Реконцепция поселков: перемены на старте

 

 

На первичном рынке загородной недвижимости Московской области представлено около 700 коттеджных поселков на разных стадиях реализации. Среди них есть и такие, которые прошли редевелопмент (реконцепцию, или ребрендинг). Другими словами, проект или его фрагменты были изменены уже после того, как поселок вышел на рынок, реже — на стадии создания. По словам Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, после кризиса реконцепция затронула все сегменты рынка. Так, в 95% проектов экономкласса стали предлагать участки без подряда. В бизнес-классе существенно уменьшилась площадь домов. Часть элитки стали позиционировать как бизнес-класс. «Но чаще реконцепцию проводят в коттеджных поселках бизнес- и экономкласса», — уточняет эксперт.

 

 

 

Дополнительные работы застройщик или компания, которая приобрела проект, проводит не случайно. «Порой изначально неправильно выбранная концепция приводит к краху продаж и делает коттеджный поселок непривлекательным», — говорит Евгений Швец, генеральный директор девелоперской компании «Дмитров-ка». По словам Д. Цветкова, зачастую необходимость внесения изменений в проект является следствием того, что в свое время девелопер обратился за консультацией в непрофильную консалтинговую компанию, которая не специализируется на подмосковном загородном рынке. И в результате получил красивую картинку без привязки ее к действительности и конъюнктуре.

 

«Проведение реконцепции (редевелопмента) более чем обоснованно, если ситуация на рынке изменилась и продукт больше не соответствует потребностям покупателя», — добавляет Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс».

 

 

 

Эксперты назвали самые частые ошибки девелоперов, которые впоследствии могут привести к необходимости вносить изменения в проект. «Наиболее распространенная — это неверно выбранная архитектурная концепция проекта с непродуманными планировками», — говорит Д. Цветков. Если оставить проект в первоначальном виде, это затормозит продажи, в чем совсем не заинтересован собственник. В частности, Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Realty, рассказала, что в одном из коттеджных поселков на Новой Риге проектировщиками выступили сразу несколько архитектурных бюро. Проект в целом оказался успешным, так как все объекты удалось продать. Однако дома, разработанные немецким бюро, реализовывали дольше, чем те, что создали российская, американская и итальянская компании. «Причина в том, что немцы устраивают гостиную на втором этаже и разбивают полезную площадь на маленькие комнаты, а это не нравится нашим покупателям», — объясняет эксперт.

 

Другая причина реконцепции ранее разработанного проекта — желание ускорить темпы реализации. В кризис продажи во многих комплексах замерли, и, чтобы как-то их реанимировать, застройщикам пришлось искать способы удешевления предложений. В результате появился такой продукт, как участок без подряда. В частности, в поселке Папушево застройщик отказался от возведения коттеджей и стал предлагать землю без подряда. Похожих примеров на рынке немало.

 

Покупатели заметили, что в некоторых поселках после преобразований исчезли ограничения по архитектуре возводимых домов, срокам застройки и планировке участков. Есть примеры, когда застройщики отказывались от прокладки ранее заявленных коммуникаций или оставляли их в усеченном виде. Например, в результате реконцепции некоторые поселки, в которых прежде были предусмотрены все коммуникации, вышли на рынок только с подведенным электричеством, а газоснабжение застройщики отдали на откуп собственников участков. Таким образом, в сложившейся ситуации они должны создать некоммерческое партнерство для газификации объекта и проведения других необходимых работ.

 

Большинство экспертов отмечают, что реконцепция оказалась вынужденной мерой. Благодаря ей застройщики смогли возобновить продажи, а покупатели приобрели землю дешевле.

 

Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, добавил, что еще одним способом для изменения проекта может быть выбор иных строительных материалов: например, кирпич заменяют на дерево, сэндвич, газобетон, или наоборот. Если застройщик видит, что спроса на деревянные дома нет, то перерабатывает проект под кирпичное домостроение.

 

Иногда поселки позиционируют не в своем классе. Например, объект выходит в бизнес-сегменте, хотя на самом деле не дотягивает до заявленной категории по нескольким параметрам: расположен слишком далеко от Москвы, направление не пользуется спросом у состоятельных покупателей, добираться неудобно, участки слишком большие, а цена предложения высокая. Чтобы как-то изменить ситуацию, застройщикам приходится корректировать проект: они вынуждены уменьшать площади участков, отказываться от ранее заявленных объектов инфраструктуры или, скажем, вместо торгового центра возводить мини-маркет, а вместо детского сада устраивать игровую комнату. При такой реконцепции классность поселка, как правило, снижается. «Чем демократичнее сегмент, тем больше покупателей», — поясняет Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED.

