Заработать на реновации: выгодно ли покупать квартиру в хрущевке?

Реновационный финт квартирами

В 2013 году Гузаль купила квартиру в пятиэтажке — хотела ее сдавать, чтобы оплачивать ипотечный кредит. Когда в 2017 году объявили старт программы, Гузаль очень обрадовалась: квартира находилась на первом этаже и была в плачевном состоянии, а тут перспектива получить новую, к тому же с ремонтом!

Собеседница Циан.Журнала признается, что благодарна людям, выступавшим против программы, потому что они многого добились — власти пообещали и отделку, и переселение по соседству, и равнозначную площадь. Получается, митинговавшие набили цену.

К тому моменту семье нашей героини понадобилось решить и собственный квартирный вопрос. Гузаль тогда рассудила, что за дешевую «однушку» им дали бы несколько больший метраж в новостройке, и новая квартира оказалась бы дороже старой.

Двухкомнатная по этой логике получилась бы еще более выгодной, причем было два пути ее получить: доплатить при переезде (по программе реновации предусмотрены скидки) или сразу, купив взамен «однушки» «двушку». Гузаль подсчитала, что если возьмет двухкомнатную квартиру еще до переезда, то впоследствии на разнице выиграет 2 млн рублей.

«В итоге мы недавно продали нашу «однушку» за 6 млн рублей (в 2013 году приобрели ее за 5 млн рублей; позже, в кризис она дешевела до 4,8 млн рублей, но после начала программы реновации подорожала до 6,5 млн рублей). Попутно мы присмотрели «двушку» в Текстильщиках за 8 млн рублей, уложившись в те самые 2 млн рублей, на которые и рассчитывали. Позже мы изучали вопрос и выяснили, что, если бы выбрали покупку дополнительных метров по программе, то за двухкомнатную квартиру нам пришлось бы доплатить 3,5 млн рублей».

Гузаль знает, что бывшие хозяева теперь уже ее двухкомнатной квартиры решили уехать из Москвы. Изначально они собирались купить за 2 млн рублей самую простенькую комнату под реновацию, чтобы не терять московскую прописку, но в итоге от идеи отказались: цена подскочила — самая дешевая комната (в Капотне) обошлась бы в 3,5 млн рублей.

«График, у меня есть график»

Фото: stroi.mos.ru

В августе правительство Москвы опубликовало график переселения по программе реновации. До этого момента жители пятиэтажек не знали: то ли браться за ремонт, то ли подождать переезда. Оживились и инвесторы.

Игорь С. пристально следит за ходом программы: он планировал купить «квартиру-развалюшку», чтобы со временем получить новую (с ремонтом и хвалеными полотенцесушителями), но, кажется, не успел.

«Идея пришла пару лет назад, когда мой приятель, попавший в программу, пожаловался, что его квартира резко потеряла в цене. Со временем цены вдруг стали расти. И вот убитая "двушка" около метро "Алексеевская", стоившая в 2017 году 7,2 млн рублей, теперь оценивается в 11 млн!»

По мнению Игоря, момент упущен: вовремя и задешево он купить не успел — не хватало денег, а теперь пятиэтажки не так доступны, как раньше.

Кто не успел, тот опоздал

Появление временной ясности в программе реновации комментирует риэлтор Ирина Елисеева: «У моих коллег моментально нарушились все планы: еще вчера клиенты собирались покупать-продавать свои хрущевки, но, как только были опубликованы планы сноса, сразу все кинулись пересматривать стратегии, отзывать авансы и снимать объявления, чтобы продать подороже».

Квартиры под реновацию было выгодно покупать на старте программы — в течение первых двух-трех месяцев, когда цены еще не успели подняться, утверждает риэлтор Анна Моисеева (кстати, она успела воспользоваться моментом, и теперь квартира в хрущевке, которую она купила, стоит на 3 млн рублей дороже).

Ведущий эксперт агентства недвижимости «Миэль» Евгений Коноплев называет реновационные квартиры «каким-то кентавром» — очень странным гибридом вторичного и первичного рынков: «Реализация объекта происходит на вторичном рынке. Но продается (или покупается) не столько конкретная квартира, а то, во что эта тыква должна потом превратиться», — объясняет собеседник Циан.Журнала.

Руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов говорит, что конкретизация этапов позволила продавцам повысить цены и оживить рынок. Впрочем, по его словам, уже сегодня заметно формирование дисбаланса между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.

