недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ЗагороднаяГород

Петербург: КАД-2 снизит цены на жилье?

1 996
Петербург: КАД-2 снизит цены на жилье?
Кольцевой дороге по Ленобласти — быть. Начать строительство КАД-2 поручил президент Владимир Путин. Правда, в отличие от городской КАД, она может не повысить, а даже снизить цену квадратного метра жилья в ближайших локациях. Почему – разбирался Циан.Журнал.

Коротко о главном

  • Южная часть КАД-2 пройдет по «бетонке» — действующей трассе А120. Это позволит избежать изъятия земель для строительства. Вопрос северного полукольца пока открыт: его нужно приблизить к существующим зонам развития Всеволожского района области.
  • Крупные города Ленобласти (Гатчина, Кировск) от близости магистрали почти не выиграют: их жителям важно качественное сообщение с Петербургом, а не между собой.
  • В поселках и СНТ, расположенных близко к КАД-2, стоимость домов может даже упасть. Зато там, где будут построены развязки, земля значительно подорожает: здесь будут склады, производства, гостиницы и придорожные кафе.
  • Новые жилые проекты будут строиться недалеко от развязок КАД-2 с радиальными магистралями в сторону Санкт-Петербурга.

Современная магистраль вместо «бетонки»

Ленинградская область готовится к началу строительства КАД-2, которая будет выполнять примерно ту же функцию, что московская Центральная кольцевая автодорога, — разгрузит КАД от транзитного транспорта и обеспечит быстрое сообщение между городами области в обход Петербурга.

О необходимости скорого начала строительства такой магистрали президент Владимир Путин сказал в конце июля, на совещании по вопросам развития Санкт-Петербургского транспортного узла. Губернатор города Александр Беглов тогда отметил, что на КАД уже нередки пробки. Власти Петербурга и Ленинградской области должны совместно проработать этот вопрос.

Фото: GBTA, лицензия CC BY-SA 3.0

Участок действующей петербургской КАД


Сейчас функцию обходного пути на юге области выполняет морально устаревшая трасса А120, в народе именуемая «бетонкой». Ее протяженность — около 150 км, от Кировска до Большой Ижоры, а удаленность от Петербурга — 50 км. В конце августа стало известно, что южная часть КАД-2 пройдет как раз по этой дороге. По мнению руководства Ленобласти, это позволит максимально использовать экономический потенциал прилегающих территорий и одновременно избежать крупных вложений, связанных с выкупом частных земель. Не хотят власти прибегать и к другой болезненной мере — изъятию дачных участков.

Ситуация с северным полукольцом пока неясна: во Всеволожском районе аналогичная «бетонка» проходит по безлюдным и заболоченным местам, развитие которых невозможно. Как максимально щадящим способом сдвинуть магистраль и приблизить ее к существующим зонам развития — вопрос, который еще обсуждается. 

Кировск и Гатчина ничего не выиграют

С экономической точки зрения строительство КАД-2 вблизи крупного областного города порождает два разнонаправленных течения. С одной стороны, любое улучшение транспортной доступности и строительство дорожной инфраструктуры — несомненный плюс, который увеличивает стоимость квадратного метра жилья в этой локации. С другой — появление активной шумной магистрали, которая будет мешать местным жителям и ухудшит экологию и вид из окон, традиционно снижает цену квартир в радиусе 1–2 км.

Чтобы понять, как изменится стоимость жилья в Гатчине, Кировске или Никольском после строительства магистрали, эксперты предлагают оценить, насколько новая дорога будет востребована жителями этих городов.

И тут первый подвох: похоже, она им не пригодится. Если КАД создавалась в качестве «ближнего обхода» города и стала полезной для петербуржцев магистралью, то КАД-2 строится для транзитного транспорта, чтобы автомобильный трафик, в первую очередь грузовой, передвигался в обход Петербурга и его пригородов, говорит Сергей Беляков, директор департамента новостроек компании «Александр-Недвижимость».

«При появлении новой магистрали рост цен в локации происходит из-за того, что инфраструктура становится ближе, — объясняет эксперт. — Человек может быстрее доехать до работы, в магазин и т. д. КАД-2 никоим образом не ускорит поездки из пригородов в Санкт-Петербург».

