Как продать квартиру по переуступке: пошаговый план сделки

Что такое переуступка 

Когда человек покупает квартиру в строящемся доме, он приобретает не саму недвижимость, а право требования: жильё он получит после сдачи дома и подписания акта приёма‑передачи. Это право закрепляется договором долевого участия (ДДУ), который заключается между девелопером и покупателем. 

Если дольщик решает продать объект до сдачи дома и подписания акта приёма‑передачи, оформляется договор уступки прав по ДДУ. В обиходе такую сделку называют переуступкой, а юридически — цессией. В статье будем использовать понятия «уступка» и «переуступка» как равнозначные. 

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая ещё не введена в эксплуатацию. 

При переуступке происходит передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица к другому. 

В юридической терминологии используют следующие понятия:

• цедент — это продавец: тот, кто уступает свои права по договору долевого участия;
• цессионарий — это покупатель: тот, кто приобретает права по ДДУ;
• цессия — сам процесс уступки прав требования;
• договор цессии — договор переуступки.

При заключении такой сделки не происходит продажа квартиры в привычном смысле. Физически и юридически этой жилплощади в новостройке пока не существует. Вместо этого новый покупатель — цессионарий — приобретает все права и обязанности первоначального дольщика — цедента — по отношению к застройщику. 

Нужно ли согласие застройщика

По закону уступка права требования допускается после полной оплаты по ДДУ или одновременно с переводом долга на нового дольщика (ч. 1 ст. 11 закона № 214-ФЗ). От этого зависит, нужно ли согласие застройщика. 

Если дольщик полностью оплатил квартиру, согласие не требуется — достаточно письменно уведомить застройщика о состоявшейся уступке. Но иногда в ДДУ прямо прописывают, что для уступки нужно письменное согласие застройщика. Если такое условие есть, Росреестр может не зарегистрировать сделку без согласия. Поэтому текст ДДУ стоит изучить до сделки и заранее уточнить позицию застройщика. 

До какого момента можно продать квартиру по уступке

По ст. 11 закона № 214-ФЗ уступка возможна с момента регистрации ДДУ в Росреестре и до подписания акта приёма-передачи. Как только акт подписан, обязательство по передаче квартиры исполнено и уступка больше невозможна.

Право собственности возникает не в момент подписания акта, а после госрегистрации: застройщик сам подаёт заявление на регистрацию в течение 30 рабочих дней после подписания акта. Дальнейшие сделки с недвижимостью проходят уже по правилам вторичного рынка.

Можно ли продать по переуступке квартиру в ипотеке

Если вы купили квартиру в строящемся доме в ипотеку, продать её можно. Но процесс будет немного сложнее обычной уступки. Важное условие при продаже ипотечной недвижимости — получение согласия банка-кредитора. 

Пока дом не сдан, в залоге у банка находится не квартира, а право требования по ДДУ. Поэтому на уступку нужно письменное согласие банка-залогодержателя. Без него сделку не провести: банк может её оспорить, а регистрацию приостановят. 

Но если полностью погасить ипотеку до сделки, обременение снимается и согласие банка не понадобится.

Вариантов развития событий в такой сделке может быть несколько: 

1. Покупатель гасит долг своими деньгами

Покупатель вносит в банк продавца сумму, равную остатку задолженности по ипотеке. Эти деньги засчитываются в цену уступки прав. Банк снимает залог, и права с обязанностями дольщика переходят покупателю уже без обременения. Это самый простой и быстрый вариант, но он требует, чтобы у покупателя была вся сумма на руках. 

2. Покупатель берёт кредит

Здесь возможны разные схемы, и выбор между ними — за банком.

→ Новый договор. Покупатель оформляет собственную ипотеку. Эти средства идут на погашение долга продавца. Снятие старого залога и регистрация нового проводятся одновременно, при подаче на регистрацию уступки. 

→ Перевод долга. В некоторых случаях банк может согласиться не на новый договор, а на замену заёмщика в старом (ст. 391 ГК РФ). Тогда условия продавца продолжают действовать, но платит по ним уже покупатель — новый участник долевого строительства. 

