Что такое муниципальное жилье?
Муниципальное (его еще называют социальным) жилье означает, что его собственником является государство. Казалось бы, при спорных ситуациях второй стороной конфликта тоже должно выступать государство. На деле нанимателю муниципальной квартиры самоустраниться от проблем не получится.
Муниципальное жилье бывает двух видов, напоминает Лада Юрьева, представительница общественной организации «Ревизор ЖКХ».
Первый вариант — соцнаем: собственником выступает государство, а не жильцы (это главное отличие от вариантов, когда жилье приватизировано в собственность физлица).
Второй вариант — ведомственные квартиры: жилье выдавалось сотрудникам определенных организаций, впоследствии у некоторых была возможность его приватизировать, но по разным причинам это получилось не у всех. Жители таких квартир ограничены в правах: они не вправе дарить, завещать, продавать эту недвижимость. А еще они меньше платят за содержание жилья, хотя дополнительно оплачивают сам соцнаем.
Так как в таких случаях собственник — государство, то и отвечать приходится тоже ему, хотя часто власти всеми способами пытаются откреститься от такой повинности.
«Бывает, суды отказывают в исках о возмещении ущерба, но это тот случай, когда стоит проявить настойчивость и пойти в суд более высокой инстанции — Мосгорсуд и там доказывать, что государство обязано возместить ущерб», — подчеркивает Лада Юрьева.
В практике организации есть такая история: на протяжении нескольких вёсен квартиру нанимательницы жилья заливает. Каждый раз к ней приходят из «Жилищника», честно составляют акт и обещают летом сделать ремонт. Но проходит не только лето, но и осень с зимой, обещанного ремонта нет, а весной ее заливает заново. Таких актов накопилась целая стопка. В конце концов терпение женщины лопнуло, и она обратилась в «Ревизор ЖКХ». Недавно была проведена экспертиза, по итогам которой с «Жилищника» будет взыскана компенсация за все предыдущие годы.
Универсальный план действий
С помощью Марии Архиповой, председателя Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили понятную инструкцию: что предпринять при наступлении страхового случая.
1. Что делать, если заливает прямо сейчас?
- Сообщить о происшествии управляющей компании, ТСЖ или другой организации, которая обслуживает многоквартирный дом.
- Зафиксировать происходящее или последствия залива, если он случился в ваше отсутствие. Достаточно фото и видео, но имейте в виду, что впоследствии кадры надо будет продемонстрировать в суде. Постарайтесь заснять происходящее таким образом, чтобы были понятны причины (например, стекающая по батарее вода или мокрое пятно на потолке).
- Составьте акт осмотра — при участии представителей УК или ТСЖ либо пригласите соседей на роль свидетелей. В акте следует зафиксировать факт залива, после чего документ должен быть подписан всеми участниками и свидетелями. Приложением к акту будут фото- и видеоматериалы, а также паспортные и контактные данные свидетелей, так как их могут вызвать в суд.
- Если собственник, допустивший залив, откажется оплачивать ремонт пострадавшему в добровольном порядке, следует обратиться в суд. Уже в суде будет назначена экспертиза, которая оценит нанесенный ущерб — и физически, и в денежном выражении. По решению суда пострадавший получит компенсацию.
2. Как быстро надо зафиксировать залив?
Чем быстрее вы это сделаете, выяснив позицию собственника, который допустил залив, тем лучше. Если виновная сторона отказывается возмещать нанесенный ущерб, пострадавшая сторона должна взять выписку из Росреестра о собственнике квартиры (в МФЦ) и сразу же обращаться в суд.
По итогам экспертизы, которая занимает от двух недель до двух месяцев (на этот срок до момента получения заключения экспертов судебное производство приостанавливается), суд выносит решение.
3. А если протекает крыша и конкретного виновника найти сложнее?
Многие дома (в частности, пятиэтажки) имеют такую особенность: если в сток попадает посторонний предмет (камень, бутылка и т. д.), то пространство крыши будет заполняться водой — протечка потолка самого верхнего этажа становится неизбежной. По этой причине необходимо требовать проводить регулярную ревизию крыши — особенно осенью и весной.
Если профилактические меры не дали результата, то спрашивать возмещение надо с УК, ТСЖ или ЖЭКа (в зависимости от того, какая организация управляет домом). Если организация отказалась принимать или проигнорировала ваше обращение, стоит сделать запрос в Департамент городского имущества, с которым заключаются все договоры социального найма.
«Если вам не удается оперативно связаться ни с одной из служб, смело фиксируйте свой звонок через МЧС. Впоследствии это станет доказательством, что жилец предпринимал попытки не допустить протечки. Коварство проблем со стоком в том, что вода, не остановившись на крыше и в квартире на последнем этаже, все равно устремится вниз — будут залиты все этажи многоэтажного дома», — уточняет Мария Архипова.
4. Потоп устроили соседи и не открывают дверь
Нужно срочно сообщить о протечке в ТСЖ и УК, зафиксировать происходящее в своей квартире, параллельно вызвать полицию: если дома никого нет, придется вскрывать дверь (а это разрешено делать только в присутствии полицейских).
Если же соседи дома, но игнорируют проблему и не собираются ничего компенсировать, то полиция тоже будет кстати. Дальше план тот же — фиксировать всё со своей стороны, брать выписку из Росреестра о собственнике квартиры и подавать на него в суд.
5. Все стороны конфликта не собственники
Предположим, вашу муниципальную квартиру залил сосед (в том числе если он тоже жилец по договору соцнайма). Закон исходит из того, что обязанность поддерживать квартиру в пригодном для проживания состоянии должен наниматель. Поэтому в суд за возмещением ущерба обращается также наниматель.
Согласно пункту 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма», наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо прочего обязан:
- обеспечивать сохранность жилого помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
- проводить ремонт жилого помещения;
- в установленные договором сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий, которые дают право пользоваться жилым помещением по договору социального найма.
По статье 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный имуществу гражданина, возмещает тот, кто его причинил: если залив произошел по вине соседей, то возмещают они; если по вине ДЭЗа, то организация. Виновники потопа вправе предложить отремонтировать пострадавшую квартиру за свой счет.
Если наниматель согласен с тем, что он является виновником произошедшего, а стоимость ущерба не кажется ему завышенной, он может выплатить компенсацию в досудебном порядке. Для этого наниматель и потерпевшая сторона заключают специальное соглашение.
«Когда затопление квартиры, расположенной ниже, случилось по вине нанимателя (или члена его семьи), то ущерб возмещает именно он — эта норма установлена статьей 1080 Гражданского кодекса РФ: лица, причинившие вред совместно, несут солидарную ответственность. Так что возмещение можно требовать солидарно как с нанимателя, так и с членов его семьи», — объясняет Мария Архипова.
Несвоевременный капремонт
Да, на нанимателей жилых помещений возлагаются обязанности по их содержанию и текущему ремонту. Но в соответствии со статьей 65 Жилищного кодекса РФ, наймодатель обязан также проводить ремонт в квартире — правда, уже капитальный.
Часто виновником происшествия является УК или Фонд капитального ремонта (скажем, из-за постоянных протечек на чердаке).
Как повлияла отмена муниципального страхования?
В конце 2020 года власти Москвы упразднили графу «страхование» из платежек за ЖКУ. До этого программа действовала в течение 25 лет и предоставляла страховку на случай затопления, пожара и прочих бедствий. За этот срок было урегулировано более 205 тыс. страховых случаев и выплачено около 4 млрд рублей. Львиную долю возмещали страховые компании, город субсидировал около 15%.
Эта услуга стоила почти вдвое дешевле, чем коммерческая: государственное страхование квартиры площадью 70 кв. м обходилось примерно в 1650 рублей в год. А при наступлении страхового случая максимальная сумма страхового покрытия составляла 44 тыс. рублей за «квадрат».
По данным Национальной ассоциации обществ взаимного страхования, к концу 2020 года по госпрограмме было застраховано 60% московских семей и 2,4 млн квартир.
Официальных причин для упразднения услуги названо не было: одни указывали на слишком маленький размер выплат, другие считали, что отмена связана с желанием коммерческих компаний больше зарабатывать. В любом случае с отменой муниципального страхования нанимателям социального жилья стало сложнее решать острые ситуации.
В части страхования муниципальных квартир существенных отличий от приватизированных нет: порядок оформления, расчета и урегулирования схожий, отмечает Яков Быхал, руководитель отдела розничного андеррайтинга «Абсолют Страхование»: «Основное различие — в конструктивных элементах (стенах): если они застрахованы, выгодоприобретателем по муниципальному жилью будет являться город, а по квартирам в собственности физлиц — собственник. В остальном всё идентично».
