- Универсальные мошеннические схемы и техника безопасности
- Как понять по объявлению, что перед вами фейк
- Риски покупателя: мошенничество при покупке недвижимости
- Риски продавца: мошенничество при продаже недвижимости
- Риски наймодателя: мошенничество при сдаче недвижимости в аренду
- Риски нанимателя: мошенничество при найме недвижимости
- Риски при покупке квартиры в новостройке
- Как стать добросовестным участником сделки
Универсальные мошеннические схемы и техника безопасности
На рынке есть универсальные мошеннические алгоритмы, которые применяются в разных видах сделок с недвижимостью. Расскажем о каждой из них подробнее.
«Утром деньги, вечером — стулья»
Техника безопасности: никаких предоплат — ни при аренде, ни при покупке.
Если вам предлагают сначала подъехать в агентство, оплатить работу агента и составить договор, стоит насторожиться.
Никаких предоплат быть не должно. Вы можете внести аванс или задаток, но перед этим важно:
- встретиться и обсудить особенности квартиры с продавцом;
- приехать в квартиру и лично осмотреть её;
- заключить предварительный договор купли-продажи.
Только если выполнены все 3 условия, можно выплачивать аванс или задаток. Уже в условиях предварительного договора может быть сказано о вознаграждении риелтора и агентства после завершения сделки купли-продажи.
Аванс и задаток — не одно и то же. Изучите разницу и выберите, что выгоднее вам.
«Доверяй, но проверяй»
Техника безопасности: к сделкам по доверенности надо относиться особенно внимательно.
Покупать или снимать квартиру по доверенности можно, но сначала нужно точно понять, почему хозяин не участвует в сделке сам.
Доверенность может быть оформлена от лица человека, который отбывает тюремный срок или имеет психиатрический диагноз. После такой сделки хозяева запросто могут оспорить её через суд.
Если у вас намечается сделка по доверенности — убедитесь в подлинности этой доверенности через официальный реестр доверенностей.
«Мой адрес не дом и не улица»
Техника безопасности: убедитесь, что участвуете в сделке именно с тем объектом недвижимости, который до этого просматривали.
«Иногда арендатор или покупатель подписывают документы совершенно не по тому объекту, который им показывали до этого. Провести такой фокус несложно: мошенники встречают клиента рядом с домом, забалтывают его и показывают не тот вариант, который впоследствии будет фигурировать в договоре, а гораздо более привлекательный. Для этого можно арендовать квартиру на соседнем этаже, поменять номер на двери — увлечённый беседой клиент и не заметит, что его обманули.
Потенциальный арендатор/покупатель доволен предложенным ему вариантом и спокойно подписывает все документы по сделке. О том, что его обманули, человек узнаёт, когда самостоятельно добирается до своего приобретения — того самого, которое и фигурирует в договоре: даже акт приёма-передачи можно провести на «представительской» квартире. Чтобы не попасться на эту удочку, приезжайте на просмотр заранее».
Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и руководитель агентства «Вишня»
Эксперт рекомендует изучить окрестности по «Яндекс.Картам» и сопоставить их с увиденным. Вас должно насторожить, если на фото в объявлении окна выходят в тихий двор, но на картах очевидно, что этот корпус стоит на оживлённом шоссе. Поднимитесь в квартиру пешком, считая этажи и обращая внимание на нумерацию квартир. Запомните, какую квартиру вы смотрели, и убедитесь, что именно она фигурирует в договоре.
«Я вам деньги не отдам, у вас доку́ментов нету»
Техника безопасности. И при аренде, и при покупке жилья важно проверять:
- правоустанавливающие документы — каким образом недвижимость оказалась у нынешнего хозяина: он её купил, получил в наследство или в подарок;
- правоподтверждающие документы — свидетельство о регистрации права или справку из ЕГРН, чтобы точно знать: человек, назвавшийся хозяином, действительно им является.
«Квартиру могут сдавать в субаренду без ведома хозяев. Мошенники арендуют квартиру на длительный срок и какое-то время для отвода глаз действительно там живут. Когда доверие завоёвано, они подают объявление от своего имени — оно может быть как о длительной аренде, так и о посуточной.
Хозяева продолжают получать указанную в договоре арендную плату, не подозревая, что в их квартире по другому договору и гораздо дороже живут совершенно другие люди. Не исключено, что квартира и вовсе превращается в хостел: такое случается, если в ней несколько комнат. Некоторые хозяева не возражают против такого варианта, но далеко не все на него соглашаются».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
Не ведитесь на просьбы об отсрочке и обещания показать оригиналы документов буквально завтра. Нет документов — вычёркивайте объект из списка рассматриваемых.
«Мал золотник. И недорог»
Техника безопасности: если цена на квартиру или дом явно ниже рыночной, то, скорее всего, что-то с этим объектом не так.
«Недавно мы с мужем покупали квартиру под сдачу. Перелопатили тонну объявлений, в том числе от риелтора, и составили списки подходящих вариантов. Самые дешёвые варианты при ближайшем рассмотрении всегда имели очевидные недостатки.
По цене ниже рынка нам предлагали:
— занижение цены в договоре, чтобы продавцу не платить налог;
— квартиры сомнительного качества: с плесенью, проблемами с канализацией, неверно указанным метражом;
— ЖК сомнительного качества — с плохими УК, в домах, где отключают воду и электричество;
— квартиру с незаконной перепланировкой, о которой уже узнала местная управа: вернуть изначальную планировку следовало в ближайшее время;
— квартиру по доверенности, хозяин которой живёт в Уганде и связаться с ним нереально».
Юлия, недавняя покупательница квартиры
Это же относится и к арендным квартирам: они сдаются по доверенности и непонятно, где реальный хозяин, могут иметь место косяки с ремонтом, коммуникациями и/или управляющей компанией.
Хорошие юридически чистые варианты дешёвыми не бывают. На снижение цены у продавца должна быть веская причина: обязательно узнайте о ней. В противном случае при расторжении сделки суд будет учитывать, что вы добровольно шли на риск, не проявили бдительность и должны были понимать, что с квартирой что-то не так.
Как понять по объявлению, что перед вами фейк
Подробные инструкции читайте тут, а ниже перечислим основные признаки потенциально проблемных объектов.
1. Явно заниженная цена.
2. Проверьте авторство фотографий: нажмите правой кнопкой мыши на фото из объявления, выберите в поисковике «Найти картинку» и выясните, не взята ли иллюстрация из открытых источников и фотобанков. Разумеется, объявление может дублироваться, но важно, чтобы оно дублировалось полностью, включая остальные данные, а не использовалось для объектов в разных городах.
3. Иногда в объявлениях встречаются фразы вроде «есть особые условия», «есть нюансы». В реальности эти недостатки, скорее всего, окажутся очень ощутимыми: неузаконенная перепланировка или отключение электричества по графику.
4. Странное поведение риелтора во время телефонного разговора: отказывается показывать квартиру в обозримом будущем, не готов сообщать информацию о состоянии недвижимости и о документах или вообще до него не дозвониться. Всё это может говорить о том, что перед вами — фейковое объявление, размещённое в базе только ради статистики.
Чтобы сдать/продать своё жильё подороже, некоторые публикуют фейковые объявления, создавая таким образом ложную статистику в конкретном районе. Клиентам будет казаться, что в соседних домах предложения дороже, а значит, надо брать «выгодное». После сделки те самые объявления для статистики будут сняты.
5. Риелтор настойчиво и без объяснения причин предлагает посмотреть другие квартиры вместо той, которая вас интересует. Это допустимо, но только после просмотра квартиры, которую выбрали вы.
6. Если при звонке по объявлению выясняется, что оплачивать аренду/покупку/намерения придётся по ссылке, лучше сразу распрощаться. Мошенники часто используют фишинговые сайты — их адреса очень похожи на адреса честных сайтов, различие может быть всего в одной букве. Если ввести данные своей карты на таком сайте, счёт обнулится, а деньги уйдут мошенникам.
Вопрос о том, как будут происходить расчёты, надо выяснить ещё до выезда на просмотр.
Экономьте ваше время, нервы и деньги — пользуйтесь сообщениями на Циане
1. Сообщения на Циане, в отличие от сторонних мессенджеров, безопасны.
2. Искусственный интеллект блокирует подозрительные действия, гиперссылки, и мошенники не смогут лишить вас денег. Вы наглядно увидите или не увидите адекватность и отзывчивость продавца/арендодателя.
3. У вас останется история общения. Она пригодится, если вдруг придётся жаловаться модераторам Циана.
4. Вся информация по объекту сохранится в одном месте. Удобно, когда выбираешь из десятка квартир.
Чего никогда не надо делать:
❌ сообщать личные данные: Ф.И.О., паспортные данные;
❌ сообщать данные банковской карты;
❌ приезжать в агентство для заключения договора на оказание информационных услуг;
❌ кликать на любые внешние ссылки, чтобы якобы оплатить бронь квартиры.
❗ У Циана нет инструментов для оплаты каких-либо услуг. Поэтому будьте уверены: любое предложение оплатить что-то по ссылке — мошенничество. Даже если ссылка очень похожа на Циан.
Если при общении с риелтором или собственником выяснится несоответствие объявления реальному объекту — жмите кнопку «Пожаловаться» (красный треугольник с восклицательным знаком), которая есть у каждого объявления. Модераторы получают сигнал, что это объявление надо проверить. Пожаловаться можно на любом этапе, вплоть до несоответствий при просмотре.
Риски покупателя: мошенничество при покупке недвижимости
Поддельные документы и ненастоящий собственник
Покупатель на сделке может столкнуться с:
- поддельным паспортом — подлинность можно проверить на «Госуслугах»;
- поддельными документами на квартиру — выписка из ЕГРН поможет сверить данные;
- поддельными адресами — об этом мы писали выше.
Но у мошенников есть и другие способы.
Странный статус квартиры
Справка из ЕГРН поможет выяснить статус квартиры. Если в квартире прописаны люди, которые ранее отказались от приватизации, есть риск, что такие жильцы потом откажутся съезжать. Закон позволяет им пользоваться жилплощадью при любых собственниках. А муниципальное жильё вообще нельзя продать — купить его в частном порядке, не у государства, невозможно.
Схожая ситуация и на загородном рынке. Далеко не на всех земельных участках разрешено строить дома для ПМЖ. Мы уже рассказывали, что и где можно строить: проверьте заранее.
Ненадёжная ячейка
Банковская ячейка до сих пор используется при расчётах, но этот способ не самый надёжный. В ячейку кладутся наличные, и мошенники могут подложить фальшивые купюры. Поэтому деньги придётся тщательно проверять либо использовать безналичный расчёт.
Избегайте спешки
Это скорее не мошенничество, а вид манипуляции. Покупателя очень торопят с совершением сделки, он находится в стрессе, на эмоциях, и может совершить ошибку или не заметить важную деталь. Например, купить квартиру по цене выше рынка или не проверить документы. Никогда не поддавайтесь на спешку. В этом деле она точно не нужна.
Наследники
У продавца может действительно не быть родственников и сособственников. Но бывают и другие варианты:
— родственная связь существует, но наследодатель, оформив завещание, живёт на даче и не подозревает, что внук уже передал ключи новым владельцам;
— право на наследство может оказаться поддельным.
Если наследников нет, недвижимость одиноких людей должна отходить государству. Это значит, что покупатели такого жилья рискуют оказаться в суде — на наследство может претендовать не только государство, но и другие наследники.
1. Наследники могут обнаружиться уже после сделки и заявить о своих правах. Покупатель на тот момент, скорее всего, успеет сделать ремонт в квартире, за что ему после судебного решения об отмене сделки будут очень благодарны родственники наследодателя.
2. Сильно рискуют те, кто покупает долю в квартире. Могут появиться родственники бывшего хозяина, тоже имеющие доли в квартире, и заявить, что им не предлагали выкупать долю. При этом право преимущественного выкупа предусмотрено законом. Они въедут в квартиру, и покупателю придётся продавать свою долю им с дисконтом.
3. Случается, что родственники пьющих собственников недвижимости намеренно усугубляют положение, спаивая их ради переоформления квартиры на себя. Очнувшись, теперь уже бывшие собственники могут попытаться оспорить сделку.
Остерегайтесь сделок, связанных с недееспособными людьми: именно для минимизации этого риска и необходимо запросить справки из диспансеров.
