До кризиса недвижимость, в том числе и загородная, была одним из наиболее распространенных инвестиционных инструментов. Примерно 30% покупок совершали с целью капиталовложений. В кризис интерес к этой теме уменьшился, но сейчас она вновь становится актуальной. Об этом шла речь на семинаре, организованном специалистами из компании «ИНКОМ-Недвижимость» в рамках выставки «ДОМЭКСПО».
Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ»
«Подводя итоги 2010 г. на загородном рынке, аналитики стеснялись говорить о росте — он не превышал уровня инфляции», — заметил руководитель офиса «Парк Культуры» компании «ИНКОМ» Валерий Лукинов, участвовавший в мероприятии. Хотя и эта информация, по его мнению, была важна для потребителей и девелоперов, тем более что в некоторых проектах показатели отличались от «средней температуры по больнице» — цены выросли на 20–25%. За время кризиса накопился отложенный спрос, и уже в 2011 г. покупатели начали возвращаться на рынок. Появились и новые перспективные проекты. «Это, как правило, поселки, которые на больших участках строят лендлорды или компании, купившие землю в кризис по доступной цене и имеющие возможность заявлять минимальную стоимость на свой продукт», — сообщил спикер. Ликвидность в 2011 г., по его словам, находилась на уровне 25%.
Эксперт подчеркнул, что объект для инвестиций следует выбирать крайне внимательно хотя бы потому, что «примерно в половине поселков, позиционируемых на рынке, продажи не идут или идут довольно плохо — реализуют менее 20 объектов в год». Вместе с тем есть и примеры успешных проектов, где в год реализуют не менее 100 объектов. Наиболее ликвидными В. Лукинов считает демократичные форматы, такие как участки без подряда и таунхаусы. На такую недвижимость отмечен максимальный спрос. «Согласитесь, люди скорее найдут 1 или 2 млн руб. на участок, чем 7 млн на готовый дом», — резонно заметил спикер. Именно от миллиона начинаются цены на качественные участки с подведенными коммуникациями в поселках формата без обязательного подряда на строительство. «Но если вы планируете вложить, скажем, 3 млн руб., то советую приобрести два участка стоимостью по 1,5 млн руб., потому что при увеличении цены дорогой объект будет сложнее продать», — заметил В. Лукинов. Прибыль от инвестиций, сделанных на начальном этапе реализации проекта, может составить более 50%. Рост цен гарантирован с каждым этапом развития поселка — при прокладке дорог, подведении газа и электричества. Разумеется, фиксировать прибыль рекомендуют на финальной стадии — при сдаче объекта в эксплуатацию. «Цены максимально высокие, когда получено свидетельство о праве собственности, в поселке имеются все заявленные коммуникации, дороги, обустроены общественные зоны. Поверьте, желающие купить готовый продукт по хорошей стоимости найдутся», — уверен эксперт. В настоящее время доля участков без подряда составляет примерно 50% в общем объеме предложения.
На втором месте по уровню спроса — недорогие таунхаусы. В большинстве случаев эти объекты находятся в пределах 20 км от МКАД и в 10–15 минутах ходьбы от железнодорожной станции, так что до центра столицы можно добраться минут за 40. Особенно популярны сегодня поселки, расположенные на территории Новой Москвы. Разумеется, инвестировать в сблокированные дома В. Лукинов также советует на начальном этапе строительства. Он привел в пример динамику цен в поселке таунхаусов Наполеон (23 км по Калужскому шоссе). Стоимость квартиры минимальной площади 145 кв. м здесь составляет 4,9 млн руб. При вводе в эксплуатацию таунхаус можно реализовать за 7 млн руб.
Как сообщила руководитель отдела анализа загородной недвижимости аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Вера Потехина, около двух третей поселков в Московской области расположено на западных (38%) и северных (26%) направлениях. Лидерами загородного рынка являются Новорижское, Дмитровское, Киевское и Калужское шоссе. Примерно половина объектов сосредоточена в пределах Московского малого кольца (30–35 км от МКАД), еще около 40% — в среднем Подмосковье, то есть до Малой бетонки. Средняя площадь продаваемого участка — 15 соток, коттеджа — 250 кв. м (80% предложений относится к экономклассу).
Как и при любых других операциях, в сделках с недвижимостью есть свои риски, и инвестору нельзя сбрасывать их со счетов. Среди опасностей — низкая ликвидность объекта, возможность недостроя, отказ девелоперов подвести коммуникации, сдвиги сроков ввода поселка в эксплуатацию. Большинства проблем можно избежать, выбрав надежную девелоперскую компанию, успешно реализовавшую хотя бы один проект. Стоит также внимательно отнестись к изучению договора покупки, документов на строительство, подведение инженерии, учесть юридическую прозрачность собственности. При необходимости лучше обратиться в крупную риэлторскую компанию с юридическим отделом.
«При грамотном вложении средств в объект загородной недвижимости можно получить максимальную доходность, в разы превышающую другие инструменты инвестирования», — уверена В. Потехина.
Инструменты | Доходность за полгода, % |
Доллар | +8,9 |
Участки в поселке Солнечный Город | +21 |
Золото | +2,2 |
