Слово «ликвидность» риэлторы любят почти так же, как врачи слово «анамнез». Сказал, что квартира хорошая, ликвидная. И вроде сразу видно: специалист) Что именно видно — вопрос второстепенный.
Потому что сама по себе квартира ликвидной не бывает. Вот пример. Квартира стоит 20 миллионов, но за 20 миллионов её никто не покупает восемь месяцев. За 18 миллионов, допустим, купят за два месяца, а за 16 — завтра прибегут трое.
Так эта квартира ликвидная или нет? Квартира одна и та же. Меняются только цена и срок продажи.
Поэтому ликвидность квартиры — это возможность продать её за разумный срок по цене, близкой к реальной рыночной стоимости, без распродажи «заберите хоть кто-нибудь». А разумный срок — это сколько? Месяц? Три? Полгода? Универсального ответа нет.
Если похожие однушки в этом месте обычно уходят за два месяца, а ваша висит девять — повод задуматься.
Как понять, ликвидная квартира или нет
Ликвидность и рост цены — вообще не одно и то же.
Квартира может дорожать, но иметь узкий круг покупателей.
Например, огромная квартира в историческом доме без лифта: вид на Фонтанку, лепнина, камин. Красота.
А потом попробуйте найти покупателя, которому одновременно нужны 180 метров, четвёртый этаж пешком — с учётом высоты потолков считай шестой — и есть деньги на всю эту радость.
Или новостройка в Мурино. Цена на графике ползёт вверх, бальзам на сердце. Но при продаже вы конкурируете с сотнями похожих квартир и ещё с застройщиками, у которых рассрочки, акции и субсидированные ипотеки. Значит, надо либо чем-то выделяться, например, ценой.
И наоборот: обычная однушка возле метро может не совершать инвестиционных подвигов, зато круг покупателей у неё шире.
Ликвидность зависит и от момента продажи. Если через пять лет рядом действительно откроют метро, это может улучшить ликвидность. Но сначала неплохо убедиться, что метро будет через пять лет, а не «через пять лет, начиная с каждого следующего года».
Поэтому для конкретной квартиры правильнее спрашивать не «она ликвидная?», а: «Если через Х лет мне понадобятся деньги, насколько легко я смогу её продать? За какую цену? Кому? Насколько широк круг покупателей?»
Как оценить ликвидность квартиры перед покупкой или продажей
Если вам недостаточно фразы риэлтора «эта квартира будет продаваться тяжело» и хочется хотя бы примерно посчитать ситуацию цифрами — можно оценить вероятность продажи за нужный срок. Это можно сделать по формуле, ниже простое объяснение, хотя выглядит страшно сначала)
Для примера возьмём простую экспоненциальную модель:
P = 1 − e^(-t/T)
P — вероятность продажи.
t — срок, за который хотим продать квартиру.
T — расчётный средний срок экспозиции похожих квартир.
А e — просто математическое число, примерно 2,718. Это что-то вроде числа π: существует — и бог с ним. Понимать его внутренний мир необязательно. Калькулятор поймёт.
Значок ^ — та самая «перевёрнутая галочка», или крышечка — означает «возвести в степень».
То есть e^(-0,45) читается: «число e в степени минус 0,45».
Всё. Высшую математику на сегодня практически закончили.
Какие квартиры брать для расчёта
Средний срок продажи всех квартир Петербурга нам не нужен. Двушка возле «Проспекта Просвещения» и двушка на Фонтанке за 70 миллионов — два разных вида спорта.
Берём максимально похожие объекты: та же микролокация, примерно такая же площадь, тип дома, состояние и ценовой диапазон.
Для обычного массового жилья я стараюсь собрать минимум десяток нормальных аналогов.
Лучше 10 действительно похожих квартир, чем 100 объектов, объединённых мыслью «ну они все где-то на севере города».
Явных неадекватов убираем. Если все похожие квартиры стоят 9–11 миллионов, а одна выставлена за 20 и висит год, включать её в расчёт бессмысленно.
Но просто долгий срок продажи — не повод объект выкидывать. Если цена и условия нормальные, долгий срок как раз говорит нам о ликвидности.
И считаем не только квартиры, которые пока продолжают продаваться, но и те, которые проданы. В нашем случае смотрим уже неактивные объявления о продаже на ЦИАН. Да, не все снятое с продажи равно продано, но мы и не претендуем на точность до сотых долей))
Как посчитать T
Допустим, нашли восемь похожих квартир. Четыре уже ушли с рынка за 30, 45, 60 и 75 дней.
Ещё четыре пока продаются: 40, 70, 100 и 110 дней.
Складываем время всех объектов на рынке:
30 + 45 + 60 + 75 + 40 + 70 + 100 + 110 = 530 дней.
Продаж было четыре. Делим: 530 / 4 = 132,5 дня. Получаем: T ≈ 133 дня.
Как рассчитать вероятность продажи квартиры за 60 дней
Допустим, мы хотим продать квартиру за два месяца: t = 60 дней.
Подставляем: P = 1 − e^(-60/133); 60 / 133 ≈ 0,45
Получаем: P = 1 − e^(-0,45)
В калькуляторе ищем eˣ или exp: e^(-0,45) ≈ 0,64
Значит: 1 − 0,64 = 0,36
То есть примерно 36% вероятности продажи за 60 дней.
Не ноль. Но и далеко не «да она у нас ликвидная, за месяц улетит».
Разумеется, 36% — не пророчество именно для вашей квартиры. Формула знает статистику сегмента, но не видела ваш первый этаж, прекрасный вид на помойку, незаконную перепланировку и собственника, который готов уступить максимум стоимость пачки кофе.
Чем точнее подобраны аналоги, тем полезнее расчёт. Но сама модель всё равно упрощённая: рынок меняется, спрос меняется, цена корректируется.
Поэтому цифра — это ориентир. А дальше всё равно надо смотреть конкретную квартиру: цену, этаж, планировку, дом, состояние, конкурентов и спрос.
У формулы пока не отросли глаза и двадцать лет риэлторской насмотренности)
А не хотите сами заморачиваться — обращайтесь к специалистам)
Источник модели: Лев Лейфер, «Вероятностно-статистические модели ликвидности рынка недвижимости», 2022.
