На рынке инвестиций существует прямая закономерность между доходностью и рискованностью вложений – чем выше риск, тем больше доходность и наоборот.
К примеру, при покупки квартиры и последующей сдаче её в аренду окупаемость составляет около 15 лет (6% годовых), при покупке коммерческой недвижимости 7-10 лет (7-10% годовых ), – это среднерыночные значения, на купле-продаже недвижимости, в том числе на этапе строительства, заработать очень сложно, или невозможно, такова цена инвестиций в надежный и безопасный актив. Большую доходность можно получить на других рынках, но инвестиции не будут обеспечены какими-то реально ценными и надёжными активами. Даже фондовый рынок обладает высокой волатильностью и риском потери средств. Недвижимость в России всегда есть и будет самый надежный и стабильный актив сохранности средств, но инвестициями с целью получения доходности её сложно назвать, как на ней заработать выше средних значений, мы и поговорим далее…
Торги по банкротству, арестованному, муниципальному имуществу популярны и активный рынок для инвестиций в недвижимость. Чем он так привлекает людей? – В большинстве своём рынок торгов сейчас перегрет как никогда, связано это с его ошибочным ореолом «дешевизны и безопасности», в связи с чём огромное количество частных, непрофессиональных инвесторов скупает лоты не проводя анализ лота, его оценку, следствием чего становится большое количество участников, купивших объект не только по рыночной, но и за частую по цене значительно выше рыночной стоимости, приобретя вместе с объектом ещё и значительное количество проблем. Рынок торгов привлекателен тем, что при ответственном подходе к выбору объекта он даёт возможность купить эксклюзивный объект, или объект с реальным, хорошим дисконтом.
Первоначально процедура кажется довольно простой и безопасной в этом и кроется основная ошибка не профессиональных инвесторов – многие из них уверены, что объект кроме них не кому не нужен, купить любой объект можно за сущие копейки, и поскольку торги проводятся на основании федерального закона, то и рисков нет никаких. На самом деле всё далеко не так, любой дисконт — это живые деньги, а в случае с недвижимостью это колоссальные суммы и эти деньги хотят получить многие и могут используют для этого разные ресурсы и ухищрения, торги могут оспариваться, а юридическая чистота объекта никак не гарантируется законом. Более того в последнее время мы часто видим завышенные цены на объекты и не достоверную информацию по ним. Вы не поверите, но объект недвижимости могут разобрать в период продажи, продавать отдельно от здания коммуникации, асфальт, земельный участок, забор, лестницы, вентшахты, лифты и многое другое – всё разными лотами, а после покупки новому собственнику остается только разводить руками и считать убытки.
Если подходить осознано, то можно купить объект для себя, или с целью последующей продажи и хорошо на этом заработать на этом!
Какая доходность может быть при инвестициях в торги?
В, нашей практике, доходность, которую возможно получить при инвестициях в недвижимость с торгов это 10-40% (за качественные объекты с прогнозируемым сроком окупаемости), с одной сделки в интервале 3-5 месяцев. Причём не имеет значения, где находитесь вы, а где объект недвижимости. Торги, подписание ДКП, расчёты, снятие арестов и обременений, даже суды по оспариванию результатов торгов - всё делается удаленно. Еще одно важное правило - маленький бюджет, из-за высокой конкуренции на торгах, даёт такую же маленькую доходность, чем бюджет больше, больше и ваша доходность.
Самые низко доходные объекты — это квартиры в крупных городах в бюджете до 10 млн, например при покупке квартиры в Москве с торгов в этом бюджете доходность в лучшем случае составит 10%, то есть такие объекты можно покупать только для себя и для личного пользования, но не для инвестиций. Доходность в таких объектах можно увеличить только за счёт наличия проблем у объекта: прописанные, проживающие, отсутствие доступа, пожар, наличие сложно снимаемых, или не снимаемых арестов и обременений и т.д. Про риски и нюансы покупки квартир с торгов можете прочитать ТУТ
При бюджете от 15-50млн.рублей (для Москвы это 30-150млн) конкуренция уже ниже и объекты становятся интереснее, что даёт возможность купить объект как для личного пользования, или ведения бизнеса, так и для сдачи его в аренду или последующую перепродажу.
Всё что более 200 млн.рублей, это самые доходные и интересные объекты недвижимости, дополнительно появляется возможность покупать сборные лоты, например лот из 15 или 100 квартир, для последующей его перепродажи поштучно в розницу, или просто качественные и мощные объекты.
Из небольших бюджетов самыми доходными, но сложными по дальнейшей реализации являются гаражи и земельные участки, квартиры в маленьких города или посёлках, тем кто обладает небольшими бюджетами можно посмотреть на них, но это не квартира в большом городе, которую вы можете продать за 2-3 месяца, гараж и земельные участки или квартира в посёлке, могут продаваться и пол года и год, но у них порог входа может быть 200-300тр. Мы предоставляем возможность коллективных инвестиций, которая позволяет объединить людей с разными бюджетами с целью покупки качественных объектов и последующем извлечением прибыли (краудфандинг).
Плюсы инвестиций в торги:
Возможность купить лот с реальным дисконтом;
Возможность приобрести тот объект, который на вторичном рынке вы никогда не найдёте;
Есть государственное регулирования процедуры торгов.
Сложности инвестиций в торги:
Высокая конкуренция и присутствие непрофессиональных участников, совершающих эмоциональные покупки;
Наличие арестов и обременений на объектах, некоторые из которых вы не сможете снять даже в суде;
Разборные лоты – объект, у которого продаются или ранее были проданы коммуникации, земля, асфальт на земле, водопровод и всё что есть у объекта осуществляющее его нормальное функционирование;
Высокая заинтересованность в объектах недвижимости с торгов других участников с разными ресурсами;
Официальная оценка может быть значительно выше реальной стоимости, а сам объект с момента оценки может быть приведён в ужасное состояние;
Уничтожение или порча лота из-за бесхозности объекта;
Регулярное оспаривание результата торгов другими участниками, или иными заинтересованными лицами, в нашей практике самый долгий спор длился 16 месяцев;
Сложность с получением необходимой документации или невозможность её получить;
Обязанность уплаты налога, после последующей продажи объекта, при неучтении этого вопроса, физлица получают от налоговой «Письмо счастья» с требованием об оплате 13% НДФЛ, представьте если за год вы продали 3-4 объекта недвижимости. На практике же налог можно сократить до ноля, или свести к минимуму (для физ и юр.лиц).
Не покупайте технически и юридически сложные объекты, если не обладаете необходимыми компетенциями. Про основные ошибки читайте в статье «12 Ошибок начинающего инвестора».
Заключение
Несмотря на все вышесказанные минусы, рынок инвестиции в недвижимость с торгов, в настоящий момент остаётся самым привлекательным и высокодоходным, так как при правильном и профессиональном подходе позволяет зарабатывать на инвестициях от 30% годовых обеспеченных недвижимостью (инвестиции под залог недвижимости).
Если знать и уметь правильно оценить объект, заложить в его стоимость все риски и будущие сложности, уделить поиску объекта всё своё время, то рано или поздно вы сможете найти и успеть купить лот, который вы выгодно приобретёте.
Есть ли возможность приобретения качественных и серьезных лотов людям с небольшими бюджетами?
– есть, это краудфандинг, модное и многим может быть непонятное слово, в переводе на русский означающее коллективные инвестиции при помощи профессионального брокера;