Основная функция КАД-2 — освободить дороги Петербурга от грузового транспорта 


Согласен с этим и Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg: «КАД-2 не сделает существующие крупные населенные пункты "ближе" к городу, поэтому влияние на спрос и цены ожидается не слишком большим. Важным будет потенциал подключения дорожной сети к КАД-2 — если количество возможных съездов с трассы будет ограничиваться так же жестко, как на существующей кольцевой автомагистрали, то эффект от КАД-2 может оказаться еще ниже».

Сами девелоперы верят в перспективность новой магистрали, но признают, что она станет фактором, который повлияет на рынок мягко. «В районах с уже сложившейся застройкой, рядом с которыми пройдет новая кольцевая, недвижимость станет более привлекательной, а за увеличением спроса последует рост стоимости, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Но это довольно долгий процесс: спрос и цены не вырастут в одночасье, а будут постепенно развиваться вместе с рынком».

Инвесторы идут в села

Более мелкие населенные пункты — поселки, села, деревни, мимо которых пройдет магистраль, — ждет куда более интересная судьба. С одной стороны, стоимость жилья вблизи КАД-2 может значительно упасть. Одно дело — «бетонка» на расстоянии нескольких сотен метров от твоего загородного дома, и совсем другое — многополосная магистраль, которая видна из любой точки поселка.

«Жилые объекты, рядом с которыми прошла КАД, потеряли в цене. При выборе загородной недвижимости многие покупатели хотят, чтобы шума от КАД не было слышно», — рассуждает Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости.

С другой стороны, локации, отдаленные от КАД-2 на несколько километров, могут вырасти в цене: если раньше на дорогу из Петербурга в дачные товарищества Ленобласти уходило несколько часов в пробках, то по КАД-2 можно будет домчать быстрее. Правда, удобно это будет в первую очередь жителям городских окраин, которые смогут выехать на магистраль коротким путем.

В наибольшем выигрыше окажутся владельцы земли у съездов с КАД-2. Такие локации могут значительно подорожать.

Южное полукольцо КАД-2 пройдет по трассе А120


Дополнительный потенциал роста стоимости получат земли для складов и промышленности, в первую очередь у пересечений с другими крупными магистралями. «Думаю, как только будет объявлено об утверждении плана строительства КАД-2, мы увидим резкий интерес инвесторов к прилегающим землям», — говорит Дмитрий Щегельский. Такой интерес уже заметен: к участкам вдоль трассы А120 стали присматриваться инвесторы, но четкий тренд пока не сформировался, поскольку нет точных координат строительства дороги.

Учитывая, что по трассе предполагается движение в первую очередь грузового транспорта, земельные участки вдоль нее могут быть интересны для складского и производственного назначения, рассуждает Екатерина Заволокина, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге. Однако будет здесь перспектива и для развития гостиничного бизнеса, а также придорожных кафе.

Новые жилые проекты если и будут появляться, то недалеко от развязок КАД-2 с радиальными магистралями в сторону Санкт-Петербурга. «Жители объектов в таких локациях смогут быстро добираться до места работы в городе, при этом проживая за городом, что будет для них безусловным плюсом», — добавляет Екатерина Заволокина.

На КАД не ориентироваться

Эксперты предлагают отказаться от аналогий между КАД-2 и существующей КАД, поскольку это изначально разные объекты с разными целями и результатами. Если КАД улучшила транспортное сообщение окраин города и действительно подняла стоимость квадратного метра в приграничных районах, то КАД-2 — это скорее история про коммерческую недвижимость.

Например, Кудрово, Шушары и Янино получили бы активное развитие и без КАД, а вот Новоселье, Юнтолово или Кронштадт — нет. Своим развитием они обязаны именно магистрали, уверен Игорь Кокорев. «КАД перестроила внутригородскую логистику, позволив жителям давно сложившихся спальных районов внутри нее и новых проектов снаружи удобно и быстро добираться до разных периферийных районов города», — говорит он.

Сходство двух кольцевых дорог в том, что КАД позволила активно развивать бизнес у съездов — офисы, производство, логистику. Подобное развитие, хотя и не в таких масштабах, ожидают и от строительства КАД-2.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru