Юридически правильно называть владельца жилья наймодателем, а квартиросъёмщика — нанимателем. Понятие аренды используется только в отношении коммерческих объектов. Но в повседневной речи мы часто используем термины «арендодатель» и «арендатор» применительно к жилью, поэтому в тексте будут встречаться оба варианта.
Зачем нужен договор аренды
Договор аренды — главный документ, который фиксирует права и обязанности обеих сторон в найме жилья. В нём прописываются условия проживания и оплаты, регламентируются посещения и проверка квартиры собственником и другие моменты, которые делают жизнь арендатора и арендодателя спокойнее.
В договоре стороны могут прописать любые условия, не противоречащие закону. Обязательные условия перечислены в главе 35 Гражданского кодекса РФ. Но закон не сможет защитить ни арендатора, ни арендодателя, если между ними не заключён договор найма.
Всегда заключайте договор найма. Без него вас не сможет защитить ни полиция, ни суд, если возникнет конфликт со второй стороной. Договор защищает права и арендатора, и арендодателя — он необходим им обоим.
Обязательные условия договора найма, установленные Гражданским кодексом РФ
Обязанности наймодателя:
- передать нанимателю помещение, которое свободно (там никто не живёт) и пригодно для проживания;
- следить за тем, чтобы помещение было пригодно для эксплуатации: оказываются коммунальные услуги, проводится ремонт общего имущества и т. п.
Обязанности нанимателя:
- использовать помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
- не производить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя;
- вовремя вносить плату за жильё;
- самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, если в договоре не указано иное.
Другие условия арендатор и арендодатель могут добавить в договор найма по своему усмотрению.
Что стоит включить в договор найма жилого помещения
В договоре прописываются основные условия.
Срок аренды: как долго жилец будет снимать квартиру.
Размер оплаты: сколько он будет платить за проживание ежемесячно.
Права и обязанности арендатора и арендодателя.
Договор найма жилья — главный юридический документ при любых спорах. Чем подробнее он составлен, тем меньше будет разногласий.
Что ещё важно прописать в договоре и в приложении к нему:
- Какое имущество есть в квартире и в каком состоянии.
- Можно ли проживать в квартире с детьми или животными.
- Кто и как будет оплачивать коммунальные услуги.
- Может ли арендатор сделать ремонт в счёт арендной платы, если квартира того требует, и на каких условиях.
- Как часто собственник может приходить с проверкой и на каких условиях (должен предупредить и т. п.).
- Условия досрочного расторжения договора — на случай, если по каким-то причинам арендодатель или арендатор решит прекратить взаимоотношения.
Права и обязанности арендатора
Арендатор имеет право:
- пользоваться жильём в соответствии с его назначением и условиями договора;
- требовать устранения недостатков, которые не дают нормально использовать жильё, если они возникли не по вине арендатора;
- расторгнуть договор аренды досрочно, если собственник нарушает свои обязательства.
Арендатор обязан:
- вовремя оплачивать аренду и коммунальные услуги; если оплата счётчиков включена в стоимость аренды, то жилец ежемесячно платит фиксированную сумму, из которой собственник сам оплачивает счета;
- поддерживать имущество в порядке и исправном состоянии;
- использовать жильё строго по назначению;
- соблюдать законы, призванные сохранять комфорт соседей: закон о тишине, чистоту в подъезде и т. п.;
- уведомлять арендодателя о необходимости ремонта, если найдены серьёзные неисправности;
- заменять расходные материалы: лампочки, фильтры, проводить мелкий бытовой ремонт, устранять засоры;
- возмещать убытки, причинённые имуществу по вине арендатора.
В съёмной квартире сломалась стиральная машина — собственность хозяина жилья. Поломка произошла из-за того, что барабан был перегружен по весу, а в фильтр попали посторонние предметы.
В этом случае ответственность за повреждение техники лежит на арендаторе: ведь он использовал её неправильно. Поэтому ремонт оплачивает сам.
Если бы вины арендатора не было, а стиральная машинка сломалась вследствие износа, за ремонт платил бы собственник.
Все эти пункты стоит включить в договор найма. Чем подробнее и яснее прописаны условия, тем меньше пространства для споров. Все договорённости, к которым вы пришли устно, обязательно надо внести в договор.
Собственник квартиры не может выселить арендатора в любой момент или прийти с проверкой в любое время, если это прямо не прописано в договоре.
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель имеет право:
- получать арендную плату в установленные договором сроки, способ оплаты — перевод или наличные — также прописывается в договоре;
- проверять состояние имущества, но не внезапно, а с той периодичностью, что указана в договоре, и по предварительной договорённости — это помогает убедиться, что помещение используется аккуратно и по назначению;
- устанавливать правила пользования имуществом: можно ли содержать домашних животных, использовать помещение в коммерческих целях и т. п. — главное, чтобы эти условия были заранее обозначены и зафиксированы;
- требовать компенсации ущерба, если он был причинён по вине арендатора;
- расторгнуть договор, если жилец нарушает условия аренды.
Арендодатель обязан:
- передать квартиру арендатору в пригодном для проживания виде;
- дать возможность пользоваться имуществом в течение всего срока аренды;
- проводить капитальный ремонт жилья, если это необходимо;
- устранять проблемы с инженерными коммуникациями (водоснабжение, отопление, электричество);
- ремонтировать поломки, которые возникли из-за естественного износа;
- вернуть залог арендатору, если компенсация ущерба не требуется.
У жильца в съёмной квартире перестал работать холодильник из-за неисправной проводки. В этом случае ремонт или замену холодильника оплачивает собственник, а заодно ремонтирует проводку.
Если имущество пострадает из-за непредвиденных ситуаций в случае форс-мажора — пожара, наводнения или урагана, — ремонт полностью оплачивает собственник.
Спорные ситуации
Есть спорные ситуации, с которыми наиболее часто сталкиваются арендатор и арендодатель. Они становятся причиной конфликта.
- Арендатор просрочил оплату. Для него это может быть временная трудность, но для арендодателя — нарушение ключевого условия. Оговорите в договоре допустимые сроки и последствия, иначе конфликт неизбежен.
- Имущество повреждено. Определить, где естественный износ, а где — реальный ущерб, можно далеко не всегда. Скажем, потёртый после года проживания линолеум — это норма, он был плохого качества или арендатор ходил по квартире в ботинках? Если эти нюансы не зафиксированы в договоре, каждая сторона будет трактовать их по-своему.
- Выселение арендатора. Пропишите в договоре чёткие сроки, в которые он должен покинуть помещение, если договор найма не продлён.
- Удержание залога — одна из самых болезненных тем. Условия удержания залога должны быть прозрачными.
Резюмируем
1. Отношения между арендатором и арендодателем регулируют Гражданский кодекс и договор найма жилого помещения — документ, где зафиксированы важные условия о сроках и оплате, а также обязанности сторон.
2. Арендатор имеет право на комфортное жильё и приватность, но должен вовремя оплачивать аренду, следить за порядком и чинить поломки, возникшие по его вине.
3. Собственник обязан сдать исправную квартиру, а также на протяжении всего срока аренды оплачивать ремонт имущества, которое пришло в неисправность из-за естественного износа.
4. В случае неразрешимых конфликтов необходимо обратиться к юристу за консультацией.
5. Прописывайте в договоре найма все мелочи: это убережёт вас от конфликта.
Фото: Andrii Iemelianenko, BearFotos, Pixel-Shot / Shutterstock / Fotodom