«Первые планируют продать жилье по стоимости уже готовой квартиры в новом доме. Клиенты же ищут способ сэкономить, особенно на фоне более дорогой по сравнению с новостройками ипотеки и непростой экономической ситуации в целом. Покупателям нужна стабильность, а этого до сих пор нет: сроки расселения при необходимости будут актуализироваться, не исключено, их скорректируют в большую сторону», — указывает аналитик.

Завышенные ожидания

Главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина подчеркивает, что большинство собственников квартир в хрущевках, попавших под снос, имеют завышенные ценовые ожидания. Такое жилье продается фактически по ценам недавно введенных в эксплуатацию домов, хотя переезд еще только предстоит. Причин для этого несколько.

«Во-первых, стоимость разгоняют инвесторы. После анонсирования программы спрос среди них резко вырос, причем такие покупатели предпочитали наиболее бюджетные варианты на первых этажах, объекты с высоким демпингом, планируя заработать на перепродаже. Но точные сроки расселения стали известны только спустя три года. Это долгий срок для средних инвестиций — многие решили выйти из актива, компенсировав упущенную прибыль», — отмечает эксперт.

Во-вторых, свою роль играет позиция собственников первой волны переселения, которые продают свои квартиры в пятиэтажках. Они пытаются компенсировать ту выгоду, которую они, по их мнению, получили бы от переезда — именно квартиры первого этапа переселения подорожали значительнее всех. Стоимость квадратного метра в таких объектах сопоставима с ценой «квадрата» в новостройке, но чаще всего — выше.

 Фото: mos.ru

Благодаря программе реновации жители пятиэтажек без доплаты увеличили среднюю площадь жилья как минимум на четверть, продолжает Виктория Кирюхина. Средняя площадь двухкомнатных квартир в продаже в новых домах составила 56,5 кв. м (+26–38%) по сравнению с двухкомнатной квартирой в хрущевке. Однокомнатные квартиры прибавили по площади 32% (до 39,5 кв. м), трехкомнатное жилье увеличилось на 36–43%: средняя площадь в продаже составила 78,9 кв. м.

Но есть и другие истории. Циан.Журнал недавно писал о Елене Малаховой: вместо однокомнатной квартиры ей предложили несколько вариантов, жилая площадь которых на 7–8 кв. м меньше той, которую семья должна освободить в пятиэтажке. За недостачу метров полагается компенсация, но собственница идти таким путем не хочет: придется заниматься продажей с уплатой налогов, подбором и покупкой — на это нет ни времени, ни желания.

Может, кому-то повезло больше? Мы сравнили стоимость бывших и новых квартир переезжающих людей, уделив особое внимание сериям сносимых пятиэтажек: очевидно, что качество и стоимость квартир в панельных хрущевках и в сталинских пятиэтажках принципиально различается.

Сравниваем старое и новое

Сопоставить стоимость покидаемого жилья с новостройками сложно, но мы попытались. Для этого мы посмотрели на сайте Фонда реновации, из каких домов в какие сейчас идет переселение. После этого аналитики Циан определили, сколько стоит 1 кв. м в освобождаемых квартирах, а благодаря информации, опубликованной на сайте Фонда реновации в разделе докупки жилья мы выяснили, во сколько обойдется покупка одного «квадрата» в новостройке. Получились такие результаты.

По подсчетам аналитиков Циан, цена за 1 кв. м в доме № 32 в проезде Дежнёва в Южном Медведкове (дом серии II-18 включен в программу, хотя и является девятиэтажным) на сегодняшний день составляет 197 тыс. рублей. Жителей этого дома переселяют в новостройку по адресу пр. Дежнева, 26, в котором, судя по информации Фонда реновации, стоимость «квадрата» равна 138,7 тыс. рублей.

Пр. Дежнева, 26/Фото: Фонд реновации

В этот же дом переселяют с улицы Широкой, 10, корп. 1 (это тоже девятиэтажка), средняя стоимость 1 кв. м в этом доме составляет сегодня 180 тыс. рублей против 138,7 тыс. в предложенной новостройке.

Другой пример — пятиэтажки по проспекту Вернадского, 75 и 77, из них тоже сейчас расселяют жильцов. В пятиэтажках серии I-515 стоимость 1 кв. м, по данным аналитиков, составляет 288 и 284 тыс. рублей соответственно.

Ленинский проспект, 134/Фото: Фонд реновации

В новостройке по адресу: Ленинский проспект, 134, куда переезжают жители пятиэтажек, стоимость 1 «квадрата» — 186 тыс. рублей. Даже с учетом обещанной государством скидки разница огромная.