Дела семейные
Тут основные участники — супруги и дети. Основной риск с супругами связан с тем, что продавец не взял согласие второго супруга на сделку. Купленная в браке недвижимость считается общей, даже если она оформлена на кого-то одного: по закону при продаже необходимо согласие второго супруга. Желательно — удостоверенное нотариально. Если такого согласия нет, вторая половина впоследствии имеет право оспорить сделку.
«Однажды ко мне на консультацию по продаже двухкомнатной квартиры пришли мужчина с женщиной, по виду и поведению — семья. Из документов — приватизация по долям: половина — у женщины, половина — у мужчины. Свидетельство о регистрации показывают одно, которое принадлежит женщине.
Я говорю, что нужно второе, и смотрю на мужчину. Тут и выяснилось, что женщина пришла не с мужем. Её спутник должен был изображать супруга и на консультации, и в дальнейшем. Мужа ставить в известность они не собирались».
Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью и руководитель агентства «Вишня»
И, наконец, дети. При покупке недвижимости с использованием материнского капитала на детей выделяется доля купленной квартиры. Размер этой доли составляет столько метров, на сколько хватило полученной за ребёнка выплаты. При продаже квартиры родители обязаны получить разрешение от опеки и наделить своих детей другими справедливыми долями в новом жилье.
Если этого не произошло, по достижении совершеннолетия обделённые дети вправе потребовать свою долю у покупателя, который счастливо жил в квартире все предыдущие годы.
Банкротство
Этот вид мошенничества стоит особняком — его сложно выявить своевременно. Покупатель всё досконально проверит, но продавец получит статус банкрота лишь через несколько лет после сделки — и суд вполне может отыграть сделку обратно. Полностью исключить риск покупки недвижимости у банкрота нельзя, но можно его минимизировать.
Как часто менялись собственники
Выясните, как часто менялись собственники у присмотренной вами квартиры. Если за последние несколько лет это происходило несколько раз, есть повод обеспокоиться — таким образом мошенники могут заметать следы. Предположим, в прошлую и позапрошлую сделку всё было чисто, но три сделки назад закон был нарушен, и не исключено, что покупателю придётся разгребать последствия.
«Эффект Долиной»
Эта схема стала известна осенью 2025 года: мошенники звонят пожилому или не очень собственнику и под разными предлогами вынуждают продать свою квартиру. Собственник уверен: сделка фиктивная, всё откатится, ведь на связи — правоохранительные органы. После сделки он отдаёт деньги мошенникам, осознаёт обман и через суд возвращает себе жильё. Покупатель остаётся и без квартиры, и без денег.
Обезопасить покупателей обещают на законодательном уровне: уже прорабатываются законы и меры, которые защитят их. Пока же лучше проявлять бдительность, должную осмотрительность и соблюдать технику безопасности.
Риски продавца: мошенничество при продаже недвижимости
Ненастоящие риелторы
Таких схем сегодня очень мало, но они всё же существуют.
«Мы с женой москвичи, решили продать дачу в Тверской области. Учитывая расстояние, мы наняли местного риелтора, чтобы он ездил на просмотры вместо нас. Договорились с одной девушкой, решив, что много опыта на показах не требуется.
Она опубликовала объявление, разместив свой номер, и мы стали ждать звонков. Прошла неделя, за ней другая — звонков нет. К концу третьей недели знакомые надоумили нас позвонить и проверить, работает ли вообще наша агент.
Оказалось, она решила взять комиссию ещё и с покупателя. При звонке мы выяснили, что, кроме оплаты дачи, цена на которую в объявлении составляла 4 млн рублей, риелтор предупреждала ещё и о своей комиссии в 100 тыс. рублей. При этом те же самые 100 тыс. она должна была получить ещё и с нас. Отсутствие опыта в этом случае сыграло против неё — мошенничество вскрылось бы на этапе подписания документов».
Леонид, продаёт свою дачу
Ещё раз о занижении
Очень часто попытка сэкономить приводит к тотальным бедам. Указание в договоре купли-продажи меньшей суммы чревато последствиями не только для покупателя, но и для продавца.
