Рынок торгов по банкротству, продаже залогового, арестованного и муниципального имущества, сейчас очень популярен и высоко конкурентен. Интернет пестрит красивыми баннерами о возможности приобрести машины и квартиры с невиданными дисконтами – 30-90%, давайте разберёмся с самыми популярными ошибками начинающих инвесторов.
1. Высокая конкуренция
Торги настолько переполненный рынок, что заработать на нём не профессиональным участникам всё сложнее, реальная доходность варьируется в районе 10-15%, а на такие лоты как машины, недорогие квартиры и спецтехника может быть равна «0», проще пойти и купить на обычном рынке без проблем, торгов, арестов и тд. Халявы и головокружительных процентов на нём нет.
2. Не работа
Многие рассматривают этот рынок как дополнительный заработок и факультатив. Занимаясь торгами, время от времени нельзя говорить об инвестициях и о каких-то результатах.
3. Ограниченный охват
Люди выбирают 1-2 площадки периодически мониторят там лоты, в надежде найти тот самый. Для того, чтобы иметь возможность зарабатывать на торгах, этому нужно посвящать всё свободное и долгое время, зарегистрироваться на всех площадках и мониторить все возможные торги по различным ФЗ.
4. Отсутствие знаний
Потрудитесь изучить все нормативные акты и документы, изучите 127ФЗ «о банкротстве» (если планируете работать только с ним). Изучайте судебную практику, так как в будущем при покупке хороших объектов вы наверняка столкнетесь с нарушением своих прав, о которых вы можете и не догадываться, а также с оспариванием результатов торгов.
5. Выбор
Выбор сложного или специфического объекта. Недвижимость, расположенная в маленьких городах, или технически сложное оборудование. Конечно, чем сложнее объект и специфичней, тем больше можно получить дисконт и соответственно заработать, но, если вы не являетесь специалистом по таким объектам, не рассматривайте их, пока не разберётесь в вопросе досконально. Лучше первые сделки рассматривать простые и понятные, пусть с минимальной доходностью, или даже без неё – наработаете опыт и не купите то, что не сможете реализовать.
6. Осмотр
Обязательно нужно осматривать каждый лот, многие находясь в другом регионе приобретают объект основываясь на фото в отчёте, или предоставленные организатором торгов. Что можно получить, если не смотреть? – У машин и техники снимаю двигатели, колеса – всё что можно открутить и унести; недвижимость – здания разбираются, разрушаются, разграбляются. Верить нужно только своим глазам.
7. Юридическая чистота
Законодательство регулирует торги, описывает процедуру, но ошибочно предполагать, что «безопасность гарантируется государством» - популистский и не имеющий ничего общего с реальностью лозунг, на который охотно ведутся начинающие инвесторы. Есть не снимаемые аресты и обременения, аресты в рамках уголовного дела; в квартирах могут быть прописанные и проживающие, которых не выписать даже через суд; машина и техника может быть в угоне, а любое имущество находиться в споре по другим делам и по ним судом могут быть наложен арест. Никакой закон вам не гарантирует отсутствие проблем с лотом.
8. Оценка
Неправильная оценка, или принятие решения о покупке объекта основывается на официальном отчёте, или графике снижения. Часто реальная стоимость существенно объекта ниже чем в отчёте и даже цена 2, 3, 4 этапа снижения может быть выше реальной рыночной стоимости, да и качественные характеристики объекта после проведения оценки могли существенно ухудшиться.
9. Отсутствие цели покупки
При выборе лота необходимо не только оценить объект, проверить юридическую чистоту, но и понять, что вы с ним будете делать после выигрыша, сколько времени уйдёт на приведение документов в порядок и последующую реализацию лота. Мы ведь говорим с вами об инвестициях, значит о получении дохода за определённый период времени, от последующей продажи, или сдачи в аренду.
10. Эмоциональные покупки
Значительное количество участников входят в азарт, как при аукционах на повышение, так и при публичном предложении. Многим становиться важно купить уже, хоть что-нибудь, или просто победить, можно сказать играют в казино. Поэтому самое главное на торгах — это правильный и холодный расчёт, это сложно так как до первой вашей победы вы можете принять участие и проиграть в 5-10 торгах, в таких условиях сложно сохранить сдержанность, что мы и видим регулярно на торгах по поведению других участников. Торги это кропотливая, тяжелая и постоянная работа.
11. Не готовность делать всё самому
Многие считают, что, выиграв лот ты уже стал собственником, это далеко не так. Собственником вы становитесь после государственной регистрации перехода права собственности. На большинстве объектов есть те, или иные аресты и обременения. Все из которых необходимо снимать. Ничего автоматически не делается. Для каждого объекта свой пакет документов, каждое снятие ареста, или обременения требует определенных действий, которые делает конкурсный, пристав, банк, росреестр, если вы не будете это контролировать и знать, как это делать правильно, то эти процессы могут занять и год.
