В последние годы застройщики стали все чаще предлагать квартиры с отделкой. Если еще десять лет назад такая недвижимость была главным образом в рамках муниципального заказа (квартиры для переселенцев из ветхого жилья и пр.), то сегодня это все чаще становится обычной практикой рынка. Некоторые эксперты даже говорят о том, что совсем скоро квартиры без отделки станут неким нонсенсом на рынке, исключением из правил.
Квартира с отделкой – это полностью готовое для жизни жилье, как говорится, завози мебель и живи. В таких квартирах выровнены и отделаны все поверхности (стены, пол, потолки), разведена электрика, отопление, есть сантехника в санузлах, установлены межкомнатные двери, в дорогих проектах может предлагаться встроенная кухня с техникой и др. (Никакого отношения к таким квартирам не имеет недвижимость с отделкой «под чистовую» и уж тем более c черновой отделкой.)
В каких новостройках предлагаются квартиры с отделкой
Максимальное количество квартир с отделкой предлагается сегодня в новостройках эконом- и комфорт-класса, при этом доля их с каждым годом растет. Как отмечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, если год назад в границах «старой» Москвы доля квартир с отделкой составляла всего 7%, то в начале текущего 2016 года она достигла уже 13%, то есть выросла почти в два (!) раза.
Другая ситуация на рынке новостроек бизнес- и премиум-класса. Как отмечает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка «Savills Россия» Анатолий Довгань, квартир с готовой качественной и современной отделкой в этих сегментах представлено крайне мало. «Из 42 проектов премиум-класса лишь в четырех комплексах предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой. Среди них: Barkli Residence, «Современник», Mon Cher и St. Nickolas. Из 65 проектов бизнес-класса лоты с отделкой можно найти лишь в трех проектах: Match Point, Clasico и «ВТБ Арена». Если говорить об уровне спроса, то суммарно на новостройки, где предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой «под ключ», приходится 10% всех первичных сделок в премиальном сегменте», – отмечает Анатолий Довгань.
Разный класс – разная отделка
В квартирах разных классов для отделки применяются материалы разного уровня и качества. Кроме этого, в элит- и бизнес-сегменте нередко для разработки дизайн-проекта приглашаются всемирно известные дизайнеры, в комфорт- и эконом-классах всё, разумеется, в этом смысле проще, хотя и зависит от конкретного застройщика. По опыту риэлтора «ИНКОМ-Недвижимость» Ирины Щербининой, в домах эконом-класса уровень ремонта и отделки квартир весьма невысокий. «Обычно используются недорогие материалы и не очень квалифицированная рабочая сила. Впрочем, жить с такой отделкой вполне можно, а это главное. Кроме того, еще несколько лет назад не стоило ждать от застройщиков каких-то интересных дизайнерских решений, чаще всего это были типовые квартиры в нейтральных тонах. Теперь же ситуация постепенно меняется. Кризис и падение спроса побудили девелоперов расширить предложения с целью привлечения покупателей. Застройщики в комфорт-классе стали предлагать несколько вариантов отделки, в разных стилях. Сегодня покупатель может выбрать из двух, а то и пяти вариантов отделки».
Об этом же говорит ведущий маркетолог-аналитик ГК «Пионер», направление «Москва», Юлия Батаева, она отмечает, что в среднем по рынку в комфорт-классе сегодня предлагается от трех до пяти вариантов базовой отделки и два-три варианта уникальной/индивидуальной отделки (с отделочными материалами, более дорогими, чем в базовой комплектации). «Во всех наших проектах Life предлагаются два варианта отделки: классический и современный, в светлом и темном решениях. Самой популярной является светлая классика, ее выбирают более 40% клиентов, на втором месте – современный светлый дизайн (25% покупателей), – отмечает Юлия Батаева. – Влиять на отделку квартир покупатели не могут, только выбирать из предлагаемого. Но при этом клиенты могут выбрать широкий спектр дополнительных опций. В частности, в последнее время пользуется популярностью такая услуга, как установка кондиционера. Во всех квартирах выполнена по умолчанию необходимая подводка для установки этого оборудования, работы может выполнить любая компания, но людям оказывается проще заказать это у застройщика. Востребована и мебель с техникой в ванную комнату. Также теперь мы стали предлагать в одном из проектов еще и индивидуальные решения, разработанные дизайнерами и представленные в шоу-румах ЖК».
Как отмечает Анатолий Довгань, отделка в жилых комплексах премиум-класса соответствует высочайшим требованиям, предъявляемых к жилой недвижимости данного сегмента. К примеру, в отделочных работах в проекте St. Nickolas на Никольской улице, рядом с Кремлём, использовались такие материалы, как натуральный мрамор, дерево твердых пород, паркет. Интерьер включает в себя финишную отделку стен, потолков, полов, оборудование кухни, гардеробных и ванных комнат.
