Рынок новостроек Московского региона за последнее время сильно изменился. И не только кризис явился тому причиной — изменения связаны также и со сменой столичного и областного руководства. О том, какова сегодня ситуация на первичном рынке жилья Московского региона, рассказывает Владимир Воронин.
Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»
— Рынки первичного жилья Москвы и Московской области довольно сильно различаются, как вы считаете, почему?— Основное строительство сегодня ведется в области, в самой столице строят очень мало. Причина проста: новая команда, новые правила игры. И все бы ничего, если бы эти правила были понятными. Сейчас пересматриваются почти все контракты, многие инвестиционные договоры расторгнуты. В столице нет четкого плана застройки, поэтому многие девелоперы уходят в Подмосковье. В итоге ввод жилья в Москве сократился, хотя спрос никуда не делся. И этот спрос оказывает некоторое давление на рынок, отчего и произошло увеличение стоимости квадратного метра.
— Такая ситуация в Москве, очерченной прежними границами, а что на новых территориях?
— Положение дел там пока тоже не очень хорошее. Многие лендлорды, владеющие землями на территории Новой Москвы, стараются их «сбросить», а девелоперы не заинтересованы работать на этих участках, так как на законодательном уровне до сих пор не определено, что и как застраивать. Согласование проектов может растянуться на долгие годы, и риски слишком высоки. Когда утвердят генплан новой территории, тогда будет все более-менее понятно. Сейчас на территории Новой Москвы строит тот, кто уже оформил землю, то есть получил от местных властей разрешение.
— Расскажите, пожалуйста, подробнее о рынке жилья Московской области. В чем его специфика?
— В настоящее время рынок Подмосковья перенасыщен и условно разделен на зоны — 5, 10 км от МКАД и т.д. И эти районы довольно разные как по ценам на жилье, так и по объему продаж. И хотя данное разделение неспециалисту пока не совсем заметно, но оно есть и будет со временем все очевиднее. Разница в стоимости земельного участка под застройку с удалением от МКАД небольшая, а недвижимость рядом с Кольцевой продается гораздо дороже. Например, если дом строится в 500 м от МКАД, то 1 кв. м стоит 90–100 тыс. руб. и выше. Тогда как жилье в 10 км от Кольцевой продать дороже 60 тыс. руб./кв. м вряд ли получится.
— Во многих странах частные инвесторы вносят деньги в строящийся объект траншами. Хорошо бы и у нас ввести такой порядок — чтобы дольщики в случае возникновения каких-либо проблем не потеряли все вложенные средства, а обошлись, как говорится, малой кровью.
— У нас тоже идут к таким поэтапным платежам. Сегодня в компаниях много разных способов оплаты покупаемой квартиры — рассрочка до конца строительства дома (по сути, те же транши), сотрудничество с банками по ипотечным программам. Конечно, для застройщиков удобно, когда покупатели сразу вносят всю сумму, но не у всех есть такие деньги. Поэтому специалисты компаний вместе с покупателями стараются найти удобный вариант, который бы устраивал обе стороны.
— А почему законодательно нельзя запретить застройщикам получать за квартиру всю сумму, то есть когда на площадке имеется только котлован?
— Наверное, можно, но у нас нет такого закона. Да и смысла в этом особого нет. Суть не в том, чтобы ограничить застройщика в получении всех денег на этапе котлована, а в том, чтобы он не мог привлекать средств больше, чем нужно на строительство дома. И со стороны властей такой контроль над застройщиками осуществляется. Например, в Московской области существует надзор за инвестиционной деятельностью компаний. Мы ежеквартально подаем данные о том, сколько вложили средств в строительство объекта и сколько денег привлекли от частных инвесторов. Если специалисты проверяющей организации видят большой перекос в объеме привлеченных средств, то приезжают, дают предписание, в котором предлагают в такие-то сроки исправить положение. Сейчас уже вряд ли получится делать так, как поступала в свое время «Социальная инициатива». Они ставили забор на строительной площадке, продавали все будущие квартиры, а затем, ничего не построив, переносили этот же забор в другое место. С 2014 г. осуществлять строительство можно будет только после получения всей разрешительной документации и только после страхования объекта.
— Не могли бы вы чуть подробнее рассказать об этом?
— Сейчас мы работаем так: на основании договора аренды земли, экспертизы и разрешения на строительство идем в регистрационную палату для регистрации договора долевого участия в соответствии с законом № 214-ФЗ. Начиная с января 2014 г. к пакету документов необходимо приложить еще и страховой полис — либо от страховой компании, либо от общества взаимного страхования (ОВЗ). Костяк этой организации, который будет сформирован к середине 2013 г., составят надежные застройщики, привлекающие средства граждан. Как предполагается, позже в это ОВЗ будут вступать и другие девелоперы. А так как общество страхования несет ответственность за каждого застрахованного застройщика, то новички будут проходить тщательную проверку своей финансовой устойчивости и способности завершить проект. Надо заметить, что девелоперы друг друга знают, поэтому, разумеется, не застрахуют абы кого.