Порядок в обоих случаях задаёт банк. Покупатель сначала получает предварительное одобрение, затем банк оценивает застройщика и объект и согласовывает сделку. Если кредитор тот же, что у продавца, процедура обычно проходит проще: не нужно согласовывать сделку с двумя банками.

Какие документы нужны для переуступки квартиры

Полный набор документов зависит от ситуации: есть ли ипотека, состоит ли продавец в браке, оплачен ли ДДУ полностью. 

Базовые документы:

• паспорта сторон; 

• договор уступки права требования (цессии);

• исходный ДДУ — зарегистрированный, со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;

• справка об оплате ДДУ от застройщика или банка (при эскроу — от банка) — если ДДУ оплачен полностью;

• заявление о государственной регистрации уступки — от имени продавца и покупателя;

• квитанция об уплате госпошлины.

Дополнительные документы в зависимости от обстоятельств сделки:

• соглашение о переводе долга — если ДДУ оплачен частично: заключается с участием застройщика, его согласие на замену должника обязательно;

• согласие застройщика — если это условие прямо прописано в ДДУ;

• согласие банка на переуступку — если квартира в ипотеке;

• нотариальное согласие супруга продавца — если ДДУ заключался в браке;

• разрешение органов опеки — если продавец или участник ДДУ на его стороне — несовершеннолетний;

• нотариальная доверенность — если действует представитель;

• данные покупателя для подачи: СНИЛС, контакты для связи;

• нотариальное согласие супруга покупателя — по общему правилу не требуется, но может понадобиться в отдельных случаях, например при ипотеке.

Как составить договор уступки прав требования

Договор уступки прав требования, или договор цессии, — это ключевой документ при продаже квартиры, поэтому важно оформить его правильно. 

В нём указывают:

• дату и место заключения договора;

• данные о договоре долевого участия: номер и дата заключения, информация о застройщике, дата регистрации ДДУ в Росреестре;

• данные сторон: полные ФИО цедента (продавца) и цессионария (покупателя), их паспортные данные и адреса регистрации;

• сведения о квартире: адрес строящегося объекта, номер квартиры согласно проекту, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь;

• сумму, подлежащую уплате, порядок, сроки и реквизиты;

• сведения о порядке уведомления застройщика об уступке: кто, в какой срок и в какой форме передаст информацию;

• перечень документов, которые продавец передаёт покупателю, и сроки их передачи.

Условия самого ДДУ в договоре уступки изменить нельзя: право переходит на тех же условиях, на которых оно возникло. 

Договор уступки прав требования составляют в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение самой сделки не требуется. Однако некоторые сопутствующие документы нужно удостоверить у нотариуса: согласие супруга, доверенность представителя. 

Если в сделке участвуют несовершеннолетние или недееспособные — требуется разрешение органов опеки. Про нюансы сделок с несовершеннолетними рассказали в отдельной статье.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Права переходят к новому владельцу только после неё.

Мечтайте по-новому с сервисом «Мой дом»

Оцените свои возможности и сформируйте персональную подборку недвижимости

Узнать

Как продать квартиру по переуступке: пошаговый план

Разберём, как проводят сделки по уступке прав требования.

Находим покупателя

Первый этап в продаже квартиры по переуступке — поиск покупателя. С учётом специфики сделки это может быть непросто. 

Стоит использовать все доступные варианты:

✔ Разместите объявление на специализированных сайтах по продаже недвижимости, лучше на крупных для большего охвата — например, на Циане.

✔ Используйте соцсети: поместите информацию о продаже в своих аккаунтах и попросите друзей поделиться.

✔ Обратитесь в агентство недвижимости: вариант для тех, у кого нет времени заниматься продажей самостоятельно.

✔ Дайте объявление в чатах и форумах застройщика: ваша целевая аудитория наверняка их изучает и может заинтересоваться предложением.

В объявлении честно и достоверно укажите все характеристики объекта: точный адрес (очередь строительства, корпус), этаж, площадь по ДДУ, вид из окон, если удачный, срок сдачи. 