Апартаменты бизнес-класса также сдаются сегодня с дизайнерской отделкой высокого качества, в некоторых комплексах, например в апарт-отеле YE`S, квартиры даже могут похвастаться меблировкой гостиничного уровня. Все помещения оснащены современной системой кондиционирования и поддержки микроклимата, кухней, оборудованной всей необходимой бытовой техникой и мини-баром, wi-fi и функциональной рабочей зоной.
Спрос
Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки») отмечает, что на данный момент востребованность квартир с отделкой в эконом- и комфорт-классах растет. Они появились на российском рынке как раз после кризиса 2008 года. Это была попытка застройщика и привлечь покупателей, и выпустить «антикризисное предложение». Поэтому сейчас, опять на волне, когда реальные доходы граждан сокращаются, предложение квартир с отделкой вновь возрастает – застройщики используют любую возможность, чтобы привлечь внимание покупателей к своему проекту.
Не все застройщики сразу предлагают квартиры с отделкой, кто-то подключает этот инструмент уже позже. К примеру, в проекте «Life-Ботанический сад» сначала продавались квартиры без отделки, а далее, когда было продано уже две трети квартир, было введено предложение квартир с отделкой. Доля квартир с отделкой будет расти и далее, особенно учитывая, что выходит все больше проектов массового сегмента, а ведь отделка наиболее распространена как раз в эконом- и комфорт-классе. При этом надо отметить, что если мы говорим о массовом сегменте, то максимальная стоимость опциональной чистовой отделки обычно не превышает 12-13 тысяч рублей за квадратный метр. Если выше, то клиенты зачастую уже отказываются от этой опции. Нужно понимать, что готовая отделка для покупателя – это именно попытка сэкономить».
Юлия Батаева (ГК «Пионер») отмечает, что по опыту ее компании, наличие отделки в квартирах напрямую влияет на объем продаж и период их экспозиции. «В новостройках без отделки период завершения отделочных работ длительный и непредсказуемый. Как показала практика ГК «Пионер», в квартиры с ремонтом «под ключ» новоселы могут переехать уже через полгода после госкомиссии. В итоге квартиры с отделкой девелоперу выгодны. Наш первый опыт с ЖК Life-Сходненская, сданном в 2013 году, показал высокую востребованность квартир с отделкой «под ключ» у покупателей, поэтому компания повторяет его во всех последующих проектах, оставляя при этом для покупателей, которые все же хотят делать ремонт собственными силами, корпуса, где квартиры сдаются как без отделки, так и с «черновой» (по одному корпусу в каждой очереди). Но мы уверены, что уже сегодня это становится исключением из правил. Покупатель голосует рублем за квартиры с отделкой. Это показала практика.
Жилье с ремонтом – идеальный вариант для покупателей, которые ценят свое время, и хотят сразу после получения ключей въехать в готовую квартиру, избежав неудобств, связанных с ремонтом. При этом разница в цене у квартиры с отделкой и без небольшая – 7-10%. Отделка от застройщика обходится покупателю значительно дешевле, чем самостоятельный ремонт. Объясняется все просто. Строительная компания оптимизирует расходы на ремонт за счет оптовых закупок оборудования и материалов, а также применения профессиональных технологий и сроков выполнения отделочных работ, доступных лишь застройщику».
Ирина Щербинина («ИНКОМ-Недвижимость»):
– У квартир с отделкой для покупателей два основных преимущества: быстрое заселение и отсутствие ремонтных хлопот. Значительная часть покупателей
таких квартир – это либо будущие арендодатели (приобретающие квартиру специально под аренду), либо альтернативщики, которым надо скорее вселиться при освобождении собственного жилья, либо муниципалы (получившие жилье взамен снесенного), либо ипотечники, не имеющие лишних денег на ремонт. Все эти категории покупателей нуждаются именно в быстром заселении в подготовленную квартиру.
Cоветы покупателям
Юлия Батаева (ГК «Пионер»):
– При покупке квартиры как с отделкой, так и без, рекомендуем обращать пристальное внимание на репутацию застройщика, портфолио проектов. Причем лучше оценивать ретроспективу в среднесрочном периоде: в течение двух-пяти лет.
Ирина Щербинина («ИНКОМ-Недвижимость»):
– Многие покупатели знают, что новостройки подвержены усадке, поэтому сразу делать дорогостоящий ремонт очень рискованно.
Наверное, это правильно – приобрести квартиру с недорогой отделкой, а через несколько лет, когда последствия усадки станут очевидны, сделать ремонт по своему вкусу. Или купить другую квартиру, если в данной квартире, доме или районе что-то разонравится.