«Наша несостоявшаяся клиентка хотела продать земельный участок — в хорошем месте, рядом с рекой. Договорились его выставить за 2,5 млн рублей. Цена клиентку устроила, а комиссия (7–8%) — нет, поэтому она решила обойтись без нас.
Спустя несколько месяцев эта женщина позвонила в слезах. Оказалось, что к ней обратились покупатели — муж и жена. Они были готовы внести аванс 100 тыс. рублей сразу на просмотре — им так понравился участок, что они согласились сразу и без торга. То, что аванс вносится без подписания каких-либо документов, продавец расценила как знак доверия к ней.
Договорились, что сделка пройдёт у нотариуса. У покупателей было единственное условие: будучи сотрудниками госорганов, они не хотели светить свои накопления и попросили в договоре купли-продажи указать не полную стоимость, а кадастровую, всего 500 тыс. рублей. Продавец согласилась на том условии, что в ДКП будет указано, что деньги она ещё не получила, и пока не получит, договор не будет исполнен — это её успокаивало.
Когда сделка прошла регистрацию, осталось передать документы и рассчитаться. Покупательница предложила сначала рассчитаться по договору. Продавец написала расписку на 500 тыс. рублей, после чего покупательница забрала её и вышла за оставшимися 2 млн рублей, чтобы по возвращении написать расписку и на них.
Но покупательница не вернулась. Больше на связь покупатели не выходили, а свои 2 млн продавец так и не получила. При этом у неё на руках не оказалось ни одного документа, где бы была зафиксирована договорённость о цене 2,5 млн с покупателем — даже в суд не с чем обратиться».
Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости Миэль «На Николоямской»
По мнению эксперта, в этом примере экономия 200 тыс. рублей и самонадеянность привели к потере 2 млн рублей. Главные ошибки таковы:
— деньги переданы без документального подтверждения;
— не были документально зафиксированы стоимость объекта, сумма предоплаты, иные договорённости;
— взаиморасчёты проводились без помощи сервиса безопасных расчётов;
— продавец не обратилась к специалистам.
Риски наймодателя: мошенничество при сдаче недвижимости в аренду
Сдавая квартиру в аренду, собственник имеет все шансы получить массу проблем — от жалоб соседей до порчи имущества. Однако кроме очевидных неприятностей есть вероятность столкнуться и с мошенническими.
«Сиротки»
Регистрация арендаторов, особенно детей, имеет последствия. С одной стороны, хочется пойти навстречу жильцам и сделать их жизнь в квартире максимально комфортной. С другой стороны, не все арендаторы бывают честны.
Техника безопасности: не прописывайте в квартиру арендаторов, если не готовы взять на себя дополнительные риски.
«Однажды мои знакомые сдали квартиру очень милой семейной паре с двумя детьми. Настаивая, что детям очень нужно записаться в детский сад и в школу, арендаторы уговорили собственников зарегистрировать детей в квартире. Дети благополучно попали и в сад, и в школу, а потом началось самое интересное.
Спустя три месяца арендаторы перестали платить: сперва ограничивались половиной суммы, потом — мелкими переводами по несколько тысяч рублей. Сначала хозяева списали всё на сложную финансовую ситуацию и попытались понять и простить. Но за первым месяцем пошёл второй, затем третий. Долг копился, обещания вернуть всё сполна и даже сделать ремонт звучали все громче.
А потом выяснилось, что неуплата не просто злой рок. Оказалось, что отец семейства приобрел дорогую машину, а в отпуск семья слетала на курорт. Хозяева, попросили семью освободить квартиру. Но арендаторы отказались съезжать и припугнули, что выгнать прописанных детей нет ни оснований, ни полномочий.
Дело кончилось судом, который встал на сторону арендодателей. Процесс занял 7 месяцев, в течение которых семья нанимателей так ничего и не платила. Эта история отняла немало нервов и денег у собственников».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
«Налоговый шантажист»
Техника безопасности: не предоставляйте арендаторам шанса вас шантажировать и не становитесь мошенником сами — уплатите налог и живите спокойно.
