- Цены на «вторичку» стагнируют на протяжении нескольких месяцев. Объявление мобилизации не привело к ускорению тренда — «квадрат» подешевел на 0,2%. При размещении объявления продавцы не готовы делать большие скидки.
- С начала мобилизации выбор на вторичном рынке практически не изменился: лотов стало меньше на 0,3%. Единый тренд по активности выхода новых предложений вторичного рынка пока не сформировался.
- Массового изменения цен после объявления мобилизации не произошло. В первые две недели после 21 сентября ежедневно цены меняли около 3% всех собственников. Большинство из них сделали корректировку на 1–2% в сторону снижения.
- Потенциальный спрос после объявления мобилизации сократился на 20% относительно фоновых значений. В октябре рынок отыгрывает падение.
В выборку вошло 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за 1 кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.
Падения стоимости не было
Цены на «вторичку» в крупнейших городах России почти полгода стоят на месте. За последние три месяца в целом по стране средняя стоимость «квадрата» изменилась незначительно: она уменьшилась всего на 0,1%.
Есть многочисленные свидетельства в соцсетях, профильных Telegram-каналах и устных комментариях о том, что после объявления мобилизации продавцы предлагают существенные скидки, достигающие десятков процентов. А на рынок вышло много предложений по схеме срочной продажи.
Разместите объявление о продаже квартиры на Циан
В базах данных эти события отражения не нашли, изменения показателей средних цен носят весьма сдержанный характер и сохраняют те тренды, которые сформировались к началу сентября.
В целом по всем анализируемым локациям с начала мобилизации средняя стоимость «квадрата» сократилась всего на 0,2%. То есть фактически динамика нулевая, кардинально цены предложения не меняются, несмотря на корректировку спроса.
Непосредственно при размещении объявления продавцы не готовы делать большие скидки. Вполне вероятно, что существенные дисконты появляются уже в процессе общения с реальными покупателями.
Цены заметно сократились лишь в двух локациях. Это Сочи (–3,2% с 20 сентября) и Севастополь (–2,3%). Но здесь и до объявления мобилизации наблюдалась отрицательная динамика. Так, за три последние месяца «квадрат» в Сочи подешевел на 6,5%, в Севастополе — на 5,6%.
Динамика цен на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях
По данным Циан.Аналитики
За год цены по анализируемым локациям увеличились на 15%. Там, где жилье интенсивно дорожало в 2020–2021 годах за счет эффекта высокой базы, стоимость недвижимости на протяжении последнего года в процентном отношении растет медленнее.
Например, в Москве «вторичка» подорожала на 5%, в Краснодаре, где год назад цены практически удвоились, — на 4%. В локациях с относительно недорогими квартирами стоимость выросла более чем на четверть.
Объем предложения стабилен
На отрезке в несколько месяцев количество лотов в активном предложении на вторичном рынке медленно сокращается. Это происходит из-за восстановления спроса в августе и начале сентября.
С начала мобилизации выбор практически не изменился: лотов стало меньше на 0,3%. Единый тренд по активности выхода на рынок новых предложений пока не сформировался. Так, в Москве за 20 дней после начала мобилизации впервые опубликованных объявлений было на 12% больше, чем за аналогичный период до этой даты, в Санкт-Петербурге — на 2% больше, а в Новосибирске — на 13% меньше. В целом по анализируемым локациям количество новых лотов сократилось на 2%.
Это можно объяснить тем, что на рынке сохраняется неопределенность. Часть продавцов снимают объявления с реализации, а кто-то, наоброт, решает срочно продать свою недвижимость.
Динамика объема предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 500 тыс. человек, Сочи, Московской и Ленинградской областях
По данным Циан.Аналитики
Быстро снижать цены продавцы не готовы
Массового изменения стоимости жилья после объявления мобилизации не произошло. Допустим, в Москве и Московской области в первые две недели после 21 сентября ежедневно цены в своих объявлениях меняли около 3% всех собственников, к середине октября показатель сократился до 2%. В целом по анализируемым локациям доля таких объявлений еще ниже — менее 2% в день.
Из тех собственников в Москве и Подмосковье, кто все же изменил цены, большинство сделали корректировку на 1–2% в сторону снижения. По сравнению с началом сентября и началом августа продавцы стали чуть активнее менять стоимость. Но доля тех, кто ее существенно снизил по сравнению с предыдущими месяцами, выросла незначительно.
В октябре снижение на 5% и более было зафиксировано в 17% тех лотов, где менялись цены, тогда как в августе и в сентябре их доля составляла 12%. Но в общем объеме предложений на вторичном рынке количество таких объявлений минимально (около 0,3%).
Распределение объявлений на вторичном рынке в Москве и Московской области по динамике изменения цен за неделю
По данным Циан.Аналитики
В условиях сокращения спроса и роста ставок по ипотеке продавцам придется активнее предоставлять скидки, но пока основная часть торга идет непосредственно при переговорах. Цены предложения пока корректируются слабо.
Спрос упал на 20%, но уже восстанавливается
Мы можем оценивать потенциальный спрос по активности клиентов в части мониторинга рынка.
Основной тренд после объявленной частичной мобилизации — это снижение потенциального спроса. Среднее количество целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 20% ниже, чем за неделю до этой даты.
В октябре показатели стали восстанавливаться, практически достигнув фоновых значений начала сентября, то есть сейчас рынок отыгрывает падение.
Динамика потенциального спроса на вторичном рынке (за единицу взято среднее значение за 2021 год)
По данным Циан.Аналитики
На «вторичке» активность аудитории обеспечивается в том числе за счет мониторинга рынка на предмет оценки справедливой стоимости объекта. Поэтому это не гарантирует реального восстановления спроса.
Какая льготная ипотека вам подходит? Ответьте на 7 простых вопросов за 1 минуту на Циан.Ипотека
Сейчас на динамике количества сделок способно отрицательно сказаться повышение ставок по ипотеке, которое произошло в большинстве крупных банков. Поэтому оценить ситуацию на рынке можно будет только после того, как Росреестр опубликует статистику по количеству сделок за октябрь этого года.
«Мы видим, что падение активности аудитории не такое существенное, как в первые дни после объявленной частичной мобилизации. Рынок приспосабливается к новым условиям, но пока показатели ниже, чем в начале сентября. В начале года понадобилось два месяца, чтобы от падения рынок перешел к росту спроса», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Также эксперт подчеркивает, что объявление мобилизации не привело к падению средних цен предложения. По его словам, собственники активнее меняют стоимость объектов, но массовой коррекции не произошло. Вероятно, в ближайшее время на рынке сохранится стагнация цен, несмотря на активный сезон.
