В начале следующего года ожидается утверждение поправок в федеральное законодательство о переводе апартаментов в статус жилья. Что ждет в этой связи рынок новостроек? Скажется ли это на ценах на недвижимость? Разговариваем с застройщиками и риэлторами.
Проект поправок московские власти совместно с Минстроем представили в феврале 2015 года. Власть мотивировала такой законопроект заботой о людях. Покупая апартаменты, они фактически живут в них как в квартире, но при этом оказываются не обеспеченными необходимой социальной инфраструктурой, сами же проекты не соответствуют санитарным и техническим нормам с точки зрения использования их под жилье. Другая причина такой инициативы, как сказал заместитель мэра в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, «бюджет Москвы недополучает платежи за изменение функционального назначения земельных участков». То есть на землях строят не то, для чего они предназначены, а перевод не делают.
Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ»:
- Сегмент апартаментов активно развивался и пополнялся новыми проектами во всех классах с 2008 года. При этом до недавнего времени примеров перевода подобных объектов в жилые были единицы, например, МФК «Легенда Цветного» Capital Group.
Однако, как и прогнозировалось, в 2015 году ситуация кардинально изменилась. О переводе их в жилье стали задумываться многие застройщики.
Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов:
- Отношение государства к формату не могло не измениться. Сегодня треть первичного рынка столицы представлена апартаментами. Учитывая, что для многих семей приобретенная недвижимость – это единственная собственность, а неопределенность статуса апартаментов ставила под сомнение возможность получения гарантированных прав на бесплатное образование и медицинские услуги всем гражданам РФ, привлечение внимания к сегменту апартаментов является корректным выходом из сложившейся ситуации.
Запущенный властями процесс по легализации формата приведет к тому, что в ближайшей перспективе произойдет сглаживание ценообразования между квартирами и апартаментами. Однако на сегодняшний день говорить об этом рано, для этого нужно не просто обсуждение вопроса, а изменения законодательства на федеральном уровне.
Самое главное преимущество от перевода апартаментов в квартиры у нас одно: квартиры – более понятный продукт для наших покупателей. Несмотря на все старания девелоперов, формат апартаментов так до конца и не стал ясен клиентам. Это «недопонимание» нашло свое отражение в ценообразовании: даже в рамках одного проекта разница между стоимостью метра в квартирах и апартаментах может доходить до 20-25%.
Уже в ближайшие годы мы столкнемся с вопросом, связанным с особенностью налогообложения на апартаменты. Ставка на нежилые помещения принципиально отличается от жилья и не предусматривает вычетов и льгот. Так, если диапазон ставки на квартиры (стоимостью до 50 миллионов рублей) варьируется от 0,1 до 0,5%, то на аналогичные апартаменты он может достигать 2%.
Вышеуказанные причины во многом объясняют тот факт, что несмотря на существенную разницу в цене, клиенты выбирают недвижимость с прозрачным налогообложением и привычным юридическим статусом. Так, после начала перевода апартаментов в квартиры в арх-проекте «Лица» количество заключенных контрактов увеличилось в три раза.
Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group:
- Главное достоинство апартаментов – более низкая по сравнению с квартирами цена. Их можно сдать в аренду под офис, гостиницу, их легко перепрофилировать из жилого пространства в клинику, студию, шоу-рум, и наоборот. На этот формат недвижимости есть стабильный спрос, хотя и не в таком масштабе, как на квартиры.
Сегодня себестоимость строительства апарт-комплексов ниже себестоимости строительства жилья, поэтому девелоперы не перестанут предлагать рынку этот формат. Возможно, с расчетом на будущий перевод.
Соотношение жилых и апартаментных комплексов останется примерно на том же уровне, что и сейчас, квартир будет строиться больше. Кроме того, возведение апарт-комплексов возможно на участках, где не разрешено строительство жилья. Есть жилые комплексы, в которых проектом предусмотрены и квартиры, и апартаменты из-за того, например, что часть помещений не проходит по нормам инсоляции.
