На вопросы читателей журнала отвечает юрист Алексей Абрамов.
Продаю квартиру, покупатель рассчитался сразу, документы на регистрацию сдали неделю назад. Практически была готова выезжать, но тут звонок от покупателей: «Мы передумали, через два дня едем в УФРС на расторжение». И как быть? Что делать? Такое ощущение, что они просто повеселились, а у меня на руках ребенок…
— Прекращение регистрации возможно только на основании заявления сторон, то есть оно должно поступить и от вас, и от покупателей.
Вряд ли у вас в договоре было условие, что покупатель вправе беспричинно в одностороннем порядке расторгнуть сделку. Это возможно только по решению суда, которого, как я понимаю, не было.
Так что не стоит переживать. Отменить договор купли-продажи недвижимости на таком основании, как «передумали», весьма затруднительно.
Купили трешку. Сделка зарегистрирована. Деньги выплачены. Но продавцы ключи не отдают и нас в нашу же квартиру не пускают. Мотивируют это тем, что делают ремонт в купленной новостройке. Я изначально согласилась подождать три недели. Прошел уже месяц. И сколько еще пройдет — неизвестно. Сейчас я с детьми фактически осталась на улице: прежнее жилье продали и из него уже выехали. Есть ли у моей семьи реальные способы вселения в собственную квартиру?
— Если сделка зарегистрирована, то в настоящее время полноправным владельцем квартиры являетесь вы.
Во-первых, вы можете написать заявление в полицию и указать, что некие граждане незаконно находятся в вашей квартире и препятствуют вам во владении и пользовании вашей собственностью.
Во-вторых, вы можете подать в суд заявление с требованием о выселении.
В соответствии с п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ при прекращении права пользования жилым помещением гражданин обязан его освободить (прекратить пользоваться им) в срок, установленный собственником, иначе дело решается через суд. В этом случае вы вправе потребовать с продавца компенсацию морального вреда.
Продал комнату в двухкомнатной коммуналке, все оформлялось строго через агентство по договору. В указанный срок сдал ключи риэлтору, забрал залог, оставленный в агентстве. Спустя два месяца получаю от покупателя заказным письмом претензию: дескать, помещение не освобождено, ключи не получены, я должен ему на сегодняшний день неустойку за якобы неисполнение обязательств по договору. Позвонив риэлтору, я выяснил, что покупатель сам под разными предлогами не соглашался прийти за ключами. Что делать?
— Строго говоря, у вас на руках должны быть документы, по которым можно отследить обязанности сторон по сделке. (Речь идет об акте передачи ключа агенту, акте приема-передачи комнаты покупателю и т. д.) Так что ответить на ваш вопрос без их рассмотрения, а также изучения договора с агентством и договора купли-продажи невозможно.
К СВЕДЕНИЮ
Договор купли-продажи служит основанием возникновения обязательства, по которому продавец обязуется передать товар в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст.454 ГК РФ).
Обязанность продавца передать товар состоит из ряда отдельных обязательств:
• передать товар свободным от любых прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар, обремененный такими правами;
• передать товар покупателю в ассортименте, согласованном сторонами;
• передать товар, качество которого должно соответствовать договору, в течение определенного им срока.
• передать товар, пригодный в пределах разумного срока, для целей, в которых такие товары обычно используются;
• передать товар, соответствующий условиям договора о комплектности.
Меняемся муниципальными квартирами. Жильцы той, куда я должна въехать, предупредили, чтобы я брала свою газовую плиту, раковину и паркет (!), потому что они все свое забирают с собой. Как это возможно, ведь квартира-то не их собственность?
— Вопрос, конечно, интересный…
Газовая плита, скорее всего, была куплена жильцами за счет собственных средств, поэтому никаких препятствий к тому, чтобы ее вывезти, я не вижу. Если же она была приобретена за счет наймодателя (во что с трудом верится), то, конечно, это чужая собственность и забрать ее нельзя. То же самое относится к раковине.
Как правило, муниципальные квартиры передаются не как сегодняшние новостройки, то есть в них присутствует хоть какой-то ремонт. Даже если жильцы демонтировали старое покрытие и положили новый паркет, они не вправе снять его и оставить разрушенный пол. Паркет — это неотделимое улучшение. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Мы продали комнату в коммунальной квартире. Теперь постоянно звонят покупатель и риэлтор и предъявляют претензии. Например, что мы им не показали дефекты: оказывается, был сломан кран у батареи (мы сами о этом не знали). Когда покупатель смотрел комнату, его все устраивало. Могут ли они сейчас подать в суд и расторгнуть договор купли-продажи или взыскать с нас деньги на ремонт? Сделка была примерно месяц назад.
— Думаю, что вам не стоит переживать. Расторгнуть договор из-за такой мелочи вряд ли возможно.
Что касается сломанного крана, то в принципе у второй стороны есть возможность и право предъявить в суд исковые требования. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ. (То есть ваш договор должен был содержать условие о том, что продавец передает комнату с исправными приборами отопления.)
Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Я приобрела квартиру в новостройке на этапе строительства. На данный момент дом введен в эксплуатацию, ключи получены. Но застройщик требует оплату за лишний квадратный метр и не подписывает акт приема-передачи. Хотела сделать новый технический паспорт, чтобы уточнить площадь после ремонта, но БТИ без акта заявку не принимает. Существуют ли независимые компании по обмеру квартир? Вправе ли застройщик требовать деньги за лишнюю площадь, если квартира продается без отделки?
— По поводу доплаты — внимательно прочитайте свой договор.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве цена квартиры может быть изменена после заключения договора, если в нем предусмотрены возможности, случаи и условия ее изменения.
Что касается обмера квартиры — даже если специализированные компании и существуют, документы, которые они вам выдадут после обмера, к сожалению, не будут иметь никакой юридической силы.
Обратитесь в БТИ со своей претензией, объясните ситуацию, укажите на возможную ошибку.
Недавно я продала дом. А сейчас человек, у которого я его покупала, хочет расторгнуть сделку самой первой купли-продажи. Возможно ли это, если все стороны согласны? И еще вопрос: будет ли где-то числиться, что я являлась хоть какое-то время собственником данного жилья?
— Если я правильно понимаю, все сделки исполнены надлежащим образом и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). То есть был официальный договор, который прекратил свое действие исполнением, соответственно, и расторгать нечего.
Вы пишете, что первоначальный продавец согласен отдать денежные средства последнему покупателю, а тот согласен вернуть дом первоначальному хозяину. Значит, сторонам придется по-новому оформлять куплю-продажу дома. Вы в этой сделке участвовать не будете.
Сведения о том, что вы, хоть и непродолжительное время, являлись собственником дома, естественно, сохранятся в Едином государственном реестре прав и в налоговой службе.
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