При необходимости запрашиваем согласие застройщика 

Изучите внимательно свой ДДУ перед продажей квартиры. Если в нём указано требование об обязательном согласии застройщика, нужно соблюсти формальности. Если запрета в договоре нет, при полной оплате и отсутствии перевода долга согласие застройщика не требуется.

Если согласие нужно, направьте застройщику письменное заявление. В нём укажите информацию о квартире, приложите копию ДДУ и справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены ДДУ цедентом. Также укажите данные человека, которому вы передаёте права по договору. Если ДДУ оплачен частично, вместо заявления заключается трёхстороннее соглашение о переводе долга с участием застройщика. 

Получаем разрешение от банка

Этот шаг для тех, кто купил квартиру в ипотеку. В залоге у банка находится право требования по ДДУ, поэтому перед продажей необходимо получить согласие кредитора. 

Составляем и подписываем договор

Договор уступки прав по ДДУ составляют в простой письменной форме и подписывают обе стороны. В договоре обязательно указывают данные сторон, информацию о квартире, расчёт стоимости права требования и другие важные условия сделки. 

Для безопасных расчётов при переуступке используют банковскую ячейку или аккредитив: так продавец получает деньги после регистрации сделки. 

Если ДДУ оплачивался через эскроу-счёт, при переуступке уточните в банке порядок смены владельца счёта.

Если вы не уверены в своих силах при составлении договора, лучше обратиться к юристу. 

Регистрируем договор уступки в Росреестре

После того как договор цессии составлен и подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Без этого покупатель не получит официальных прав на строящееся жильё. Регистрация — обязательный этап, без которого сделка не считается завершённой.

Кто подаёт документы. Заявление подают обе стороны сделки: продавец и покупатель как совместные заявители. Если один из участников действует через представителя, нужна нотариальная доверенность. 

Способы подачи. Для физлиц самый простой путь — через МФЦ или лично в отделении Росреестра. Ещё один способ — подача через нотариуса, если он удостоверяет сделку или оказывает услугу по передаче документов в Росреестр. 

Если покупатель берёт ипотеку, банк может подать документы на регистрацию сам — это стоит уточнить у менеджера банка. 

Сроки. Регистрация занимает 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 с учётом пересылки. При электронной подаче сроки те же, но на практике процесс часто проходит быстрее. 

Государственная пошлина. Размер пошлины за регистрацию уступки — 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Кто именно платит, закон не устанавливает: стороны договариваются сами и фиксируют это в договоре.

Уведомляем застройщика о смене дольщика

После регистрации договора уступки в Росреестре необходимо уведомить застройщика о смене участника долевого строительства. Обычно порядок уведомления прописан в ДДУ.

Если в ДДУ о порядке уведомления ничего не сказано, отправьте застройщику заказное письмо с описью вложения. Напишите, что в соответствии с ДДУ вы уведомляете его об уступке прав и обязанностей.

К письменному уведомлению также приложите копию договора переуступки. Этот шаг необходим, чтобы застройщик официально знал, кто теперь является новым участником долевого строительства и обладателем всех прав. А опись вложения и квитанция об отправке письма помогут доказать, что уведомление отправили.

Платим налог

По итогам года подайте декларацию и заплатите налог, если он есть. Это не просто формальность, а обязанность налогоплательщиков. 

Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% суммы налога, не уплаченной в срок, за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% этой суммы и не менее 1 000 руб.

Какие налоги платят при переуступке

При продаже квартиры по переуступке необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В данном случае продаётся не сама квартира, а право требования на неё, поэтому понятие минимального срока владения здесь не применяется. Налог придётся платить независимо от того, как давно заключён договор с застройщиком. 

Хорошая новость — сумму налога можно уменьшить. Доход от уступки уменьшается на сумму, фактически уплаченную застройщику по договору участия в долевом строительстве. 

Главное условие — документально подтверждённые расходы: понадобятся договор, платёжные поручения, квитанции, расписки. Тогда налог платится только с разницы между стоимостью продажи и покупки. 

Если дохода нет, налог не начисляется, но подать декларацию 3-НДФЛ всё равно придётся.

Пример

Иван в 2024 году заключил с застройщиком договор долевого участия и купил квартиру в строящемся доме за 8 млн руб. В середине 2025 года, не дожидаясь завершения строительства, он уступил право требования Антону за 9 млн руб.

1) У Ивана есть документы, подтверждающие расходы. В этом случае налоговая база составит: 9 млн − 8 млн = 1 млн руб. 

2) Если же расходы подтвердить не удастся, уменьшить доход не получится и налог будет считаться со всей суммы уступки — 9 млн руб. 

При этом надо учитывать, что, поскольку продаётся право требования к застройщику, а не квартира, применяется не двухступенчатая жилищная ставка 13–15%, а общая пятиступенчатая шкала НДФЛ: 13%, 15%, 18%, 20% и 22% (п. 1 ст. 224 НК РФ). 

Соответственно, в первом случае НДФЛ к уплате составит: 1 млн × 13% = 130 тыс. руб.

Во втором: (2,4 млн × 13%) + (2,6 млн × 15%) + (4 млн × 18%) = 1,422 млн руб.

Какой бы ни была ситуация, по итогам года Иван в любом случае должен подать декларацию 3-НДФЛ. Физические лица отчитываются о доходах до 30 апреля следующего года. Налоги платят до 15 июля.

Разбираем плюсы и минусы переуступки прав собственности

Читать

Какие риски проверить перед сделкой

Основные риски при переуступке — нарушение сроков, заморозка стройки и банкротство застройщика. Если компания обанкротится, покупатель не сможет получить рыночную стоимость квартиры: он вправе претендовать на возврат суммы по ДДУ через реестр требований кредиторов, но порядок и итоговую сумму нередко приходится отстаивать в суде. 

Риски продавца

Не получить деньги. Используйте банковскую ячейку или аккредитив — продавец получит средства только после того, как Росреестр зарегистрирует договор. Безопасно для обеих сторон: деньги не уходят до регистрации, а продавец гарантированно их получает. 

Срыв сделки из-за формальностей. Регистрацию могут приостановить, если нет согласия банка, когда квартира в ипотеке, нотариального согласия супруга продавца или не хватает других документов. 

Не успеть провести сделку до акта приёма-передачи. После подписания акта продать по переуступке уже нельзя — только по договору купли-продажи.

Риски покупателя

Неполная оплата ДДУ. Если продавец не выплатил цену полностью, долг перейдёт на покупателя. Проверьте справку об оплате от застройщика или банка с указанием сумм и сроков платежей. При эскроу — справку банка о размещении средств.

Потеря разницы при расторжении. При расторжении ДДУ застройщик вернёт только первоначальную стоимость по договору, а не сумму, которую покупатель заплатил продавцу за переуступку. Разницу придётся взыскивать с продавца отдельно. 

Риск, что сделку ведёт не тот человек. Убедитесь, что продавец — действительно дольщик. Если участвует представитель, у него должна быть нотариальная доверенность, дающая право распоряжаться требованием по ДДУ. 

Главное

Продажа квартиры до сдачи дома — это уступка прав по ДДУ, а не сделка с готовым жильём. Провести сделку по переуступке можно только до подписания акта приёма-передачи новостройки. После это считается вторичным жильём.

Согласие застройщика требуется не всегда, только если оно прямо закреплено в ДДУ или остался долг по оплате. Квартира в ипотеке добавляет ещё одно согласие — от банка. 

Договор оформляют в простой письменной форме, документы подают в Росреестр. Права переходят к покупателю после регистрации. 

Расчёты безопаснее проводить через ячейку или аккредитив, когда продавец получает деньги после регистрации сделки.

После регистрации нужно письменно уведомить застройщика о смене дольщика.

НДФЛ платится с дохода от уступки. Освобождение по минимальному сроку владения здесь не действует, но доход можно уменьшить на расходы по ДДУ при наличии платёжных документов.

Главные риски сделки по переуступке — банкротство застройщика, неполная оплата ДДУ и срыв из-за проблем с документами.