Самозанятые: как сдавать квартиру в аренду и уплачивать налог

Объясняем, почему выгодно быть самозанятым арендодателем, насколько сложно получить такой статус, могут ли быть самозанятыми нерезиденты РФ и что изменилось для самозанятых в 2025 году.

Кто такой самозанятый и какие налоги платит

Самозанятость — это особый налоговый режим, работающий в России с 2019 года. Официально он называется налог на профессиональный доход (НПД). Пока режим НПД действует на всей территории РФ до конца 2028 года.

Стать самозанятыми в 2025 году могут физические лица — граждане России, а также граждане Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии, если у них есть ИНН в РФ, или индивидуальные предприниматели (ИП) без наёмных работников.

Для работы по НПД должны быть соблюдены несколько условий:

— доход от деятельности или использования имущества самозанятого не превышает 2,4 млн рублей в год;

— самозанятый работает самостоятельно, без привлечения наёмных сотрудников по трудовому договору;

— деятельность, которой занимается самозанятый, входит в перечень, установленный для НПД.

Быть самозанятыми могут, к примеру, дизайнеры, швеи, преподаватели. Также под НПД подходит сдача жилья, но с помощью этого налогового режима нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость.

Другая деятельность, к которой не применяется НПД, перечислена в статье 6 Федерального закона № 422-ФЗ. В частности, к такой относится адвокатская практика, торговля ценными бумагами и другие.

НПД уплачивается ежемесячно до 28-го числа месяца, следующего за отчётным периодом. Если дохода нет, то ничего платить не нужно, как и уведомлять об этом налоговую: нет заявленного дохода — нет начислений.

Так как работающие по НПД граждане не платят пенсионных взносов в Социальный фонд России, страховой стаж и баллы для пенсии им не засчитываются. Но при желании они могут вносить их добровольно, заключив соответствующее соглашение с Социальным фондом.

Для того чтобы самозанятому засчитали полный год стажа, в 2025 году ему нужно заплатить 59,2 тыс. рублей. Если внести меньшую сумму, стаж посчитают пропорционально.

Оформить самозанятость имеют право и официально работающие граждане, которые зарабатывают дополнительные средства в свободное от основной работы время. То есть человек может работать по найму, оформить самозанятость и официально сдавать квартиру или комнату.

Если доходы окажутся выше 2,4 млн рублей в год или деятельность сменится на неподходящую для НПД, самозанятого вернут на прежний режим налогообложения.

Изменения для работающих по НПД в 2025 году

До 2025 года самозанятые могли переходить либо на упрощённую систему налогообложения (УСН), либо на единый сельскохозяйственный налог. Теперь они могут перейти на патентную систему налогообложения и на автоматизированную упрощённую систему налогообложения.

Также с 2025 года плательщиков НПД отнесли к числу тех, кто обязан предоставлять статистические данные — фактически отчёты, связанные с их бизнес-деятельностью. Но Минфин разъяснил, что при формировании статистической информации будут использоваться данные о деятельности самозанятых, поступающие в Росстат от Федеральной налоговой службы (письмо Минфина от 4 декабря 2024 года № 03-11-11/122074).

То есть сами самозанятые по-прежнему никакие отчёты представлять не обязаны.

Почему арендодателю выгодно быть самозанятым

Один из самых ощутимых плюсов самозанятости при сдаче квартиры — возможность работать легально, не боясь проверки налоговых органов, и не вздрагивая, когда соседи, управляющая компания или чем-то недовольные арендаторы начинают ей грозить.

К тому же в последние годы всё больше нанимателей предпочитают снимать квартиру официально, заключая договор найма, в том числе и потому, что многим работодатели компенсируют затраты на аренду. Да и гарантии нужны не только владельцам, но и тем, кто снимает жильё.

Также особую привлекательность режиму НПД добавляют самые низкие налоговые ставки: 4% при работе с физлицами и 6% — для юрлиц и ИП. Для сравнения: налоги для ИП и ООО колеблются от 6 до 20% в зависимости от налогового режима.

Как стать самозанятым

Зарегистрировать самозанятость очень просто. Сделать это можно онлайн, подав заявление в налоговую через:

• приложение «Мой налог», оно специально разработано для самозанятых;
• «Госуслуги», если у вас есть подтверждённая учётная запись на портале;
• кабинет плательщика НПД на сайте ФНС;
• онлайн-приложение банка: многие кредитные организации предоставляют своим клиентам такую возможность.

Процесс регистрации занимает от нескольких минут до пары часов. При этом в любой момент можно отказаться от статуса самозанятого — также онлайн.

Для подтверждения оплаты за аренду нанимателю выдаётся чек, который самозанятый формирует в приложении «Мой налог» после получения денег. По итогу месяца там же в приложении автоматически рассчитывается размер налога, указываются сроки оплаты и предоставляется возможность уплатить налог.

После постановки на учёт налогоплательщик в качестве бонуса от государства получает на баланс определённую сумму для уплаты налога: в 2025 году это 10 тыс. рублей. В счёт бонуса самозанятому дают скидку к ставке налогообложения: он платит 3% вместо 4% или 4% вместо 6%, пока сумма не исчерпается.

При всех плюсах работы по НПД не стоит забывать об ограничениях, которые этот режим накладывает на тех, кто сдаёт жильё:

• сдавать можно только свои жилые объекты, то есть апартаменты сдавать не получится: по закону это коммерческая недвижимость, и квартиру дедушки сдать тоже не удастся, так как это жильё вам не принадлежит;
• на полученный доход установлен лимит в 2,4 млн рублей;
• при наличии дохода налог надо уплачивать каждый месяц;
• нельзя вычесть расходы: для ИП и ООО есть специальный режим, который позволяет уменьшить сумму налога за счёт понесённых расходов. В некоторых случаях это бывает выгодно, но режим НПД такую возможность самозанятым не предоставляет.

Другие варианты налогообложения при сдаче квартиры

Самозанятость — один из возможных налоговых режимов РФ при сдаче жилья внаём, можно использовать и другие.

Упрощённую систему налогообложения (УСН) для ИП называют упрощёнкой. Она предусматривает два варианта расчёта налога на выбор: «доходы минус расходы» со ставкой налога 15% и «доходы» со ставкой 6%.

Патентную систему налогообложения для ИП — она предполагает фиксированную сумму налога — 6% возможного годового дохода от сдачи квартиры внаём. Этот доход рассчитывается в каждом из субъектов РФ и зависит от локации и площади сдаваемого жилья.

Классический налог на доходы физлиц (НДФЛ) — с 2025 года ставка налога составляет 13–22% в зависимости от годового дохода налогоплательщика.

Как собственнику оценить

надёжность арендатора

Узнать

Для наглядности приведём таблицу, в которой сравним затраты арендодателя при разных режимах налогообложения. 

В качестве примера возьмём квартиру в Екатеринбурге, которую собственник сдаёт в аренду, ежемесячная арендная ставка — 33 тыс. рублей. Примем, что квартира сдаётся физлицу целый год без простоев, налог на имущество составляет 3 тыс. рублей.

Как видно, выгода для самозанятого арендодателя по сравнению с другими видами налогообложения составляет от 40 до 61,7 тыс. рублей в год.

Читайте подробнее о каждом режиме, какие затраты несёт собственник, когда сдаёт недвижимость в аренду, и как их рассчитать.

Но если вы планируете сдавать несколько квартир по цене выше среднего, то с учётом установленного лимита расходов у самозанятых и других нюансов этого режима стоит рассмотреть вариант упрощёнки или патента.

Как физлицу легально уменьшить налог

на сдачу квартиры в аренду

Узнать

Может ли нерезидент РФ быть самозанятым и сдавать жильё в аренду

Налоговым резидентом России становится любой человек, который находится в стране не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Те же, у кого за это время нужного стажа не набралось, считаются нерезидентами — независимо от своего гражданства.

Но для самозанятых понятий «резидент» или «нерезидент» не существует. Нерезиденту, который уехал из РФ, но остаётся её гражданином, ничто не мешает оформить самозанятость — к примеру, через приложение «Мой налог», сдавать квартиру в аренду и платить налог по ставке 4 или 6%.

Что будет, если самозанятый не заплатит налог с доходов от аренды

Предположим, самозанятый скроет часть доходов — к примеру, выдаст чек не на всю полученную сумму за аренду квартиры, а только на половину. Если налоговая об этом узнает, штраф составит 20% неучтённого дохода в первый раз и 100% — при повторном нарушении в течение полугода.

Также следует помнить, что налоговая имеет право проверить доходы налогоплательщика за несколько прошлых лет.

Если не уплатить начисленный НПД до 28-го числа следующего месяца, самозанятому начислят пени по формуле: сумма задолженности × количество дней просрочки × 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, которая действовала в период просрочки. 

Федеральная налоговая служба рассчитает долг в течение 10 дней и направит уведомление о задолженности и необходимости уплатить пени. В частности, эта информация будет видна в приложении «Мой налог» или в кабинете плательщика НПД на сайте налоговой. 

Неустойка будет начисляться до тех пор, пока самозанятый не выплатит весь долг.

Главное

— Самозанятость — налоговый режим, который позволяет физлицам или ИП без наёмных работников вести профессиональную деятельность, уплачивая минимальный налог, — 4 или 6%. Вести отчётность и использовать кассовый аппарат не нужно.

— Если годовой доход от деятельности превысит 2,4 млн рублей или самозанятый займётся деятельностью, запрещённой для него законом, его переведут на другой режим налогообложения.

— Если дохода нет, никакой налог самозанятому не начисляется.

— Используя самозанятость, физлицо может сдавать в аренду принадлежащее ему жильё. Коммерческую недвижимость по НПД сдавать нельзя.

— При постановке на учёт самозанятому положен бонус от государства в размере 10 тыс. рублей. До его исчерпания ставку налога снижают до 3–4%.

— Кроме самозанятости при сдаче жилья в аренду можно использовать налоговые режимы: УСН, патент, НДФЛ. Но НПД для физлица в стандартной ситуации — самый выгодный вариант.