, и он жилой, можно оформить налоговый вычет. Выплачивают его только за жилые строения;
- жилой дом можно подключить к газоснабжению по программе социальной газификации;
- собственники жилых домов могут оплачивать ЖКУ по льготным сельским тарифам;
- продажа дома с жилым статусом выгоднее, чем продажа его же в «садовом» варианте.
Как узнать, какой у вас дом
Бывает, что владельцы дома — например, те, кому он достался в наследство, — не знают, жилой он официально или нет.
Выяснить это можно из документов, отмечает Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании «Инком-Недвижимость».
До 2016 года выдавалось свидетельство о праве собственности, в котором прямо указано, собственником какого именно объекта вы являетесь. Это может быть нежилое помещение, садовый дом, дачный дом или даже просто дача.
После 2016 года вместо свидетельств о праве собственности стали выдавать выписку из ЕГРН — в ней тоже указывается вид помещения.
Если дом старый, то, скорее всего, на него есть и технический паспорт или техплан — в них также может быть написано, жилой он или, например, садовый.
Кстати, эти документы в два счёта помогут исправить ситуацию, при которой дом ошибочно не числится жилым.
Если в техпаспорте или техплане указано, что строение жилое, для оформления этого статуса достаточно принести документ в МФЦ и подать заявление на исправление технической ошибки. После этого выдаётся выписка из ЕГРН, в которой указаны актуальные данные.
Если документов на постройку нет или в них нет нужной информации, прояснить этот вопрос можно в местной администрации.
Какой дом можно перевести в жилой
Как объяснила Татьяна Максимова, далеко не каждый дом можно перевести в жилой. Для этого он должен соответствовать требованиям, которые законодательство предъявляет к капитальным строениям.
В доме должны быть:
- Водопровод и канализация — центральная, септик или переливной колодец. Важно, чтобы в доме был туалет и постоянное, а не только летнее водоснабжение.
- Электричество, подключённое по постоянной, а не временной схеме.
- Отопление: электробатареи, электрический, твердотопливный или газовый котёл. Температура в доме должна быть не ниже 18 градусов круглый год.
- Система вентиляции для обеспечения доступа в помещения чистого воздуха.
- Потолки не ниже 2,5 м.
- Кухня не менее 6 кв. м.
- Забор по периметру участка.
Если на территории садового товарищества нет центральных коммуникаций, допускается отсутствие в доме газо-, водопровода и канализации. Но постройка при этом должна быть не выше двух этажей.
Помимо чисто технических моментов должны быть соблюдены:
- Требования пожарной и механической безопасности. Последнее означает, что несущие конструкции находятся в хорошем состоянии и им не угрожает обрушение.
- Отступы от построек соседей — не менее 6 м от соседского дома и 3 м от их заборов.
- Нормы инсоляции и солнцезащиты, а также должно быть смонтировано искусственное освещение.
- Нормативы по радиационному фону и концентрации вредных веществ.
Перечень необходимых документов может меняться в зависимости от региона.
Проверить свой дом на соответствие полному списку требований можно с помощью Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Ну а чтобы убедить в этом местную администрацию, надо будет получить техническое заключение — оно и станет основанием для смены статуса постройки. Выдать техническое заключение может строительная фирма или кадастровый инженер.
Важно, чтобы они состояли в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (СРО). Обязательно спросите об этом у тех, кто будет делать вам заключение.
Стоимость работ может составить 20–30 тыс. рублей, а срок — 2–3 недели. Будьте готовы к тому, что эксперты приедут с оборудованием.
«Получить этот документ довольно сложно, так как фирмы берегут свою репутацию и относятся к их выдаче очень серьёзно, — признаёт Максимова. — Если они закроют глаза на какие-то нарушения, и это всплывёт, фирмы рискуют потерей лицензии. В результате положительное заключение получает далеко не каждый дом».
Какие документы нужны для перевода дома в жилой
Перечень таков:
- Техническое заключение о состоянии дома. Оформляется при участии лицензированной компании — члена СРО или кадастрового инженера, также состоящего в саморегулируемой организации.
- Заявление о признании садового дома жилым. Составляется в произвольной форме. В нём нужно изложить суть вопроса, указать кадастровый номер участка и дома, а также способы связи с заявителем, включая почтовый адрес, и способ, которым заявитель хочет получить решение администрации.
- Выписка из ЕГРН, если права на объект зарегистрированы.
- Если регистрацию прав не производили, потребуется правоустанавливающий документ на дом или его нотариально заверенная копия, или скан-копия, если вы оформляете всё через портал госуслуг.
- Если у объекта несколько собственников, нужно нотариальное согласие третьих лиц на перевод строения в другую категорию или его скан-копия при онлайн-оформлении.
Как взять ипотеку на недострой, оформить право собственности и страховку
ПодробнееКуда подавать собранные документы
Решение о присвоении садовому дому жилого статуса принимает администрация, на землях которой располагается постройка.
Подать туда документы можно тремя способами:
- лично в МФЦ;
- лично в администрацию по месту нахождения объекта недвижимости;
- в онлайн-формате.
В последнем случае документы необходимо загрузить через портал госуслуг или его региональный аналог. В Подмосковье, например, это Mosreg.ru. Оттуда заявление попадёт в нужный отдел местной администрации.
Сроки его рассмотрения могут быть разными. В Москве это 31 рабочий день, в других регионах может быть до 45 дней.
В целом с учётом подготовительного этапа перевод дома в категорию жилых построек занимает у собственника 2–3 месяца.
По итогу администрация вынесет решение, переводить ваш дом в жилой или нет.
Дальше — два пути:
1. Если перевод одобрили:
- руководствуясь правилом о межведомственной работе, муниципалитет сам передаст сведения в Росреестр;
- при онлайн-оформлении письмо с постановлением о смене статуса вашего дома придёт в электронном виде в личный кабинет на портале госуслуг.
Обычно на внесение изменений в Росреестр требуется около двух недель. Если по прошествии этого времени изменения в ЕГРН не отображаются, распечатайте постановление и принесите его в МФЦ для передачи в Росреестр.
2. Если в переводе отказали, на это есть несколько причин:
- заявление подал не сам собственник;
- заявление заполнено неверно — не хватает какой-то информации или она неверна;
- администрация оценила техническое заключение и сочла, что оно не соответствует параметрам жилого дома. Оспорить это можно в суде;
- ВРИ участка не позволяет присвоить дому жилой статус. К примеру, на участке под огородничество жилой дом находиться не может по закону — там нельзя строить капитальные строения;
- участок находится в зоне затопления или подтопления, то есть непригоден для проживания.
Получив отказ, собственник может попытаться устранить его причину — например, дооснастить дом недостающими коммуникациями, отремонтировать несущие конструкции и так далее. Если же отказ, по его мнению, необоснованный, оспорить решение администрации можно в суде.
