недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Что будет с ценами на квартиры в ближайший год?

5 449 72 Блог специалиста 40
Что будет с ценами на квартиры в ближайший год?

Мне кажется, что все больше и больше людей понимает, что данный кризис не пройдет бесследно для рынка недвижимости. Доходы населения в стране непрерывно падают с 2008 года, а сейчас еще наложилась ситуация с карантином, вследствие чего очень многие люди лишились доходов.

И мне сейчас очень стыдно за некоторых коллег, которые до сих пор вещают в своих соц.сетях, что цены будут расти — бегите, покупайте сейчас, недвижимость все время растет в цене и никогда не падает (хотя, уже даже слепой и глухой понимает, что будет спад).


Но давайте разберемся, так ли это на самом деле.

Тот кризис, который мы наблюдаем сейчас, не первый и не последний в нашей стране и можно проанализировать ситуацию по предыдущим годам. И смотрите какая ситуация с ценами в Санкт-Петербурге в период с 2005 по 2020 год:


На графике все красиво и вы, вполне логично, можете предположить, что цены растут. Но если взять калькулятор и посчитать, то все не так гладко: я взяла 2 контрольные точки — после кризиса 2008 года (подробнее о нем чуть ниже) и перед текущим «кризисом» (именно в ковычках, об этом тоже ниже). На графике сплошная линия — рынок вторички, пунктирная — новостройки.

И что мы видим, за 9 лет цены на квартиры выросли на 33%. То есть в среднем, недвижимость дорожала примерно на 3.5% в год. Но не надо забывать про инфляцию. Вот динамика инфляции по годам:

Понимаете к чему я веду? Когда рост цен на квартиры держится в пределах инфляции, то фактически цены стоят на месте. А когда рост не отыгрывает даже инфляцию, то по факту цены на квартиры (о, боже!) ПАДАЮТ!!! И кто говорит, что падений не бывает?

Так что же это за пик цен на графике в 2008 году. В этот период случился мировой финансовый кризис и народ в панике побежал скупать самый понятный актив — недвижимость. Именно резким ростом спроса обусловлен этот скачок цен. Если внимательно присмотреться к графику, то видно что чтобы добраться до самого пика понадобился один год, и тот же год понадобился чтобы с этого пика спуститься в стагнацию на 9 лет.

Так что же происходит сейчас?

Что было летом 2018 года, когда цены опять стали подниматься в гору? Все просто: застройщикам дали год чтобы перейти на расчеты по эскроу счетам. И началась агрессивная накачка истерии через СМИ и отделы продаж новостроек: бегите, покупайте сейчас, завтра будет дороже. Люди поверили и ажиотажный спрос разогнал цены. Именно поэтому «кризис» в ковычках.

Я писала об этой ситуации, еще до истории с коронавирусом. И тогда делала прогноз, что будет спад. Но карантин отодвинул на несколько месяцев ощутимое снижение цен.

Так когда ждать грандиозной распродажи? Если смотреть на 2008г., то до выхода на медленную стагнацию понадобился ровно год, поэтому логично предположить, что мы увидим тоже самое весной 2021 года, и мне кажется, что это падение будет намного сильнее предыдущих периодов.

И что же делать, куда бежать — покупать/продавать?

Если вы планируете покупку первой квартиры, то логичнее сейчас снимать жилье (тем более аренда ощутимо просела), а покупку отложить на следующий год. Но если вы хотите расширяться, например переехать из однушки в двушку, то без разницы когда это делать — сегодня, завтра, послезавтра. Для вас ровным счетом ничего не поменяется. Не верите, смотрите:


На графике видно, что в любой период времени (кризис, не кризис) разница между квартирами примерно ОДИНАКОВАЯ. Единственный момент — это комнаты, при большом количестве студий они стали просто неликвидом.

На этом все!!!

Удачных покупок и продаж!!!

Комментарии 72
ID: 217457661 июня 2020, 21:51

Вы забыли написать, что за это время рубль обесценился в 2,5 раза. Если, к примеру (все цифры примерные, имеющие относительную величину), доллар в 2008 году был 26 рублей и 1 кв метр стоил 100 тысяч рублей (3,9т долларов), то уже в 2020 году при стоимости метра 120 тысяч рублей это уже 1,7т долларов. Привязка к доллару по той причине, что большую часть товаров мы покупаем именно с перерасчетом ее долларовой стоимости на рубли. Вспомните, сколько стоили продукты в 2008 и сколько они стоят сейчас...
Таким образом мы видим, что недвижимость обесценилась в 2-2,5 раза. И тот, кто вместо недвижимости купил бы доллары, мог бы сейчас купить 2-3 квартиры за те же деньги.

Ответить
Ирина Котлярова2 июня 2020, 9:52

Не правильно привязывать стоимость квартиры к доллару. Это уже так не работает. В 90-е да, когда инфляция зашкаливала. А сейчас все население страны живет в рублевой зоне - ЗП получает в рублях, товары покупает на рубли и кредиты в основном берут тоже рублями. Застройщики строят дома из российских материалов (кроме некоторых ЖК элитного сегмента), нет привязки к доллару.