Есть ли что-то, что настораживает сегодня покупателей в апартаментах? Какие у них минусы? Граждане, которые хотят приобрести недвижимость, изучают рынок и хорошо знают разницу между апартаментами и квартирами. И даже если покупатель настораживается, услышав о разнице форматов от брокера, то получив полную информацию о преимуществах и недостатках формата, принимает взвешенное решение.
Расходы на эксплуатацию апартаментов выше затрат на содержание квартир примерно на 15-20%. Кроме того, де-юре апартаменты – это коммерческая недвижимость, из-за чего ставка налогообложения выше в пять раз, чем ставка налогообложения жилой недвижимости. Владелец апартаментов платит 0,5% в год от кадастровой стоимости, собственник квартиры отчисляет в налоговые органы 0,1% от стоимости. Но больше всего покупателей настораживает тот факт, что в апартаментах невозможна постоянная регистрация.
Однако если проанализировать эту информацию более глубоко, то окажется, что все «минусы» формата апартаментов не так уж и значительны. Необходимость выплачивать налоги по повышенной ставке компенсируется тем, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости ниже стоимости жилья. То есть и налогооблагаемая база меньше.
Расходы на эксплуатацию, которые выше, чем для жилья, в пересчёте на рубли оказываются не такими уж и большими: разница для апартаментов и квартир не превышает трех тысяч рублей в месяц. Для целевой аудитории апартаментов эти цифры вряд ли станут аргументом против покупки. Кроме того, этот формат часто приобретают те, у кого уже есть жильё, и кому не нужна постоянная регистрация.
Отпугнуть словом «апартаменты» можно разве что покупателя в эконом-сегменте: ему действительно важна возможность прописки, он не хочет много тратить на содержание помещения и платить налоги по повышенной ставке.
Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной недвижимости Knight Frank:
- Для покупателей элитного жилья регистрация не важна, поскольку оно у них не единственное. Для владельцев жилья бюджетного класса вопрос регистрации актуален, поскольку социнфраструктура «привязана» к месту регистрации.
О стоимости коммунальных покупатели элитных объектов всегда спрашивают, но зачастую разница в стоимости обслуживания квартир и апартаментов невелика.
На апартаменты выше налогообложение, но у таких зданий может быть значительно ниже кадастровая стоимость. Иногда в результате сумма налога оказывается ниже, чем у владельцев квартир в соседних домах.
Кадастровая стоимость может меняться в процессе строительства, и застройщики не знают, какой она в результате окажется, поскольку ее определение не зависит от них.
У покупателей сейчас популярны так называемые «апартаменты для пиджака»: небольшие помещения с отделкой площадью от 35 до 125 квадратных метров. Студии пользуются спросом у молодых людей, студентов, которые, как правило, уже зарегистрированы в московских квартирах своих родителей.
Сейчас апартаменты в центре по цене сравнимы со сталинскими или? доходными домами дореволюционной постройки, но не равны по качеству и сервису: в комплексах апартаментов есть огороженная территория, охрана,? современные инженерные системы и пр.
Если апартаменты уравняют в юридическом статусе с жильем, ликвидность первых, конечно, повысится. В районах, где мало квартир на продажу, например Чистые пруды, стоимость апартаментов может вырасти.
В целом объем похожего предложения увеличится и цены изменятся в соответствии со спросом.
Нынешние апартаментные комплексы строятся уже с соблюдением квартирных требований: «Николаевский дом» на Комсомольском проспекте, St. Nickolas на улице Никольской. Небоскребы «Москва-Сити» по сути тоже квартиры, инсоляция хорошая, современная инженерия, отделка. Порой от комплексов квартир комплексы апартаменты отличаются только тем, что не во всех апартах в полной мере соблюдены требования по инсоляции.
Примеры проектов с квартирами и апартаментами
Таблица предоставлена компанией Kalinka Group