 

«Возможен реконцепт и с целью получения большей прибыли, охвата дополнительных сегментов: в бизнес-классе вместо танхаусов строят несколько малоэтажных многоквартирных домов, которые по внешнему виду сходны с таунхаусами», — рассказывает А. Иванов. Есть примеры и полного изменения проекта под влиянием кризиса — это возведение жилья другого формата, например малоэтажных домов и таунхаусов.

 

«Еще один способ реконцепции — это продажа домов на стадии строительства там, где изначально хотели предлагать только готовые объекты по максимальной цене», — говорит Т. Сайфутдинов.

 

Существуют и такие проекты, в которых продавали земельные участки без подряда на строительство, но в кризис темпы реализации значительно снизились. Сегодня, после реконцепции, непроданные участки начали застраивать домами, и продажи активизировались.

 

Еще одна распространенная ошибка — когда загородный комплекс попадает в плотную конкурентную среду. Как объяснила И. Могилатова, рынок может переварить конкретное количество объектов на том или ином направлении. Условно говоря: в элитном классе есть 20 покупателей в месяц, и 100 их по определению не будет. Если на данный момент в том или ином сегменте огромное количество предложений, то покупатель будет выбирать лучшее по качеству и цене, ориентируясь на стадию строительства. Эксперт И. Могилатова привела в пример поселок Павловы Озера. Объект появился на рынке перед кризисом и изначально был заявлен в высшем ценовом сегменте. Но в то время на Новой Риге было представлено большое количество элитных комплексов, причем качественных и на высокой стадии готовности. Значительный объем предложения имелся и на вторичном рынке. Поэтому продажи не пошли. После реконцепции площадь участков уменьшилась вдвое, землю стали продавать с подрядом. «Теперь это объект бизнес-класса, на который есть хороший спрос», — заверяет эксперт.

 

Впрочем, Ю. Грошева допускает, что ошибка возможна еще на стадии создания генплана. Проблема может быть в организации внутрипоселкового движения, непродуманной логистике. Потребитель это быстро поймет, оказавшись на месте и прокатившись на машине по дорогам строящегося комплекса. Эксперт рассказала, что в одном поселке на Рублевке, позиционируемом как премиальный (участки — по 1 га, дома — по 1–3 тыс./кв. м), в VIP-зоне, там, где должны ездить «Майбахи» и «Бентли», спроектировали слишком узкую дорогу. В итоге сегодня соседи не могут разъехаться на своих автомобилях.

 

Вместе с тем стоит заметить, что ребрендинг происходит не столь часто. Эксперты солидарны во мнении, что тему готового поселка менять сложно: дороги можно расширить, частично готовые дома перестроить, но если все уже возведено, никуда не денешься.

 

 

 

 

 

В процессе переработки проекта застройщики стремятся вернуть или усилить интерес к загородному комплексу. Эксперты также заявляют, что реконцепция не является панацеей, однако при правильном подходе и разумных инвестициях положительный эффект может быть достигнут. По словам Д. Цветкова, одно лишь перепроектирование может обойтись в десятки тысяч долларов. А если приходится расходовать время и деньги, необходимые на согласование, проведение межевания, то становится очевидным, что реконцепция — дело довольно хлопотное.

 

Тем не менее некоторые застройщики решаются на подобные работы и в большинстве случаев бывают довольны полученным результатом. Поселки, прошедшие реконцепцию, как правило, оказываются более успешными, чем на старте. Один из них — Forest Village на Дмитровском шоссе. Как рассказал Е. Швец, в 2011 г. компания «Дмитровка» взяла на редевелопмент перспективный коттеджный поселок, который был известен на рынке еще с 2006 г., причем у него в течение этого времени было более пяти разных названий. Предыдущие владельцы, мягко говоря, почти не занимались его развитием — отсутствовали коммуникации, внутрипоселковые дороги. «Мы разработали новую концепцию продаж, вложили средства в инфраструктуру, и покупатели сразу обратили на него внимание», — говорит эксперт.

 

По словам Д. Цветкова, удачную реконцепцию прошел и поселок Прозорово на Рублево-Успенском шоссе. В созданном проекте сократили площади участков и разработали эргономичные внутренние планировки домов, что существенно увеличило покупательский интерес. Среди прочих А. Иванов отметил поселок Рубин на Ильинском шоссе. Девелоперская компания перекупила проект с двумя построенными домами и провела его реконцепцию. Изменилась стилистика объекта, а также подход к продажам — на рынок выставлены коттеджи в готовом поселке с коммуникациями, внутрипоселковыми дорогами, обустроенными общественными зонами. Продажи начались в сентябре 2011 г., а к декабрю 25% жилья было реализовано.