----------И тот, кто вместо недвижимости купил бы доллары, мог бы сейчас купить 2-3 квартиры за те же деньги.---------

а тот кто купил акции нефтяных компаний в те годы, сейчас мог купить 5 квартир

ID: 217457662 июня 2020, 13:39

Ирина, ну давайте привяжем к ценам на продовольствие, раз вы считаете, что неправильно привязывать к доллару. Цены на продовольствие выросли в 3-4 раза, можете сами сравнить с ценами 2008 и 2020 годов. То есть внутри страны рубль обесценился в 3-4 раза. Или я опять что-то неправильно посчитал?)))

Александр2 июня 2020, 13:56

Так это же называется инфляция

Ирина Котлярова2 июня 2020, 14:13

Александр правильно вам написал, увеличьте цену на продукты на % инфляции за эти годы, вот и получится что продовольствие подорожало в 3-4 раза. Но цены на квартиры на столько не выросли, вот поэтому и пишу что по факту они падают

ID: 217457662 июня 2020, 14:40

Александр и Ирина, ну конечно же это инфляция. Но заметьте, что инфляция по графикам представленным в статье и реальная инфляция, о которой я говорю - совершенно 2 разные величины. Таким образом мы видим, что квартиры как раз из-за инфляции обесценились в 3 раза. То есть вложения в недвижимость были неоправданы.
Ирина, я же не говорю, что не согласен с вами по вопросу того, что квартиры на самом деле падают по цене, я уточняю лишь, что рост их цены не прямопропорционален с ростом инфляции, а остается практически на том же уровне, что и раньше, тем самым с каждым годом лишь обесценивая их первоначальную стоимость.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-2 июня 2020, 15:10

Друзья, нельзя считать не в продуктах, и даже инфляция для каждого своя. А если считать в лекарствах, то цены упали ниже плинтуса.:) А в компьютерах? Есть объективные рыночные индикаторы рубль и доллар. И доллар не потому что он чем-то лучше, а просто он и в африке доллар. Но напрямую привязываться к доллару тоже смысла нет, т.к. он в нашей стране не есть продукт рыночного ценообразования, а результат консенсуса ЦБ , МЭ и ПэЖэ:)
Наиболее объективно сравнивать среднюю, но реальную ЗП. Вот ценообразование на рынке аренда тем и хорошо, что оно напрямую отражает Платежеспособность, Доходность и стоимость денег в конкретный момент.

ID: 217457662 июня 2020, 16:12

Александр Zzzasha, так а как посчитать по зарплатам, если они у госслужащих среднего и высшего звена по росту опережали инфляцию, а у простого люда или оставались теми же, или же росли незначительно? Средние величины? Это как Сечин получает зп 120млн, а доярка 10 тысяч, а в среднем они получают 60млн? ))) Ну, это же несерьезно. И почему нужно считать по зарплатам РФ, если гражданам иностранных государств не запрещено покупать недвижимость в РФ за их тугрики?

Ирина Котлярова2 июня 2020, 18:00

ID: 21745766, а еще иностранные граждане могут брать в своих странах кредиты под 0% и покупать наши ОФЗ с доходностью 5-6%, так называемый кэрри-трейдинг. Вы сравниваете несопоставимые вещи

ID: 217457662 июня 2020, 19:54

Ирина, так кто же спорит. Я об этом и вещаю Александру Zzzasha, что это не самый лучший вариант сравнивать зарплаты. Правильно наверно считать не внутри страны, а относительно мира в целом, так как возможность купить недвижимость в РФ есть у каждого в мире, а не только у россиян. То есть нужно найти какой-то один универсальный инструмент, относительно которого и нужно оценивать стоимость квартиры. Да, вы правильно догадались, это как раз и есть доллар, который является на сегодня реальным единым инструментом в мире, так как при международных расчетах именно он занимает главенствующую позицию. Вы же заметили, что инфляция идет прям нога в ногу с долларом? Общемировая инфляция доллара + инфляция рубля в РФ. Вот мы и вернулись к тому, с чего мы начинали.)))

Ирина Котлярова2 июня 2020, 22:03

А вы не заметили связь между падением цен на нефть и обесцениванием рубля? А знаете почему так происходит? Потому что бюджет у нас РУБЛЕВЫЙ. Страна продает нефть и получает за нее доллары. Затем конвертирует доллары в рубли, рубли идут в бюджет. Чем дешевле нефть, тем меньше долларов получает страна, а при сильном рубле в бюджет меньше этих самых рублей идет. Таким образом монетарные власти девальвируя рубль пытаются компенсировать поток денег, чтобы бюджет не просел. И недвижка здесь совсем не причем.

ID: 217457662 июня 2020, 23:31

Ирина, правильно, в стране нет экономики, а есть только продажа нефти, поэтому "экономика" РФ зависит прямопропорционально от продажи нефти. Только речь я веду не о соотношении нефть-рубль-недвижимость, а о том, сколько реальная стоимость квартиры относительно абсолютной единицы измерения, которую правильно бы было считать долларом, так как доллар является самой универсальной валютой при международных расчетах, своего рода эталоном для измерения стоимости вещей во всем мире.

Ирина Котлярова3 июня 2020, 0:27

Вы не понимаете, недвижимость относится к внутренним процессам страны. Мы не продаем квадратные метры заграницу как нефть и газ. Нет никакой абсолютной единицы. Почитайте что такое девальвация, инфляция и торговый баланс и тогда вам станет понятнее что происходит с курсом рубля.

ID: 217457663 июня 2020, 1:13

Ирина, недвижимость не относится ни к внутренним, ни к внешним процессам страны. Недвижимость - это товар, а товар имеет свою цену. Дело в том, что вы говорите о покупательской способности россиян, приравнивая это к изменению стоимости недвижимости как раз относительно их покупательской способности. А я веду речь о реальной стоимости недвижимости в стране в мировом масштабе, независимо от посторонних величин, как цена нефти, жуликов-управленцев и зарплата россиян.

Лекс Лютор3 июня 2020, 8:59

Власти уже не могут девальвировать рубль , все писец котенку ...35 трлн долгов по кредитам населения , если девальвировать то придется докапитализировать банки , про индексацию доходов россияне могут забыть на 5-10 лет ...

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-3 июня 2020, 11:09

Я и не утверждал, что "это самый лучший вариант сравнивать зарплаты", но он объективный и я говорил про среднюю РЕАЛЬНУЮ ЗП причем для разных регионов она разная и сравнивать Сургут и Тверь это не одно и тоже как и Сечина и доярку. Но в говорил о оюъективных индикаторах , а ЗП это именно объективный индикатор. И если в 91 моя ЗП была 20 долл. в 98 - 100 , а сейчас 1000, то это объективно. И ставки по депозитам и ипотеке это тоже объективно. А инфляция .... это как считать и кто считает. Если Росстат и ЦБ то это одно, а баба Маша со своими потребностями совсем другое.... Но и то и другое это необъективно, а зависит от методики. И это вызывает немало споров среди экономистов. А чего спорить по поводу процентной ставки? Вот она есть и она именно такая какая есть. И среднюю ЗП тоже можно посчитать, оттуда выбрасываются и сечины и уборщицы на пол-ставки. Потому что они не играют на рынке аренды. И тогда рыночным методом устанавливается средняя ставка аренды, плюс минус. Я еще рне разу не видел что бы однушку в Купчино сдавали с разницей 10 или 100 раз как зарплаты сечиных и баб мань. ну процентов 10-15 и все....

ID: 217457663 июня 2020, 11:24

Александр Zzzasha, ну с дояркой-то понятно, она от зарплаты до зарплаты живет, а вот Сечина выкидывать с рынка недвижимости наверно неправильно, он вот недавно (полтора года назад), если мне не изменяет память купил квартиру за 2 миллиарда))). За эти деньги можно было бы купить город в регионе с 2 тысячами квартир))). Нормальная такая недвижимость в размер с город... Ну ладно, забудем о Сечине.
Зарплата относительно стоимости товара (квартиры), как мне кажется, это все таки показатель покупательской способности. И зарплата в РФ может быть (так как какого-либо стабильного эталона в РФ, кроме доллара и евро нет, так как это эталоны международные) и может служить мерилом стоимости недвижимости, но только относительного замкнутого пространства (самой РФ). Но это же неправильно, так как кроме РФ, есть и другие страны, в которых остались 6 миллиардов потенциальных покупателей против маленькой горстки 145миллионов россиян))).

Константин Геннадьевич7 июня 2020, 22:45

Так у доллара тоже разная покупательная способность была в разные года, летом 92-го 500 в месяц просто шикарно, летом 98-го фигня на маргарине, в конце 98-го опять супер, году к 2005-му опять ни о чём.

ID: 217457668 июня 2020, 12:42

Константин, не совсем понимаю, что вы подразумеваете под покупательской способностью в отношении доллара, указывая на размеры зарплат (как я понял) в долларах на территории нынешней России. Например, в США средняя зарплата по этим годам была такая: 1992г - 1911 долларов, 1998г - 2405 долларов, 2005г - 3079 долларов. Попробуйте пошире раскрыть то, что вы имеете в виду, для понимания вопроса не только вами.

Pravda Ivanovna1 июня 2020, 23:42

Валютным ипотечникам эту статью читать нельзя, слишком больной мозоль может напомнить о себе))

Ответить
Лекс Лютор3 июня 2020, 9:03

эту статью вообще никаким ипотечникам читать нельзя ...хотя в свете последних событий , валютные ипотечники скорее разорятся и могут попасть под списание долгов , чем рублевые которые до конца жизни будут платить 80% своих доходов банкам.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-2 июня 2020, 11:12

Полностью согласен. Особенно насчет комнат. Хороших комнат очень мало. По адекватной цене они улетают с рынка за считанные дни. А неликвид вылеживается, до прихода бедных и не очень культурных покупателей,еще более снижая ликвидность. Конечно сюда не стоит брать в расчет инвесторов которые при этом умудряются за 7-10 лет окупить комнаты.

Ответить
ID: 3969939918 июня 2020, 0:18

Для чего комнаты сейчас покупают?)

Андрей2 июня 2020, 18:16

>А когда рост не отыгрывает даже инфляцию, то по факту цены на квартиры (о, боже!) ПАДАЮТ!!!

Если с поправкой на инфляцию, то недвижимость всегда дешевеет. Не знаю, можно ли выкладывать сюда ссылки на сторонние сайты, но есть один ресурс с графиками стоимости квадратного метра в Москве по отношению к денежным агрегатам M0 и M1.

Так вот, на графике четко виден тренд на медленное, но верное понижение. Т.е. инфляция (а M0/1 это деньги в обороте, средств на вкладах в них нет) растет быстрее цен на недвигу. В то время, как индекс РТС (в рублях) по отношению к М0 находится в боковике.

Почему тогда кажется, что недвижимость только растет и она выгоднее акций?

1) Изначально высокая цена, поэтому даже небольшое отклонение кажется значительным ростом. Плюс сокращение реальных доходов населения.
2) Низкая волатильность. Хоть и идет падение по отношению к денежной массе, но никаких резких "задергов" нет, в отличие от акций, график которых хорошо "ходит" в обе стороны из "коридора".

Ответить
Алексей3 июня 2020, 21:07

Ну хоть кто-то правду написал...🙂
Уже хорошо!

Ответить
Ирина Котлярова3 июня 2020, 22:11

Спасибо Алексей

Anton4 июня 2020, 9:10

Я думаю, в статье нужно уточнение в КАКИХ городах упадет недвижимость. Потому что цены на недвигу уже упали, но не в Питере, правда автор об этом не знает.
А так, да. Добавил бы ещё вот что. Многие просто забывают одну вещь, но важную, чтобы не случилось недвига останется, она на века, даже после второй мировой войны многие дома стоят, а сколько ушло компаний? А сколько людей остались просто с бумажками на руках, называемыми акциями?
И что сегодня -50% а завтра плюс 150% а через 10 лет плюс или минус 300, какое это имеет значение? Мы живем не одним днем, как и наши дети, внуки.

Ответить
Ирина Котлярова4 июня 2020, 10:03

--------Я думаю, в статье нужно уточнение в КАКИХ городах упадет недвижимость. -----------
Автор сама с маленького города и знает что цены на недвижимость в таких городах стоят на месте уже много лет. Все мои статьи про Питер

--------Многие просто забывают одну вещь, но важную, чтобы не случилось недвига останется, она на века, даже после второй мировой войны многие дома стоят,------------
Я же в своих блогах никого не отговариваю покупать квартиры, я рассказываю процессы которые вижу изнутри. А выводы делать только вам уважаемые читатели.

ID: 3969939918 июня 2020, 0:29

В Московской области некоторые застройщики в сданных ЖК даже подняли цены с 1 июня. И квартиры покупают,я мониторю цены по строящимся и сданным новостройкам,также на вторичном рынке смотрю -там нет стабильности :кто немного снизил,кто поднял цену,а некоторые сняли объявления с продажи.
На счет зависимости от доллара:когда скачок был до 80р,то цены на том же ЦИАНЕ сразу выросли. Поэтому все-таки есть зависимость от доллара,хотя сейчас расчеты в рублях.

Ирина Котлярова18 июня 2020, 1:25

Во-первых, что и где вы мониторите? Циан отражает лишь хотелки продавцов.

А по поводу доллара, то многие недалёкие продавцы продолжают ориентироваться на курс, хотя ничего общего уже нет.

Юрий4 июня 2020, 10:57

Ирина, полностью согласен во всем в статье. Цены уже снижают, те кто поумнее. Кто нет, продают годами. Если не поймут будут дальше годами продавать. Посмотрите объявления ЦИАН, одни зеленые стрелочки вниз. По застройщикам понятно, там сговор и отработка ипотеки. Последних недалеких соберут и будут курить бамбук))) Спасибо за правду, немногие риелторы готовы её говорить.

Ответить
Ирина Котлярова4 июня 2020, 11:20

Спасибо Юрий! Да, про стрелочки вниз вы хорошо подметили. А застройщикам в принципе наплевать, они наварились не плохо в 2018-2019 и сейчас продают квартиры по цене вторички. А когда квартиры будут готовы, то будет та же цена. В итоге все должно прийти к равновесию, а это время

ID: 224383776 июня 2020, 14:41

да, стрелки стали появляться (причем местами процентов на 5). пока у тех, кому реально надо продать в обозримые сроки.

Лекс Лютор8 июня 2020, 7:00

1. Рынок перенасыщен.
2.Около 70% россиян уже реализовали свою возможность покупки квартир , и сидят в долгах до конца жизни.
3.Для улучшения жилищных условий для имеющейся бедноты в долгах, нужна индексация доходов населения 50% , а не льготные ипотеки (но это невозможно из-за пункта 2), это закон сохранения денег в государстве .
4.Аренда просядет и по цене и по спросу , кризис учит людей работать по новому , а значит повысится производительность труда в сфере услуг , и будет сокращение участников рынка , а следовательно повысится безработица.
5.Снижение уровня жизни , заставит экономить , а значит на рынке появится , куча объектов о которых рассказывал Антон типа купил недвигу и пусть лежит , особенно будет большим наплыв в этом пункте загородной недвижимости.
6.Что-то продавалось , поскольку велосипед дружно катили и власти и застройщики , и финансово неграмотный народ , теперь велосипед не то что упал , о рассыпался на атомы ...

Ответить
ID: 2243837710 июня 2020, 21:13

1 а сколько построено, но еще не продано
2 вот это вопрос. с одной стороны, жилья за 30 лет продано столько, что квартирный вопрос уже так остро не стоит (хотя хрущевки не помолодели), с другой - хотелось бы жилья детям, внукам. но одно дело, когда хотелось бы расширяться, другое дело, когда своего вообще нет (и эта проблема, надеюсь, уже сильно сглажена)
6 велосипед и сейчас пытаются катить, только это какой-то обман: вот вам процент пониже (переплатите, но не так много как раньше), сегодня втб сказали, что и первый взнос можно еще меньше. короче, инструменты задействуют - так глядишь и до снижения цен дойдет со временем. говорят о планируемых снижении объемов вводимого жилья, но забывают добавить, что государство будет бороться и с этим - нельзя сказать или - или (стройки встали, смежные отрасли тоже, миллионы работников уволены - стройки работают так же, все хорошо. снижение объемов наполовину тоже может иметь непредсказуемые последствия). в подтверждение - начинают пока вбрасывать, а может и правда, инфу, что на при приеме на работу (а может и продление трудовых отношений) будут отдавать предпочтение гражданам вместо иностранцев. в общем, каждую неделю новые меры в поддержку хотя бы первички.

Лекс Лютор13 июня 2020, 11:34

Единственный выход , это шок в отрасли, привет Чубайсу и 90-м... Если Греф сказал , что сейчас будет хуже чем в 90-е , то будет хуже , в 90-е не было такого количества долгов...

Рынок расставит все на места , ибо не может квартира в Париже , Берлине стоить дешевле , чем в Подмоковье ...

Лекс Лютор13 июня 2020, 11:44

Единственный выход , это шок в отрасли, привет Чубайсу и 90-м... Если Греф сказал , что сейчас будет хуже чем в 90-е , то будет хуже , в 90-е не было такого количества долгов...

Рынок расставит все на места , ибо не может квартира в Париже , Берлине стоить дешевле , чем в Подмоковье ...

Меня забавляет попытки запада повлиять на Россию ,через нефте-газовую войну, когда вся Россия сидит на строительной игле уже давно 7,5 % ВВП при повальном воровстве в строительной отрасли , списание через ИП , завышение себестоимости и т.д. но это 7,5% против 6,4 в добыче полезных ископаемых (всех ископаемых нефти , золота, газа и т.д.).Тут в пору реализовывать пресловутый план Маршала, достаточно открыть России границы и население разбредется кто куда , и как таковой страны не будет , поскольку будет дефолт , и около 50% без зазрения совести ползком будет убегать , на карачках от долгов .В Гамбурге квартира стоит 20 тысяч евро и зарплата 3 тысячи евро ...

Воистину тупые на проживают на Западе , хотя может хотят довести дело до верняка , с каждым днем развалить Россию становится все дешевле и дешевле ...

ID: 1893205513 июня 2020, 14:57

Это что же за квартира в Гамбурге стоит 20 тыс. евро, покажите, пожалуйста, пример, интересно посмотреть.

ID: 1893205512 июня 2020, 22:00

Не верю в снижение цен в массовом сегменте в Москве. Если кто и снижает, так это у кого изначально завышено было. Удачные варианты квартир как улетали за несколько дней, так и продолжают улетать за те же считанные дни, есть свежие примеры.

Ответить
ID: 1744890213 июня 2020, 3:55

Можете скинуть ссылки на квартиры. которые были проданы за несколько дней ?

ID: 1893205513 июня 2020, 14:28

Вот недавние быстро ушедшие, объявления прозванивались, реально под авансом:
https://www.cian.ru/sale/flat/232889933/.
https://reutov.cian.ru/sale/flat/232998819/

ID: 1744890213 июня 2020, 14:34

Спасибо )

Star Trekker17 июня 2020, 16:56

При всем уважении, когда эксперт пишет "не правильно", я сразу начинаю сомневаться в его образовании и компетентности. Я Вам приведу объективные причины ЗА повышение стоимости недвижимости: 1. Обесценивание рубля. ( часть материалов и механизмов импортируются, а отечественные просто растут в цене с поправкой на инфляцию) 2. Повышение НДС с 18 до 20%. 3. При переходе на эскроу застройщик получает у банка деньги под дополнительный %. 4. При падении спроса на жилье возрастают издержки застройщика, которые перекладываются на плечи нынешних покупателей. 5. При высокой строительной готовности цена идет вверх, а не вниз. 6. Из-за инфляции фонд заработной платы надо также индексировать. 7. Рост стоимости топлива и доставки материалов.

Я Вам привел факторы, которые нельзя игнорировать, из-за них цены будут расти, а не падать.
Работать в убыток никто не будет. Застройщик может снизить маржу максимум на 7%, но этого не хватит, чтобы покрыть издержки.

Ответить
Ирина Котлярова17 июня 2020, 23:50

----------При всем уважении, когда эксперт пишет "не правильно", я сразу начинаю сомневаться в его образовании и компетентности. -----------
При написании данного предложения перед наречием с частицой НЕ было использовано наречие "совсем", которое в последующем было удалено. А когда ошибка была замечена возможность редактирования была закрыта

По вашим тезисам:
1. Большинство материалов используемых в стройке отечественного производства. Если вы пытаетесь, как и предыдущие спикеры, привязать (к обесцениванию) доллар, то спешу вас расстроить - рубль укрепляется и никакого обвала не будет.
2. НДС влияет, но не так значительно
3. Вы наверно не в курсе, что при определенных условиях, застройщики могут снизить % до нуля
4. Т. е. по вашему, если застройщик не продает 10 квартир по 5 млн рублей, а продает только 2, то каждая будет стоить 25млн руб? Что за бред?
5. Вы цену на вторичку, в соседних со строящимися корпусами, вообще видели? Сейчас застройщики держаться только на ипотеке 6.5%, и все!!!
6. Вы не знаете как формируется ФОТ у застройщиков от слова совсем)))
7. Поверьте, это не основные затраты и застройщики научились их оптимизировать.

Дмитрий Искра20 июня 2020, 14:14

Причин намного больше..)

Дмитрий Искра20 июня 2020, 14:15

Двенадцать причин "почему" роста стоимости недвижимости Москвы несмотря на вирус, падение нефти и рубля:


1. Кто сказал, что у людей денег нету? 2019 год ознаменовался рекордными суммами вкладов - граждане накопили суммы в банках больше всего за всю историю современной России. Так что "жирок" есть. Да, люди потеряли работу, но это те, кто в компании выполнял низшие роли, без которых можно было обойтись - безболезненно уволить и впоследствии взять новых сотрудников. Плюс малый бизнес накрылся. И те, и другие не формировали спроса на рынке купле-продажи недвижимости и раньше ввиду их невысоких зарплат.


2. Рост стоимости строительных материалов...


3. Банкротство застройщиков и заморозка строек, а значит меньше будут вводить жилья, что сужает предложение, создавая метры более дефицитными. Также монополизация рынка жилья новостроек - останутся несколько крупных застройщиков, которые будут диктовать цены рынку по своему усмотрению.


4. Падение нефти, особенно российской марки "Уралс" (её отрицательное значение, станет просто не целесообразно добывать - компании будут сокращать добычу либо попросту закроются) - безработица в нефтеносных регионах (Тюменская область, Сахалинская область и т.д.), что приведёт к оттоку приезжающих туда на заработки людей в крупные города, в частности в Москву.



5. Возврат многих россиян домой с деньгами, так как экономики других стран, где они проживали долгие годы, летят в тартарары. Дауншифтеры также возвратятся, так как станет не выгодно жить за границей.


6. Падение экономики регионов будет сильнее, чем в Москве - интенсивнее будет происходить приток рабочей силы в столичный регион.


7. Скопилось очень много старого жилья, особенно в провинциях, рост числа ветхого и аварийного фонда - и вот когда начнёт всё рушится, на их фоне более "свежая застройка" Москвы станет просто необходимым для жизни человека.


8. Москва станет приятным и более притягательным городом для жизни - уедет домой к себе Азия, которая вредила экономики города (серая сфера зарплат и "посылание" денег на поддержку экономики чужих стран; меньше будет криминала и антисанитарии). Мигранты практически никогда не покупали квартиры, поэтому их влияние на рынок минимально.


9. Проценты по вкладам сильно упали, соответственно стало не так выгодно держать деньги в банке - имеет смысл вложить в квартиру/дом. Также введение налога на вклады свыше одного миллиона рублей, что окончательно нивелирует выгоду от "держания" в банках денег.


10. Посмотрите на Болгарию - сильный демографический кризис (первое место в мире по убыли населения), экономика зависима от ведущих стран Европейского Союза, всё хозяйство в разрухе, ежегодное падение ВВП.

НО.

Представьте себе, в столице Софии цены растут из года в год. А почему? Со всей страны стекаются люди, город застраивается и благоустраивается - активно "живёт", в отличие от остальной части страны.

И таких примеров стран куча.


11. В Москве обеспеченность квадратными метрами значительно ниже, чем в Европе, Азии и Америке. Появляется потребность в "расширении".

Дмитрий Искра20 июня 2020, 14:23

А двенадцатая причина хорошо отражена и описана в моём блоге, остающийся неизменным, который, в отличие от блогов автора, создающий каждый раз новые блоги с одной тематикой, но с изменёнными сроками "наступления падающих событий" в отличие жизненной конъюнктуры ))) https://www.cian.ru/blogs-tseny-budut-rasti-304582

Надежда Слатина18 июня 2020, 6:45

Очень грамотно! Спасибо.

