Тоскана — amore mio. Элитная провинция Италии

 

 

 

Тоскана — один из самых известных регионов Италии, колыбель эпохи Возрождения. Леонардо да Винчи, Микеланджело, Рафаэль — имена гениев средневековой Флоренции. Но не только Флоренция знаменита своей славной историей, музеями и архитектурой Ренессанса. Многочисленных туристов притягивают города Сиена, Лукка, Пиза, Валь-д’Орча, Пунта-Ала, Арджентарио и множество живописных деревушек. Кроме того, особого внимания заслуживают романтичные пейзажи, красивые холмы и долины, береговая линия с прекрасными пляжами.

 

Стратегическое расположение, историческое наследие, высокий уровень экономического развития делают Тоскану популярнейшим туристическим местом Европы. Эта провинция является лидером Италии по количеству пятизвездочных отелей.

 

В постоянно увеличивающемся потоке отдыхающих немало туристов из России, Украины и Прибалтики. Так, власти тосканского курорта Монтекатини стараются удовлетворять возрастающий спрос: с 2011 г. здесь выделяют средства на установку указателей на русском языке, нанимают русскоговорящий персонал в рестораны и магазины. Тоскана является одним из наиболее экономически развитых регионов Италии, а ее экономика — одной из самых открытых для зарубежных рынков. Это регион, где гостеприимство и открытое отношение к внешнему миру глубоко укоренились в культуре и положительно влияют как на туристическую отрасль, так и на промышленность Тосканы. Все перечисленное объясняет повышенный интерес к провинции у инвесторов из-за рубежа, в том числе из России.

 

 

Закономерно, что местная недвижимость — одна из самых востребованных в Италии, рынок — один из лучших в мире для элитных инвестиций.

 

«Спрос на недвижимость, особенно на элитную, чаще всего намного превосходит предложение, поэтому когда на рынке появляется интересный объект, скажем, частная вилла с индивидуальным спуском к пляжу, его продают за две-три недели, — отмечает Александра Юрченко, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Evans. — Повышенный спрос формирует и цены: по сравнению с другими регионами Италии недвижимость здесь стоит дороже. Кроме того, ее покупка является выгодной инвестицией для дальнейшей сдачи в аренду. Ну а дома в сельских районах Тосканы — отличное предложение для тех, кто хочет наслаждаться культурой и историей по разумным ценам».

 

Тоскана наряду с регионом итальянских альпийских озер оказалась тем местом, где рынок недвижимости наиболее устойчив в условиях мирового кризиса. Правда, цены немного снизились и здесь. Как сообщила Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, до 2008 г. цены на жилую недвижимость в Тоскане постоянно повышались, но с кризисом упали на 20% относительно своих пиковых значений. Сейчас рынок этого региона достаточно стабилен, отмечен небольшой устойчивый рост стоимости.

 

 

Самыми престижными местами на побережье Тосканы являются курорты в районе Версилья — Виареджо, Пьетрасанта и Форте-дей-Марми. «Еще два-три года назад, когда мы говорили «Тоскана», то подразумевали Форте-дей-Марми, — рассказывает Е. Юргенева. — Действительно, этот курорт — одно из самых комфортабельных мест во всей провинции. Он славится благоустроенными променадами, ресторанами, бутиками, ночными клубами и пр. Однако сегодня отмечен рост интереса и к Южной Тоскане, к ее тихим и нетронутым районам».

 

Такая тенденция легко объяснима: многие любят отдыхать в уединенных местах, наслаждаясь нетронутой природой и особенной, размеренной жизнью итальянской глубинки. «А поскольку ее рынок еще не испорчен международным капиталом, его структура здесь уникальна, — замечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Продают старинные виллы и дома с большими земельными участками. Многие объекты представляют архитектурную или историческую ценность».

 

Другим конкурентом Форте-дей-Марми является мыс Монте-Арджентарио — одно из самых красивых мест в Тоскане. Как свидетельствует Е. Юргенева, многие выбирают объекты недвижимости именно здесь и даже переезжают из Форте-дей-Марми, поскольку на мысе намного чище и красивее. В Форте-дей-Марми ландшафт достаточно ровный, обычные пляжи, а на Монте-Арджентарио скалы спускаются к морю, открывая небольшие живописные бухты.

 

По данным компании Knight Frank, в последнее время вырос спрос на недвижимость в глубинке с ее виноградниками, оливковыми садами и конюшнями. Это подтверждает и Юлия Кайнова, эксперт Century21 Beverlywood Realty: «Кто-то любит быть на виду, в центре курортных событий, а иные предпочитают уединение. Есть множество примеров покупки шикарных поместий в 20–30 км от моря, в окружении холмов и виноградников, куда имеет доступ только определенный круг людей, предпочитающих путешествовать инкогнито». Поместья с виноградниками продают в областях Кьянти, Валь-д’Орча или Сиена. Но многие приобретают недвижимость и в городах — предложения вилл или пентхаусов можно найти во Флоренции, Пизе или Сиене. «При этом высокие цены в Тоскане являются свое­образным фильтром, предопределяющим наполнение рынка состоятельными и, как правило, образованными покупателями жилья», — замечает С. Зингель.

 

 

У тосканского побережья есть масса преимуществ даже перед знаменитым Лазурным Берегом Франции, где, например, пляжи узкие (до 10 м в ширину) и скалистые, а Тоскана может похвастаться десятками их километров по 50–60 м в ширину, местами до 100 м. Эти пляжи также прекрасно оборудованы и весьма живописны.

 

Еще одно достоинство — сравнительно низкая плотность застройки: здесь множество уединенных прибрежных вилл, окруженных нетронутой природой. На Лазурном Берегу более плотная застройка, меньше площадь земельных участков и объектов недвижимости. Если Лазурный Берег наводнен богатыми иностранцами, которым необходимы увеселительные заведения, массовые зрелищные мероприятия, нужные знакомства, то в Тоскане значительно меньше иностранных покупателей жилья, и все собственники ценят возможность уединения.

 

«Стоимость жилья в высшем ценовом сегменте рынка Тосканы фактически идентична ценам на Лазурном Берегу Франции, — отмечает С. Зингель. — При этом такой уровень цен на Лазурном Берегу поддерживается ультравысокой популярностью региона у состоятельных покупателей, деловой активностью, притоком зарубежных покупателей жилья и пр. А в Тоскане высокая стоимость обусловлена большими площадями участков и жилья, первозданной природой, ограниченностью предложения, архитектурной и исторической ценностью объектов. Многие из них построены значительно раньше, чем французские». Но это все о дорогом жилье, а средние цены в Тоскане, по наблюдению Ю. Кайновой, существенно ниже, чем на Лазурном Берегу.

 

Лигурия, итальянская провинция, граничащая с Лазурным Берегом и расположенная севернее Тосканы, тоже кое в чем проигрывает ей. Побережье Лигурии — низменное и в основном с галечными пляжами. Кроме того, здесь проходят железнодорожные пути, причем многие из них по берегу, из-за чего приобрести недвижимость на первой линии моря невозможно. Вместе с тем в Лигурии больше раскрученных курортов. Ну а цены тут сопоставимы с тосканскими, и структура рынков недвижимости в двух этих регионах во многом идентична.

 

 

В Тоскане с целью сохранения исторического облика ограничено строительство жилых домов, поэтому основными объектами инвестирования здесь являются различные особняки, фермы и резиденции под реставрацию. Апартаменты в реконструированных виллах и особняках — наиболее доступные объекты недвижимости. «Их переделывают так, чтобы вместо большого старинного дома высотой в два-три этажа получить примерно десяток апартаментов площадью от 50 до 80 кв. м. Как правило, каждая из подобных квартир стоит 100–200 тыс. евро. Следует отметить, что жилье, реализуемое по таким ценам, расположено не на самом побережье, но вблизи крупных городов», — говорит С. Зингель. Например, в городе Лечче, недалеко от Флоренции, продают квартиру площадью 65 кв. м в особняке XV в. Жилье, стилизованное под старину и состоящее из кухни, гостиной, спальни, зала и двух ванных комнат, продают за 175 тыс. евро. Во дворе бывшей виллы есть бесплатная парковка, а также общественный бассейн.

 

Вполне приемлемые цены на недвижимость в глубине провинции с горными пейзажами, в самобытных городах, расположенных на склонах холмов. Так, малоизвестную область Гарфаньяна зарубежные покупатели игнорируют, однако именно здесь сильно обаяние исконной Тосканы, а цены на качественную недвижимость начинаются от 2500 евро/кв. м. С дешевыми провинциальными покупками бывают и курьезы: «Случается, что бизнесмен приобретает дом-сарай за 300–500 тыс. евро в глубинке, но на родине среди знакомых и друзей позиционирует его как «виллу в Тоскане», — рассказывает Ю. Кайнова.