Так что недобросовестные застройщики благодаря новому закону действительно столкнутся с рядом трудностей: их не будут страховать ни в ОВЗ, ни в страховых компаниях.
— Но ведь и раньше у организаций, ведущих строительство, были страховые компании?
— Бывали случаи, когда создавались страховые организации, аффилированные с компанией, которая строит. Потом они исчезали вместе с недобросовестным застройщиком. Сейчас такое невозможно. Существенно ужесточились нормы страхового права, и страховых компаний-однодневок нет. Ответственность страховщиков повысилась, они вынуждены проверять финансовую устойчивость застройщика. Причем строить без страховки можно, но продавать нельзя, если договоры оформляются согласно закону № 214-ФЗ. Без страховки возможна продажа только по серым схемам, но это рискованно и для людей, и для застройщиков.
— Поможет ли закон о взаимном страховании уберечь дольщиков от проблем?
— Для физических лиц опасность заметно уменьшится, ибо сократится количество недобросовестных застройщиков. Тем не менее остается риск, что и добросовестный застройщик может оказаться в ситуации финансового кризиса, когда он перестанет финансировать строительство объекта. И вот здесь дольщику поможет страховка. Понятно, что это дополнительные затраты, поэтому и цены на квартиры чуть вырастут.
— Говорят, что и закон № 214-ФЗ не панацея от проблем. Вы с этим согласны?
— Не панацея. Но и лучшего пока не придумали. Плюсы этого механизма в том, что у компании-застройщика есть земля, проект прошел экспертизу, получено разрешение на строительство, — значит, двойных продаж не будет. Но закон № 214-ФЗ абсолютно не гарантирует, что у компании хватит денег, чтобы все построить. Возможно, просто не сумеют правильно рассчитать свои силы.
— Если они не строители, то зачем идут на этот рынок?
— У нас в стране все умеют лечить и строить. Видят, что выгодно, вот и идут. Но на входе о проблемах почему-то не задумываются. Так происходит в любом бизнесе: если заниматься делом по-дилетантски, можно прогореть.
— Тогда почему к новичкам идут люди?
— Компании привлекательны, потому что выставляют низкую цену, процентов на 30 ниже рыночной. Им же надо чем-то выделиться среди конкурентов. А потом оказывается, что этих денег на строительство не хватает. Таких примеров много. Поэтому не стоит, как говорят, вестись на дешевизну. Думаю, что все знают, где бывает бесплатный сыр…
— Как, по каким параметрам выбрать компанию, в которую безопасно инвестировать свои средства?
— Стоит выяснить, сколько банков и на каком этапе строительства аккредитовали объекты застройщика. Необходимо знать отзывы об этой компании, смотреть, как она выполняет свои обязательства, соблюдаются ли сроки сдачи объектов. Кроме того, я советовал бы поинтересоваться, что за время своего существования построили и как построили, какие жалобы по поводу качества строительства высказывают в адрес компании люди, например, на форумах. Это очень помогает в выборе. И опять хочу заострить внимание на стоимости объектов: смотрите, по какой цене компания продает квартиры. Если на рынке средняя стоимость жилья в данном районе, допустим, 85 тыс. руб./кв. м, а вам предлагают квартиры по 50–60 тыс. руб. за квадрат, то это верный признак демпинга. Скорее всего, денег на достройку дома у организации не хватит… Чудес не бывает.
— Говорили, что кризис отсеял откровенных мошенников. Но, видимо, не всех?
— Мошенников сейчас немного на рынке. Но и у вполне надежных компаний появляются те или иные проблемы, которые мешают достроить объект. Однако зачастую сами покупатели готовы поддаться обману. Поставь забор в Москве и дай рекламу, что квартиры в этом доме продают за 1 млн, и люди понесут деньги. Наш народ любит, чтобы было дешево, и когда видит заманчивую цену, его словно парализует, он как загипнотизированный идет и несет деньги, не задумываясь о последствиях…
— Может быть, просто хотят заработать? Инвестиции в жилье опять стали выгодными…
— Да, особенно в Москве. Если машина с годами стареет и теряет в цене, то стоимость квартиры только растет. Выгодно инвестировать в недвижимость и в Московской области. Но там многое зависит от месторасположения дома.
— Это значит, что перспективы рынка жилья хорошие?
— Безусловно. Денег печатают значительно больше, чем производят товаров, естественно, они растут в цене. Квартира — это тоже товар. Так что ее стоимость будет только увеличиваться, в Московском регионе — обязательно. Может, не так стремительно, но опережать инфляцию точно будет.