«Хозяйка сдала квартиру молодому иногороднему студенту очень известного вуза. Через полгода мальчик пообвыкся: по словам соседки по лестничной клетке, в квартиру то и дело наведывались девушки в компании подозрительных личностей. Приехав с внеочередной проверкой, хозяйка в ужасе поняла, что квартира превратилась в бордель, а обе комнаты используются самым неподобающим образом.
Наниматель попыталась расторгнуть договор, но натолкнулась на неожиданно жёсткий отпор: юноша не только пригрозил, что немедленно настучит в налоговую, но и потребовал с неё скидку за дальнейшее хранение налоговой тайны. На какое-то время угроза подействовала, но потом хозяйка передумала, пошла в налоговую сама, а потом всё-таки выгнала ушлого студента».
Ирина Горбачева, частный риелтор-практик
Риски нанимателя: мошенничество при найме недвижимости
Арендаторов часто называют самой незащищённой категорией среди участников сделок с недвижимостью: у них нет права собственности, а выселить их могут практически в любой момент — достаточно желания хозяев. При этом все поиски нового жилья и переезды — довольно затратные мероприятия как с финансовой, так и с организационной точки зрения. И даже не имея особых прав и обязанностей, арендаторы всё равно рискуют попасть в неприятные ситуации.
И снова предоплата
Да, мы опять о предоплате, которой не должно быть до просмотра, потому что это один из самых простых и популярных способов заработать на доверчивости.
Подставной хозяин
Есть риск, что человек, представившийся хозяином арендного жилья, вовсе им не является. На практике дело может кончиться тем, что арендатор отдаст деньги, но жилья так и не увидит и денег не вернёт. Проверяйте документы на квартиру и подлинность паспорта хозяина.
Траты, которых не ждали
За выгодной ценой чаще всего кроется какой-то подвох. Например, арендатор может попросить вас оплачивать ЖКУ самостоятельно.
Риски при покупке квартиры в новостройке
Опасные моменты, которые встречаются покупателям квартир по переуступке прав договора долевого участия (ДДУ), перечисляет директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков:
1. Чем длиннее цепочка уступок, тем сложнее проверить финансовую часть. Часть этих уступок может быть не оплачена полностью или частично. Значит, справка о том, что расчёты по договору произведены, может не соответствовать действительности.
Если правообладатель — юридическое лицо, то, возможно, потребуется одобрение сделки другими участниками этого юридического лица, и эту процедуру мошенник попытается обойти.
2. Необходимо, чтобы продавец по переуступке не находился в стадии банкротства.
3. Внимательно изучайте ДДУ на предмет запрета застройщика на переуступку. Застройщик по закону вправе запретить переуступку, поэтому его согласие обязательно. При этом мошенники могут подделать такое разрешение и сдать договор на регистрацию в Росреестр. Вероятно, позже сделку придётся оспаривать через суд.
4. При покупке недвижимости у мелкого застройщика надо очень внимательно изучить проектную документацию и статус земли под будущим домом. Особенно часто в неприятные истории попадают приобретатели жилья на юге.
Как стать добросовестным участником сделки
Здесь — инструкция не только для тех, кто покупает жильё на вторичном рынке, но и для всех остальных, включая продавцов и арендаторов.
Список документов, которые желательно проверить у собственников, даже если вы арендатор:
1. Паспорт.
2. Правоподтверждающие документы — подтверждают право собственности и доказывают, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью — выписка из ЕГРН (после 2016 года) или свидетельство о праве собственности (до 2016-го).
3. Правоустанавливающие документы — объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца.
4. Выписка из ЕГРН (для арендаторов — опционально).
5. Справки по форме 9 и 12 — покажут, кто зарегистрирован в квартире.
6. Квитанции об оплате ЖКУ, арендаторов это не касается.
Можно проверить собственника в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
Кроме того, не поленитесь проверить собственника в судебных базах (например, mos-gorsud.ru, msk.arbitr.ru, sudact.ru) и на сайтах судов по прописке продавца. А ещё есть опция воспользоваться сервисом юридической проверки от Циана.
Всю собранную информацию следует хранить хотя бы три года.
Список хитрых схем, помогающих нажиться на доверчивых участниках сделок с недвижимостью, ежегодно пополняется новыми пунктами. Поэтому, если вы планируете участие в сделке, будьте начеку и соблюдайте осторожность.