Квартиры площадью 80–90 кв. м в Форте-дей-Марми на первой линии моря можно купить за 600 тыс. евро, но, приложив усилия, можно найти и приличные варианты на второй и третьей линии моря за 350–400 тыс. евро, уверяет Ю. Кайнова.

 

Квартиры по незаоблачным ценам предлагают и в известных городах. Так, компания Evans продает отреставрированные апартаменты площадью 80 кв. м с одной спальней во Флоренции, в пешей доступности до основных туристических достопримечательностей.

 

 

В среднем во Флоренции жилье стоит дорого, особенно на набережной реки Арно. Так, за 5,5 млн евро здесь выставлена на продажу квартира площадью 330 кв. м. «Высота потолков — 6 м, стены украшены старинными фресками и мрамором. Помимо хозяйской спальни в квартире есть комната для гостей, оснащенная камином. Также здесь две ванные комнаты, туалет, кухня, две гостиные, столовая и большая терраса», — конкретизирует С. Зингель. Татьяна Никишина, директор по зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty, сообщила, что в центре Флоренции, у моста Понте Веккьо, расположен элитный пентхаус с дизайнерским интерьером и впечатляющим видом на реку; его цена 7,3 млн евро. Виллы пользуются спросом у российских покупателей, причем как около Флоренции, Сиены или Ареццо, так и на побережье, где жилье дороже, чем в глубине полуострова. По словам Т. Никишиной, виллу с видом на море на побережье Арджентарио с панорамным бассейном, гостевым домиком и спа можно приобрести за 3,2 млн евро. А вот апартаменты в Пунта-Ала с одной — четырьмя спальнями в резиденции на берегу моря стоят от 430 тыс. до 1,5 млн евро.

 

«Наиболее популярны дома с тремя-четырьмя спальнями, небольшим садом в пределах 1 км от моря. Стоимость таких имений зависит от расположения и состояния дома и в среднем составляет 1–1,5 млн евро», — говорит Анастасия Рыбочкина, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «Городской Дом Недвижимости». Наиболее высокая стоимость прибрежных вилл с частными пляжами. Их цены таковы, что владельцы индивидуально обсуждают их с покупателями. Разброс цен в этом сегменте составляет от 10 до 50 млн евро за объект и более. Так, за 10 млн евро можно купить виллу площадью 1500 кв. м на участке 50 соток. Это дом с кухней, тремя гостиными с каминами, прачечной, двумя столовыми, девятью спальнями и ванными комнатами, подвалом и складом. На участке расположен частный пляж и собственный пирс, на котором находится еще один домик с кухней, ванной, столовой, холодильным помещением и подвалом с гротом.

 

В раскрученном российскими покупателями Форте-дей-Марми и в традиционно популярной области Кьянти стартовая цена на элитные объекты недвижимости начинается от 6 тыс. евро/кв. м и нередко доходит до 15 тыс. евро/кв. м и выше, констатирует А. Юрченко. Пользуется спросом и жилье в Монтекатини со множеством грязевых источников и бальнеологических сервисов, это всего в 300 км от Рима и 70–80 км от аэропорта Пизы, принимающего частные самолеты. Не стоит забывать и о таком специфичном сегменте недвижимости, как винодельческие хозяйства, — одном из самых популярных объектов инвестирования. Время от времени на рынке появляются действительно стоящие хозяйства, быть собственником которых не только престижно, но и прибыльно. Так, за подобное владение площадью 220 га в центре Тосканы, в часе езды от Сиены и Тирренского побережья, просят 9,5 млн евро. По информации Т. Никишиной, от 3,3 млн евро придется заплатить за проект в винном регионе Брунелло, например виллу «Гайя» с оливковыми деревьями, гостевым домиком и бассейном.

 

Особый интерес инвесторов могут вызвать частные поместья из четырех-пяти отдельно стоящих жилых зданий. Эти дома, оснащенные всем необходимым, могут формировать своего рода мини-поселок, который при наличии рядом большой воды и туристической инфраструктуры принесет немалый доход своим владельцам. «Например, за 1,45 млн евро можно приобрести старинное имение из четырех жилых домов общей площадью 800 кв. м, расположенных на 1,6 га, — сообщает С. Зингель. — Согласно проекту там можно построить еще один дом площадью 150 кв. м. Во дворе поместья расположены бассейн, обеденная зона, печь для пиццы и места для отдыха. Рядом с виллой-поселком находится озеро Монтедольо. Сейчас два дома из четырех сдают в аренду, еще в одном проживает сам владелец, а небольшой домик используют в качестве художественной мастерской для росписи керамики».