недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

85 939 23 Блог специалиста 42
9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.


Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно. 

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги. 

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.


Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:


1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;


2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;


3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке. 

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки. 


4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение. 

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается. 

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.


5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру. 

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.


6) Проверить квартиру бесплатно - реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.


7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас; 


8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим   владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день; 


9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.   

Комментарии 23
Владислав Захаров

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 сентября 2019, 22:23

Очень полезная информация, работаю в сфере недвижимости не первый год. Узнал для себя много новой и полезной практической информации! Спасибо!

Ответить
Анатолий Юрьевич Пысин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 сентября 2019, 13:44

Спасибо. Рад что для вас эта информация была полезна.

Ринат Закиров17 сентября 2019, 9:12

"Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами." - про потерю денег можно подробнее?

Ответить
ID: 1807739114 ноября 2020, 16:14

Похоже что никто ни за что не отвечает. Теряет деньги только покупатель. Недавно узнал про титульное страхование объекта недвижимости, которое преподносят как гарантированную защиту покупателя при покупке недвижимости, что оно не действует в случае если недвижимость отчуждается по решению суда. В этом случае страховая ничего не будет выплачивать своему клиенту по договору страхования. А если у клиента еще ипотека на десяток лет? Хороший бизнес однако.

Ринат Закиров16 ноября 2020, 9:11

Никто ни за что не отвечает. Вон веткой ниже спрашиваю, каким НПА регулируется деятельность риэлтора, риэлторы отвечают - договором оказания услуг. Или действительно не понимают сути вопроса, или привычно вводят в заблуждение. Даже не знаю, что хуже.

Ваш Дом17 сентября 2019, 10:28

Единоверный вывод, как всегда тот же: каждый должен заниматься своим делом - пекарь печь, строитель строить, покупатель покупать, а проверять документы и проводить юр.экспертизу недвижимости должен риелтор и юрист.

Ответить
Ринат Закиров17 сентября 2019, 12:51

Ага. У пекаря есть медицинская книжка и СанПиН, у строителя - СНиП, а у риэлтора что?

Ваш Дом17 сентября 2019, 17:58

У риелтора как раз - договор на оказание услуг. Читайте его внимательно, прежде чем подписывать, и без него не соглашайтесь с риелтором сотрудничать.

Ринат Закиров19 сентября 2019, 14:27

Ну и что там в договоре написано про ответственность риэлтора?

Ваш Дом19 сентября 2019, 15:28

Ринат, в договоре прописывается: Предмет договора, Обязанности и ответственность сторон, Сроки исполнения, и прочие пункты согласно договора. Договор от слова "договорились". Поэтому его условия оговариваются в каждом отдельном случае и вносятся в документ.
Услуга риелтора - это квалифицированная консультация, и если вы потеряли право собственности по вине или умышленным действиям риелтора, предоставившего вам недостоверные сведения или введшего вас в заблуждение - направляйтесь в суд. Статей в законодательстве достаточно, чтобы привлечь к ответственности, начиная от защиты прав потребителя, заканчивая уголовными статьями, в зависимости от квалификации действий.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 сентября 2019, 17:10

Ринат. Ответственность риэлтора только в пределах той суммы, которую он получил в качестве комиссионных, и только в том случае, если будет доказано, что именно агентство провело свою работу по договору плохо. Если Вы хотите ответственности в полном объёме, то это в страховую компанию. За совершенно другие ежегодные деньги. Или будьте готовы оплачивать агентству сопоставимые суммы. Готовы? Сомневаюсь. А агентство и риэлтор не должен и не будет готов отдать миллионы денег взамен на минимальную комиссию, к которой так стремятся клиенты. Слишком много желающих сделать риэлтора крайним за действия или бездействия третьих лиц, которые привели к негативным для клиента риэлтора последствиям. Не надо навешивать на риэлтора правоохранительные функции. Этим занимается государство.

ID: 1807739114 ноября 2020, 16:22

Где-то читал что страхование титула, осуществляемое страховыми компаниями, не защищает покупателя недвижимости от изъятия ее по решению суда. Страхования копания в этом случае выплат производить не будет. И тут возникает хороший вопрос, на каком основании государство "кидает" добропорядочных покупателей недвижимости? Ведь именно оно регистрирует переход права собственности, а потом его отменяет без какой-либо компенсации.

ID: 644313817 сентября 2019, 12:00

Да, присоединяюсь, хочу узнать, как агентство потеряет деньги при признании сделки недействительной. Да и про репутацию - ну расторгнет какую-то сделку суд, а как об этом узнают потенциальные клиенты агентства? Оно ведь даже не будет выступать в качестве ответчика. Вопрос риторический, ответа не будет.

Ответить
Ринат Закиров17 сентября 2019, 12:53

Про репутацию в нашей стране и говорить смешно. Даже если (это конечно из области фантастики, но вдруг) договор составлен так, что агентство окажется ответчиком или соответчиком, откуда у него деньги на возмещение ущерба клиенту?

Виталий Михайлов19 сентября 2019, 15:18

Ринат, как откуда деньги? Агентство застраховано.

Ринат Закиров20 сентября 2019, 14:23

Агентство застраховано? От чего?

ID: 179012720 мая 2020, 13:38

Статья "ни о чём"... Больше туману и пафосу нагоняет...
PS. Сентенция про потерю репутации агентством улыбнула... Вся их ответственность на словах, чтобы доверчивым клиентам на уши присесть...

Ответить
Иван8 июня 2020, 21:11

То есть агентство с более высокой ответственностью подходит к проверке юридической чистоты? А если агентство выступает от имени продавца?

Ответить
Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 июня 2020, 21:36

Иван. Если Вы покупатель, а выбранную Вами квартиру продают через агентство, то Вам следует помнить, что агентство действует в интересах того, кто ему платит за услугу. В данном случае в интересах продавца. Если Вы хотите, чтобы Ваши интересы защищал специалист, то Вам следует самому найти такого. Агентство это будет или риэлтор частной практики - решать только Вам.

Ответить
Борис Д9 июня 2020, 0:26

Всё это хорошо, советы правильные и более того согласен, что проще заплатить 20-30 тыщ за проверку, чем самому заморачиваться (хотя и самому можно по тем же неофициальным каналам, но вряд ли это дешевле будет). Однако следует понимать, что только по документам и базам данных проверить квартиру невозможно.

Ответить
Сергей Чаркин9 июня 2020, 10:06

10. Проверить собственников объекта недвижимости ( в том числе супруга/у- если в браке) на предмет финансовой задолженности и на наличие судебных дел... Бывает всякое...
Если основание права собственности дарение или наследство, нужно посмотреть- может еще кто то претендует на наследство или оспаривает дарение

Ответить
ID: 198975439 июня 2020, 12:04

11. Получение материнского капитала, не выделеные детские доли.

Ответить
Екатерина15 июля 2020, 14:35

Перед покупкой квартиры желательно проверить на опасные факторы, провести экологическую экспертизу квартиры, если беспокоитесь за свое здоровье. Провести следующие исследования:
Анализ на ртуть;

Анализ воздуха (основные вещества, обратите внимание на фенол и формальдегид);

Анализ воды (для установки необходимого фильтра);

Анализ стройматериалов (если планируется ремонт)

Замеры излучения;

Измерение шума (если рядом ведутся строительные работы или есть рестораны и кафе)

Измерение радиации.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru