Скрытые возможности Москвы. Каким промзонам повезет?

 

 

Согласно экспертным оценкам, на сегодняшний день общая площадь столичных промзон составляет от 15 до 20 тыс. га — это 16–17% от всей территории Москвы в ее прежних границах. (Для сравнения: лесопарковые зоны города занимают только 13% его территории.) По оценкам исполнительного директора ГК «Инпарк», руководителя проекта развития территории НИИШП Татьяны Закурдаевой, всего в пределах МКАД расположено 66 промзон, где находится 419 предприятий. При этом, как считает заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank Максим Загоруйко, занятая ими огромная территория используется крайне неэффективно. Основная застройка промзон — это производственные, складские и административные объекты, как правило возведенные в советские годы (1960–1980-е гг.), которые устарели не только морально, но и технически. За последние 20 лет большинство из них превратилось в индустриальные трущобы. Сегодня, когда в городе практически не осталось пригодных для застройки территорий, к данным площадкам все пристальнее присматриваются.

 

Надо сказать, что за последние десятилетия политика городских властей по отношению к промзонам менялась несколько раз. Лет десять назад в административных умах господствовала идея полностью освободить от них столицу, а предприятия вывести за пределы МКАД. Был даже разработан проект «ПромСити», в рамках которого планировалось создать специальные промышленные кластеры. Однако до реализации этого плана дело так и не дошло, а затем и сама концепция претерпела существенные изменения. Сегодня предполагается полностью ликвидировать только промзоны в историческом центре, а в целом избавить город примерно от половины промышленных территорий. По данным, которые приводит Т. Закурдаева, до 2020 г. должны освободить 5,2 тыс. га. Их распределят следующим образом: 1,2 тыс. га займет общегородская инфраструктура, а также коммерческая, в первую очередь офисная, недвижимость; 1,9 тыс. га отдадут под жилищное строительство; 2,2 тыс. га выделят для развития и реабилитации природного комплекса, то есть разобьют там парки, скверы, посеют траву и посадят цветы. Оставшаяся часть сохранит свое прежнее назначение, только вместо объектов старой формации здесь появятся промышленные парки и технополисы, а производство станет современным, экологически безупречным, инновационным и необходимым городу.

 

Конечно, все эти планы принимали до официального расширения Москвы, и сегодня они могут претерпеть некоторые изменения, поскольку основные административные и финансовые силы теперь будут брошены на развитие новых территорий. Тем не менее, как отмечает руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Татьяна Шарова, правительство Москвы активно способствует развитию промзон. Москомархитектура регулярно устраивает конкурсы на подготовку соответствующих проектов планировки, Государственный земельный кадастр их утверждает. Так, в текущем году были объявлены конкурсы по таким промзонам, как «Руднево» в ВАО, «Коптево» в САО, «Карачарово» в ЮВАО, «Силикатные улицы» в СЗАО и др.

 

 

Но не все так радужно. Как отмечает М. Загоруйко, необходимо различать понятия «редевелопмент предприятия» и «реорганизация промышленной зоны». В первом случае девелопер принимает решение о реконструкции («Кругозор», «Красная роза», «Даниловская мануфактура» и т.д.) или сносе строений (вместо завода «Каучук» — ЖК «Cадовые кварталы») исходя из основных характеристик площадки, в первую очередь местоположения. А во втором случае (реорганизация промышленной зоны) процесс по своим масштабам схож со строительством нового города, где помимо внутренней зональности и инфраструктуры территории нужно учитывать долгосрочное влияние на общегородскую среду. «Реализовать подобные проекты частному инвестору не под силу. Все, что мы видим в настоящее время, — это точечная застройка единичных предприятий. О комплексном развитии и реорганизации промзон говорить рано. Все масштабные планы остаются пока только на бумаге», — рассказывает эксперт.

 

Например, разговоры о переустройстве бывших автомобильных гигантов ЗИЛ и АЗЛК идут не первый год, но реальных подвижек еще немного. Отчасти причина в финансировании. «Поскольку реорганизация промышленных территорий и вывод предприятий с них требуют значительных финансовых вливаний, то все эти мероприятия должны проводиться совместными усилиями частных инвесторов и государства, — подчеркивает Т. Шарова. — Но в России механизм государственно-частного партнерства на данный момент на федеральном уровне не закреплен законодательно».

В списках рейтингов прошлого года в качестве самых перспективных значилось пять столичных объектов:

•         Бадаевский пивоваренный завод и карандашная фабрика ОАО «Фабрика им. Сакко и Ванцетти» на Кутузовском проспекте, площадь 14,5 га;

•         текстильная фабрика «Трехгорная мануфактура» на улице Рочдельской, территория 12 га;

•         промзона на Бережковской набережной, 29 га;

•         завод «Слава» на Ленинградском проспекте, 4,5 га;

•         фабрика «Большевик» на Ленинградском проспекте, 5 га.

Однако работы идут только на территории часового завода «Слава», все остальные промзоны так и пребывают в состоянии «самых перспективных», хотя они расположены в лакомых для девелопмента местах. Отсутствие пыла у инвесторов отчасти можно объяснить тем, что здания, находящиеся практически на всех перечисленных территориях, имеют историческую ценность и требуют особого отношения.

 

 

Тем не менее в Москве немало и положительных примеров реализации проектов на месте бывших промышленных предприятий. Директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Никола Обайдин выделяет несколько типов реорганизации промзон. Во-первых, это высококачественные жилые и офисные комплексы класса А, возведенные на освобожденных территориях. Подобным образом были реализованы такие объекты коммерческой недвижимости, как БЦ «Дукат Плейс» (бывшая табачная фабрика Liggett Ducat), БЦ «Морозов» в составе делового квартала «Красная Роза» (бывшая текстильная фабрика), бизнес-комплекс «АЛКОН» (бывший завод «Изолятор»). На рынке жилищного строительства стоит выделить ранее упомянутый проект «Садовые кварталы» (бывший завод «Каучук») и другие дома в районе Хамовники, которые как раз и заняли территории бывших предприятий. «Места расположения этих объектов сейчас довольно престижны и мало напоминают промышленные территории», — считает Н. Обайдин.

 

Во-вторых, это новое строительство или редевелопмент в существующей промзоне. В качестве примеров Н. Обайдин называет проекты «Кругозор», «Буревестник», «Даниловская мануфактура», «Лефорт», «ОмегаПлаза».

 

Наконец, в-третьих, частичная реконструкция одного или нескольких зданий. По словам Н. Обайдина, это объекты более низкого качества, а территория, на которой они расположены, сохраняет внешние признаки промышленной зоны.

 

К предложенному коллегой перечню промзон Т. Закурдаева добавляет «Горбушкин двор», который был построен на базе завода «Рубин». В свою очередь, Т. Шарова рассказывает о редевелопменте промышленных земель в районе станции метро «Павелецкая»: «На землях начиная от территории бывшего камвольного комбината, на месте которого реализован офисный проект «Аврора Бизнес-Парк», и заканчивая деловым кварталом Новоспасский Двор в районе «Павелецкой» сформировался кластер, состоящий из офисных зданий и кварталов различных классов. Процесс реорганизации бывших промышленных предприятий и территорий там происходил постепенно и продолжается до сих пор».

 

Но это, как говорится, дело прошлое. Что же касается будущего, то среди наиболее перспективных для комплексного освоения площадок Т. Шарова называет промзону № 44 «Братцево», расположенную в Войковском и Головинском районах Северного округа. В соответствии с постановлением «О проекте размещения жилищного и других видов строительства в городе Москве на период 2011–2015 гг.» данный участок включен в проект генплана столицы на период до 2025 г. На расположенной рядом с ним площадке компания «Ведис Групп» строит ЖК «Головино». В непосредственной близости, на Ленинградском шоссе, находится бизнес-парк «Олимпия Парк», введенный в эксплуатацию в 2011 г., что также создает благоприятную среду для развития района. «Промзону целесообразно поэтапно застраивать объектами жилой и коммерческой недвижимости. По оценкам экспертов компании Welhome, площадь жилой недвижимости может составить около 500 тыс. кв. м, коммерческой — не более 200 тыс. кв. м», — комментирует ситуацию Т. Шарова.

 

Еще одна перспективная площадка — грузовой двор «Москва-Товарная-Рижская». Эта территория (примерно 13 га) также включена в проект реализации генплана до 2025 г. и предназначена для развития многофункциональных общественных зон. Как считает Т. Шарова, участок пригоден для застройки офисной недвижимостью, поскольку к северо-востоку от Садового кольца и в Северо-Восточном административном округе ощущается нехватка бизнес-центров класса А. Кроме того, грузовой двор, расположенный между Третьим транспортным кольцом и проспектом Мира, характеризуется отличной транспортной доступностью: рядом станция метро «Рижская» и Рижский вокзал. «Напротив участка находится гостиница «Holiday Inn Сущевский», что также создает условия для синергетического эффекта с офисной недвижимостью», — отмечает эксперт.

 

 

Зон для применения девелоперских и инвестиционных сил у нас еще немало. По мнению М. Загоруйко, основной критерий, определяющий стратегию развития девелоперского проекта, — это локейшн, то есть местонахождение. Поэтому наиболее интересны промзоны, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца и имеющие прямой доступ к основным магистралям города, а также близкие к существующей сетке метрополитена. Огромным потенциалом обладают площадки вдоль Москвы-реки: там можно организовывать рекреационные зоны в новых проектах — они повышают их привлекательность, формируют современную комфортную среду обитания в городе.

 

Для определения типа застройки бывшей промзоны крайне важно ее непосредственное окружение, уверена Т. Шарова: «Если рядом расположены плотные жилые массивы, то есть смысл возводить инфраструктурные объекты и жилье. Если речь идет о промзоне в центре города, то здесь, скорее всего, будет реализована общественно-деловая застройка».

 

В первую очередь исследуют рынок недвижимости в данном районе: что в избытке, чего не хватает. Анализируют транспортную доступность, социальную и торговую инфраструктуру, видовые характеристики в округе и т.д. Ключевыми моментами также являются градостроительная концепция района и возможность поменять назначение земли. «Как правило, рассматривают несколько вариантов реконструкции и развития площадки, — рассказывает Т. Закурдаева. — Например, какой экономический результат получится при полном сносе и новой застройке, что будет при частичном сносе и реконструкции или при полной реконструкции с минимальным новым строительством. Конечно, любой девелопер ставит своей целью получение максимальной прибылии, поэтому, проанализировав возможности и экономический эффект, окончательное решение он примет, исходя из рентабельности проекта. Полностью очистить промзону, пожалуй, выгодно, если в планах значится малоэтажное строительство без возможности надстройки».

 

И наконец, существеннейший момент — тип предприятия, ранее располагавшегося в промзоне. Если производство было вредным, то замена грунта для соответствия нормам жилищного строительства окажется делом долгим и весьма дорогостоящим; на такой площадке лучше возвести торговый или офисный центр либо вообще автостоянку с куда менее жесткими требованиями.

 

Но самое главное — это транспортная ситуация в районе застройки. Ее непременно надо учитывать, иначе все действия, от реализации которых в дальнейшем ожидают ощутимую коммерческую прибыль и благодаря которым вид столицы будет более привлекательным, сойдут на нет, а площадь может превратиться из промзоны в «пробзону», то есть территорию пробок и проблем.