Условия льготной ипотеки существенно изменились с 1 июля 2021 года. Если раньше на субсидии от государства по семейной программе могли претендовать только семьи с двумя и более детьми, то теперь в ней могут участвовать пары с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Предельные размеры кредитов остались прежними — 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн для других регионов. Правда, при этом с 5 до 6% увеличились процентные ставки. 

Но что делать холостякам, молодым парам без детей или тем, чьи дети старше установленного возраста? Раньше они рассчитывали на ипотеку с господдержкой, но теперь в Москве и Санкт-Петербурге  жилье по этой льготной программе не купить: максимальная сумма кредита по новым правилам составляет всего 3 млн рублей, а ставка выросла с 6,5 до 7%. 

В результате спрос на приобретение ипотечного жилья в обеих столицах заметно снизился. Чтобы не терять клиентов и не сбавлять темпы продаж, застройщикам приходится искать нестандартные решения и идти на определенные издержки — например, самостоятельно субсидировать ипотечные ставки для своих клиентов. Что это значит?

«После введения ограничений в программу господдержки ипотеки с 1 июля этого года ее популярность у покупателей ожидаемо снизилась, поэтому застройщики начали внедрять собственные программы, — рассказывает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга "РСТИ" (Росстройинвест). — Говоря простым языком, субсидированная ставка — это всегда совместная партнерская ставка от застройщика и банка, когда строительная компания берет на себя недостающую разницу и оплачивает ее за клиента». 

Запуск такой программы застройщиком выгоден обеим сторонам, уточняет Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development: «Для покупателя это реальный шанс сэкономить на выплаченных банку процентах, а для застройщика — как можно быстрее реализовать свой проект».

Квартира дороже, ежемесячный платеж меньше

Эта схема на российском рынке не новая. Впервые подобные предложения появились еще шесть–семь лет назад, но особо популярными в то время так и не стали. В первую очередь из-за того, что являлись элементом маркетинга и реальной выгоды клиентам от них было немного.

Сейчас ситуация изменилась. Конечно, застройщики не занимаются благотворительностью, оплачивая кредиты своих клиентов, — себе в убыток работать никто не будет. Но в некоторых случаях облегчить кредитную нагрузку и добиться ощутимой экономии они все же помогают.

Фото: Lexion Development

При этом важно понимать, что, получая ипотеку от застройщика, другими акциями и скидками вы уже не воспользуетесь. К примеру, в ЖК «Румянцево-Парк» при покупке квартиры в обычную ипотеку скидка достигает 10%, а если выплаты по кредиту субсидирует застройщик, скидка в большинстве случаев не превысит 1%.

Так, двухкомнатная квартира площадью 54 кв. м в этом ЖК стоит почти 12 млн рублей. Если покупатель берет обычную ипотечную программу на 25 лет по ставке 7,4% годовых, то скидка равна 10% и при полной оплате квартира обойдется в 10,8 млн рублей.

При покупке этой же квартиры в ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика в размере 4,65% на 25 лет и первоначальном взносе 20%, скидка составит 1%, то есть квартира обойдется в 11,8 млн рублей. 

Из-за разницы в процентных ставках ежемесячный платеж в первом случае составит около 63 тыс. рублей, а во втором будет существенно ниже — 53,5 тыс. рублей. 

«Субсидированная ипотека от застройщика — это сниженная процентная ставка на кредит при условии повышения стоимости квартиры, — объясняет Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК "Абсолют Строй Сервис"». — Независимо от удорожания субсидированная ставка зачастую выгоднее, особенно если она устанавливается на весь срок кредита. Переплата по ипотеке может сократиться в два раза по сравнению с кредитом по базовой ставке.

Рассмотрим пример с квартирой стоимостью 17,3 млн рублей (включая удорожание на 732 тыс.). Сумма кредита — 12 млн, первый взнос — 5,3 млн, субсидированная ставка — 2,1% на весь период, ежемесячный платеж — 61,3 тыс. рублей. Переплата — 2,7 млн рублей. 

При базовых условиях стоимость такой квартиры равна 16,6 млн рублей, первый взнос — 5 млн, кредит — 11,6 млн рублей, ставка — 5%, ежемесячный платеж — 76,4 тыс. рублей, примерная переплата — 6,7 млн рублей. Таким образом, субсидируемая ставка от застройщика в конкретном случае позволяет сэкономить порядка 4 млн рублей». 

Что означают сверхнизкие проценты?

Эксперты отмечают, что льготная ипотека от застройщика обычно наиболее выгодна для клиентов, которые не планируют досрочно гасить ипотеку в течение пяти первых лет. Но важно понимать, что строительная компания готова платить за вас проценты по кредиту не бесконечно.

Чаще всего ипотека субсидируется в течение первых года–двух–трех, а иногда всего лишь полгода. Дальше вступает в действие стандартная ставка, по которой вы будете платить оставшиеся 15 или 20 лет. 

Особенно это касается самых привлекательных ставок 0,1–1%. Такие предложения, увы, краткосрочны и серьезно облегчить кредитное бремя не позволяют. 

Предложения о субсидировании ставок на весь срок погашения кредита встречаются реже, но такие варианты найти реально. Цифры здесь не столь заманчивы, но более реалистичны. И именно такие программы зачастую оказываются более выгодными. 

Вот схема расчетов по программе ипотеки под 2,99% «Меньше переплат» от группы «Самолет». Размер ставки в ней сохраняется неизменным в течение всего срока кредитования. При стоимости квартиры 5 млн рублей, первоначальном взносе 30% (1,5 млн рублей) и сроке ипотеки 20 лет ежемесячный платеж по кредиту составит 20,9 тыс. Размер переплаты — 1,2 млн рублей. 

По стандартной программе ипотеки со ставкой 8,29% годовых при тех же стоимости, размере первоначального взноса и сроке погашения кредита ежемесячный платеж составит уже 29,9 тыс. рублей, а переплата — 3,7 млн рублей. Таким образом, общая экономия с субсидированной ипотечной программой — более 2 млн рублей. 

Не стоит забывать: предлагая особенно низкие процентные ставки, некоторые застройщики повышают начальную стоимость квартир, рассчитывая так хотя бы частично покрыть свои издержки. 

Но в ряде случаев установить заманчиво крошечный процент даст объединение различных программ. К примеру, ГК «Гранель» и Сбербанк предлагают кредит на 20 лет по госпрограмме семейной ипотеки. При этом уже субсидируемую государством ставку еще и частично оплачивает застройщик, позволяя сохранять ее на уровне 1,8% в течение всего срока кредита.

Разумеется, подобные предложения распространяются только на жилье от участвующих в ипотечном субсидировании застройщиков. Причем зачастую — только на квартиры в отдельных ЖК.

В качестве примера приведем совместную программу компании «РСТИ» и банка ВТБ. Благодаря ей удастся приобрести квартиру по ставке от 1,5% на срок до 30 лет при первоначальном взносе от 15%. Распространяется это предложение только на жилье в ЖК «БелАрт», New Time и Terra.

Ипотечные программы с субсидированием от застройщика на весь срок кредита

По данным Циан

Ипотечные программы с субсидированием от застройщика на начальном этапе погашения кредита

По данным Циан

Ипотечные программы с господдержкой и дополнительным субсидированием от застройщика

По данным Циан