Ответить
Лекс Лютор20 июня 2020, 21:11

1. Кто сказал, что у людей денег нету? 2019 год ознаменовался рекордными суммами вкладов - граждане накопили суммы в банках больше всего за всю историю современной России. Так что "жирок" есть. Да, люди потеряли работу, но это те, кто в компании выполнял низшие роли, без которых можно было обойтись - безболезненно уволить и впоследствии взять новых сотрудников. Плюс малый бизнес накрылся. И те, и другие не формировали спроса на рынке купле-продажи недвижимости и раньше ввиду их невысоких зарплат.
________________________________________________________________________________________
1.За первые два месяца Россия побила рекорды по банкротствам. Еще 10 месяцев впереди , нищета берет деньги в банках , несет застройщикам , которые делают депозиты .При этом чистый долг населения перед банками побил очередной исторический рекорд . На пальцах для Димы вкладов стало больше на 10 рублей , долгов больше на 1млн. Если учесть у кого на руках эти вклады в % к тем кто должен , вас ждет множество открытий.

Ответить
Лекс Лютор20 июня 2020, 21:14

2. Рост стоимости строительных материалов..
_________________________________________________
2.На месте по большому счету из-за пониженного спроса , рынок труда упал . Как показывает практика , покупают более дешевые аналоги материалов ...Маржинальность строительного бизнеса слишком велика , в районе 150% стоимость строительства 1кв.м в Москве и сейчас составляет в районе 30 тыс .

Ответить
Лекс Лютор20 июня 2020, 21:15

3. Банкротство застройщиков и заморозка строек, а значит меньше будут вводить жилья, что сужает предложение, создавая метры более дефицитными. Также монополизация рынка жилья новостроек - останутся несколько крупных застройщиков, которые будут диктовать цены рынку по своему усмотрению.
____________________________________________________________________________
3.В прошлом году количество реальных сделок упало в разы ...Еще куча не проданного ....А значит спрос упал ...

Ответить
ID: 2243837720 июня 2020, 22:22

Строительную сферу будут держать изо всех сил, учитывая сколько рабочих мест на них совокупно завязано. И ставкам есть куда снижаться, всегда и даже ещё год назад про меньше, чем 9-10 и говорить считалось неприличным. И аппетиты застройщиков и разрешающих чиновников могут подкорректировать. И уже азиатов предлагают на родину отправлять.

Лекс Лютор20 июня 2020, 22:29

ставки снижаются в том случае , если банкам будут выплачивать ипотечники , а пока списывают по 2 трлн рублей в год , с учетом дефицита бюджета в этом году , тяжко придется всем ... А вот коррекция аппетитов застройщиков - это единственный вариант не свалиться в окончательную клоаку , но корректировать их аппетиты нужно было еще вчера, а так Россия каждый месяц теряет около 1,5 % ВВП , тупо из-за отсутствия ликвидности, и пока танцы с бубном и ипотеками по 6% не особо решают проблемы , в итоге радикальные действия будут проведены , но сначала займутся сексом со всем племенем , и сожрут 90% соли ...

Лекс Лютор20 июня 2020, 21:18

4. Падение нефти, особенно российской марки "Уралс" (её отрицательное значение, станет просто не целесообразно добывать - компании будут сокращать добычу либо попросту закроются) - безработица в нефтеносных регионах (Тюменская область, Сахалинская область и т.д.), что приведёт к оттоку приезжающих туда на заработки людей в крупные города, в частности в Москву.
_______________________________________
4. Госпади прости , форменный гуманитарий .Нефть - это едва ли не едеинственный реакльный продукт , за счет которого и ведется этот банкет ....Стройка - это сфера услуг , она не приносит реального дохода , вот когда европейцы будут глотки рвать за квартиры под Москвой , вот тогда...Вообщем полнейшую фигню написал ...

Ответить
Лекс Лютор20 июня 2020, 21:19

5. Возврат многих россиян домой с деньгами, так как экономики других стран, где они проживали долгие годы, летят в тартарары. Дауншифтеры также возвратятся, так как станет не выгодно жить за границей.
_____________________________________________________
5.Я хз кто вернулся то ? Тот кто на сцене Россию доит , редкая фигня ...

Ответить
ID: 2243837720 июня 2020, 22:25

Дауншифтеры вернулись в 2015, разве их сейчас много осталось за бугром?

Лекс Лютор20 июня 2020, 22:31

Никто здравомыслящий , из среднего класса не поедет из-за бугра на Родину ...Локомотив экономики это средний класс ...

ID: 2243837720 июня 2020, 22:36

Ну, я слышал, что программеры некоторые возвращаются, типа в Германии и в России 3 тыщи евро это совсем разные деньги. Но это одинаково для всех и при недовольстве возвращались бы массово, да и знали сразу, на какие условия едут. Видимо, эти единичные случаи настолько нетипичны, что об этом пишут в новостях.

Лекс Лютор20 июня 2020, 22:52

я хз , не думаю , что в Германии программерам живется хуже , чем в России , они могут работать удаленно за копейки хоть с Мухосранска , я не вижу чтобы возвращались инженеры , медики , отток есть , притока нет ...