Пятиэтажка в Текстильщиках по адресу ул. Артюхиной, 26А, относится к серии I-511. В данный момент квартиры в этом доме не продаются, зато продаются в соседних (той же серии), что позволяет сделать выводы о ценах. Так, в доме № 24, попавшем в программу реновации, стоимость «квадрата» — 174 тыс. рублей, а в доме № 27 (та же серия, то же расположение) — 179 тыс. рублей.

Ул. Артюхиной, 24, корп. 1/Фото: renovation.opmoscow.ru

Переселенцы из дома 26А въезжают в новостройку (в ней, кстати, всего девять этажей) по адресу ул. Артюхиной, 24, корп. 1, где один «квадрат» обойдется в 171,3 тыс. рублей.

А вот вариант в Северном районе. Тут переезжают жители домов № 1, 3, 7 и 9 по 9-й Северной линии. Дома № 9 и 7 относятся к серии П-49, это девятиэтажки, причем в доме № 9, судя по картам, недавно был проведен капремонт. В обоих домах 1 кв. м стоит 187 тыс. рублей. Дома № 1 и 3 — пятиэтажки серии 1-511 с одинаковой ценой жилого метра 174 тыс. рублей.

Долгопрудная аллея, 15, корп. 2/Фото: renovation.opmoscow.ru

Жители всех четырех домов переезжают в новостройку на 267 квартир, расположена она по адресу Долгопрудная аллея, 15, корп. 2. С учетом предложений о докупке метров самый дешевый обойдется в 126,6 тыс. рублей. Есть и иные варианты — самый дорогой метр стоит 134,6 тыс. рублей: наценка, видимо, идет за высокий 13-й этаж — других различий с более бюджетными вариантами нет.

Мы честно сравнили четыре варианта, не пытаясь подгадать (было непросто одновременно найти все факторы для сравнения по нашей методологии).

Как измерить степень комфорта

Во многом сравнение старых квартир с новыми индивидуально. Живущий в сталинском доме на ВДНХ Сергей иллюстрирует это ярким примером: «У меня квартира в кирпичном доме. Я сделал хороший ремонт, у меня стоят качественные пластиковые окна, есть шумоизоляция, паркет на полу, дорогие обои. А сосед не то что ремонт лет 30 не делал, но и, судя по всему, не убирался столько же. В итоге он из убитой квартиры переедет в чистый ремонт и будет рад, а я всю отделку оставлю здесь и буду вынужден либо мириться с тем, что дают, либо тратиться на новый ремонт, а это, по меньшей мере, 1–1,5 млн рублей».

Переехавшие часто жалуются на плохую звукоизоляцию. Эта проблема знакома тем, кто жил в панельных пятиэтажках: такая конструкция легко проводит звук, поэтому и в панельных новостройках проблема сохраняется. Блочные и тем более кирпичные пятиэтажки имеют гораздо более качественную звукоизоляцию.

Изображение: mos.ru

Еще один камень преткновения — планировки. В панельных и блочных пятиэтажках неудобные проходные комнаты — чаще всего они встречаются в домах серий 1-335, 1-464, К-7, 1-528. К тому же в них совмещенные санузлы. Мэрия и Фонд реновации уверяли, что эти проблемы останутся в прошлом, но некоторым москвичам предлагают переехать в квартиры, планировка которых тоже оставляет желать лучшего. Так, в доме на Карамышевской набережной, 60, переселенцы оказались вынуждены делать ремонт — частично за свой счет, да и санузлы были совмещенными.

Вопросы иногда остаются и к району переселения — точнее, к окружению новостройки. Так, жителей кирпичной пятиэтажки в Очаково-Матвеевском по ул. Наташи Ковшовой, 3 из тихого зеленого места, расположенного рядом со станцией Очаково и длинным списком объектов инфраструктуры, переселяли аккурат к 10-полосному Аминьевскому шоссе, автозаправке и оживленной Матвеевской улице.

Сложности часто возникают и с парковками: учитывая соотношение количества автовладельцев, живущих в одной пятиэтажке, и придомовой территории, мест для парковки обычно хватало всем. В реновационных домах с парковками все хуже, и это тоже отражается как на цене комфорта, так и на цене квартиры в новостройке.

Что говорит статистика

По данным аналитиков Циан, за два месяца предложение в домах с расселением после 2029 года выросло в два раза. При этом  владельцы лишь 6% квартир, попавших в первый этап расселения, выставили свои квартиры на продажу (хотя до появления информации об этапах программы такое жилье составляло 9% общего объема).

Также эксперты установили, что продавцы первого этапа расселения завышают цены: приобрести квартиру «первой волны» переселения удастся в среднем за 222,3 тыс. рублей за кв. м. За два месяца цены выросли на 7%. К октябрю средняя цена одного реновационного «квадрата» увеличилась за год на 10% и составила 207,5 тыс. рублей (динамика соответствует рыночной).

По данным Аналитического центра Циан

Самый дорогой этаж в хрущевке — четвертый. Он дороже самого доступного первого на 5,3%. Но именно на четвертый этаж приходится наибольший спрос — особенно на те варианты, которые будут расселяться на третьем этапе программы. В целом, уточняют аналитики, 54% квартир продается в домах, расселение по которым запланировано на третьем этапе реализации программы (ранее доля таких квартир составляла 43%). Именно на третий этап реновации приходятся самые бюджетные квартиры  (204,1 тыс. рублей за 1 кв. м).

Самые дорогие реновационные объекты продаются в ЦАО (288,1 тыс. рублей за 1 кв. м). Самые бюджетные — в ТАО (143 тыс. рублей за «квадрат» — это на четверть выше, чем в среднем по рынку этого округа).

Стоимость хрущевок выше среднерыночной по округу также в ЗелАО (6,6%), ЮВАО и СВАО (на 1,3%), а также в ЮЗАО (0,4%).

Еще одно интересное наблюдение аналитиков связано с ремонтом: чем ближе переезд, тем большую наценку делают собственники за качественную отделку. Скажем, объект, требующий ремонта, реально купить в среднем за 193,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Вариант с косметическим ремонтом будет дороже на 8% (207,8 тыс.), а квартира с евроремонтом в среднем оценивается в 222,4 тыс. (на 7% дороже косметического и на 15% дороже, чем вообще без ремонта).

Стоимость дизайнерского ремонта сопоставима с евроремонтом (223,5 тыс. рублей). Собственники пытаются при продаже компенсировать сумму, потраченную на ремонт, который примерно для пятой части квартир в продаже (18%) дороже того, что будет в новой квартире при переселении.

Покупателей тенденция на рост цен несколько отпугнула, признают эксперты. В попытке сэкономить покупатели готовы и подождать переезда 10 лет, и смириться с самым бюджетным вариантом без ремонта (на них приходится каждый пятый просмотр объявлений — 20% — среди всего реновационного предложения).

Тем, кто готов рискнуть

Напоследок советы тем, кто все же твердо намерен сыграть в реновационную рулетку. Циан.Журнал опросил экспертов и составил список особенностей покупки «реновационно-инвестиционной» квартиры.

— Власти обещали, что на первых этажах в новостройках будут размещены коммерческие предприятия — магазины, салоны красоты и прочие. Это значит, что жители первых этажей в пятиэтажках выигрывают, априори получая этаж выше, а это финансово выгодно (+ 5–10% к стоимости).

— Если предстоит обмен панельной пятиэтажки на монолитную новостройку, это способно прибавить к цене еще как минимум 10%. К этому же пункту относится и тот факт, что сдача в аренду квартиры в новостройке дороже сдачи квартиры в старом фонде (разница достигает 20%).

— Покупка реновационной пятиэтажки выгодна тем, кто хочет не абстрактного гипотетического заработка, а тем, кому не хватает на квартиру в новостройке во вполне определенном районе или квартале.

— Приобретая квартиру в пятиэтажке, держите в голове, что эта квартира может остаться с вами на гораздо более долгий срок, чем вы бы этого хотели: планы властей склонны меняться, поэтому вполне вероятно, что вам придется жить в этой квартире, сдавать ее в аренду или продавать. Оцените еще и с этого ракурса, насколько выгодное приобретение вы намерены сделать.

— К озвученным в августе этапам реновации имеет смысл прибавить полгода-год, при этом квартиру, которую обещают поменять через 10 лет, брать не стоит — существует риск, что программа завершится раньше. Инвестируйте только в квартиры, которые обещают расселить в ближайшее время — в первую волну.

— Совет на будущее: не забывайте, что новостройки, целиком отданные под государственные программы, гораздо быстрее приобретают унылый вид, чем их хотя бы частично коммерческие коллеги. Тут действует психологический закон о полученном без усилий, а с другой стороны, застройщик понимает: если часть квартир надо будет продать — значит, важно, чтобы дом был качественнее стандартного муниципального жилья. Поэтому, выбирая вариант, интересуйтесь, какая часть вашего дома отдана под реновацию, а какая будет продана на рыночных условиях. Отдайте предпочтение тому варианту, в котором коммерческого жилья будет больше.

Фото в начале статьи: stroi.mos.ru