ID: 2243837720 июня 2020, 22:59

Не, по крайней мере, украинские про это писали, возможен слишком большой контраст в социальном положении тут и там и у кого-то велик соблазн вернуться, чтобы зарабатывать в 10-15 раз больше средней по региону.
Но речь только о программерах, потому как никто не предложит тут врачу или инженеру 4-5 тысяч в качестве зарплаты, тем более за ту же работу, что он делает там. Это ИТ без границ, поэтому в СНГ и вынуждены, открывая конторы, ориентироваться на мировой рынок труда и его зарплаты, иначе выбор кодеров будет очевиден.

Лекс Лютор20 июня 2020, 21:21

6. Падение экономики регионов будет сильнее, чем в Москве - интенсивнее будет происходить приток рабочей силы в столичный регион.
______________________________________
6. В Москве есть работа для приезжих? кроме как на стройках или смежных отраслях ? У вас там недвижки под 12 млн для сдачи , как только просядет стройка кому сдавать будете ? Вот тебе и хренова туча квадратов на рынке...

Ответить
Лекс Лютор20 июня 2020, 21:22

7. Скопилось очень много старого жилья, особенно в провинциях, рост числа ветхого и аварийного фонда - и вот когда начнёт всё рушится, на их фоне более "свежая застройка" Москвы станет просто необходимым для жизни человека.
_____________________________________________
7. Васюки станут центром вселенной и всего мироздания ....

Ответить
ID: 2243837720 июня 2020, 22:27

Фонд старый, изношенный, но товарищ какие-то совсем жёсткие вещи рассказывает - прям как эмигранты в Америку в 19-20 веке.

Лекс Лютор20 июня 2020, 22:34

Этот старый фонд простоит дольше , чем эти новострои , уж с какими нарушениями строят , я вижу каждый день , когда еду по дзержинского и вижу чудом стоящую пизанскую китайскую стену которую еще вчера нужно было расселить ...

ID: 2243837720 июня 2020, 22:45

Вот кстати да, не дописал. То ли утка то ли правда, но говорят, что даже хрущёвки могут простоять не полвека, как планировалось, а вдвое дольше. Разговаривал как-то с мастером, который ремонт делал в царской столице, у московского вокзала в СПб, там комфорт или даже бизнес класс. Говорит, что в стену дюбель с трудом вкрутить можно, песок сыпется. Видел, как строится комплекс комфорт класса - пересекался и с рабочими и с прорабами несколько раз: так они говорят, смотрите сами - арматура толщиной в мизинец, стены заливные тонкие, что-то ещё, уже не помню. Может СНиПы новые, а может технологии. Но стараются экономить. Но фоне этого про белый налёт на кирпичах в домах в коломягах даже как-то смешно и стыдно говорить, извините.

Лекс Лютор20 июня 2020, 22:54

этот облицовочный кирпич сыпется везде , 5 лет дому , а там уже круглый год висят альпинисты что-то мажут красят , а еще пол дома не въехало(не продалось)

Лекс Лютор20 июня 2020, 21:23

8. Москва станет приятным и более притягательным городом для жизни - уедет домой к себе Азия, которая вредила экономики города (серая сфера зарплат и "посылание" денег на поддержку экономики чужих стран; меньше будет криминала и антисанитарии). Мигранты практически никогда не покупали квартиры, поэтому их влияние на рынок минимально.
________________________________________
8.Эти мигранты у вас москвичей снимали жилье , около 3 млн квартир ....

Ответить
Лекс Лютор20 июня 2020, 21:25

9. Проценты по вкладам сильно упали, соответственно стало не так выгодно держать деньги в банке - имеет смысл вложить в квартиру/дом. Также введение налога на вклады свыше одного миллиона рублей, что окончательно нивелирует выгоду от "держания" в банках денег.
_________________________________________
9.Сидит Ванька с ипотекой на шее , относит 80% своих доходов в банк ,и думает как бы на 20% оставшихся пожировать ...

Ответить
ID: 2243837720 июня 2020, 22:29

Слухи о процентах сильно раздуты - там всего по несколько тысяч в год меньше в виде процентов люди будут получать, а изначально новость подали так, что чуть ли ни десятую часть от вклада ежегодно отщипывать планируют. Но многим и этой новости хватило, чтобы в панике вклады снимать.

Лекс Лютор20 июня 2020, 22:35

да брать будут с доходов ...

Лекс Лютор20 июня 2020, 21:27

10. Посмотрите на Болгарию - сильный демографический кризис (первое место в мире по убыли населения), экономика зависима от ведущих стран Европейского Союза, всё хозяйство в разрухе, ежегодное падение ВВП.

НО.

Представьте себе, в столице Софии цены растут из года в год. А почему? Со всей страны стекаются люди, город застраивается и благоустраивается - активно "живёт", в отличие от остальной части страны.

И таких примеров стран куча.
______________________________________________
10.Ты удивишься но в Софии недвижимость покупается иностранцами , в еще большем количестве чем местными , прям стою и вижу как американцы Москву раскупают ...О доступности цен по сравнению с Россией я промолчу.

Ответить
Лекс Лютор20 июня 2020, 21:29

11. В Москве обеспеченность квадратными метрами значительно ниже, чем в Европе, Азии и Америке. Появляется потребность в "расширении".
_____________________________________
11. В твоей Москве половина России прописано))))

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru