Одобрение ипотеки на строительство дома большинство людей воспринимает как финишную прямую. Кажется, что главный рубеж взят – банк согласовал лимит, и можно выдохнуть.
Но в 2026 году на рынке ИЖС наблюдается парадокс: деньги у части заказчиков есть, строительные компании в среднем не перегружены, но найти подрядчика стало сложнее.
Посмотрим, что говорит исследование аналитического агентства BusinesStat для Выставки Домов «Малоэтажная Страна».
Домов строят в полтора раза больше, но людей в отрасли почти не прибавилось
С 2019 по 2023 год количество сданных в России индивидуальных жилых домов выросло более чем в полтора раза – на 56% (с 276,6 тыс. до 431,5 тыс. в год). Бум частного домостроения подстегнули льготные кредиты и стремление людей уехать за город.
А вот рабочие ресурсы за этим взлётом просто не успели:
Средняя численность сотрудников в сфере строительства жилых и нежилых зданий за эти же пять лет увеличилась всего на 15,8% – с 367 до 425,2 тыс. человек.
Самих строительных компаний в стране за это время и вовсе стало меньше на 2,2% (их число сократилось со 126,2 тыс. до 123,4 тыс.)
Нюанс: данные Росстата, на которые опирается исследование, считают кадры целиком по отрасли «Строительство жилых и нежилых зданий», включая многоэтажки и нежилые объекты.
И все же объём задач в частном секторе подскочил колоссально, а число работников выросло несущественно.
В столичных регионах перекос ощущается ещё сильнее:
Москва и Подмосковье. За пять лет ежегодный ввод частных домов вырос более чем в два раза – с 26,8 тыс. до 58,5 тыс. Штат зарегистрированных строительных организаций при этом прибавил 61% (с 90 тыс. до 144,5 тыс. человек).
Петербург и Ленобласть. Частных домов стали строить на 77% больше (рост с 11,2 тыс. до 19,8 тыс. объектов). А вот прирост строительного персонала здесь составил скромные 3,7% (с 31,1 тыс. до 32,2 тыс. человек).
Почему растут цены и срываются сроки
Каждый год Росстат опрашивает застройщиков о том, что сильнее всего мешает их работе. Если в 2019 году на нехватку квалифицированных рабочих жаловались 13,3% компаний, то к 2023 эта цифра подскочила до 23,1%. Начиная с 2022 кадровый голод тревожит бизнес даже сильнее, чем поиск новых клиентов. В списке главных трудностей дефицит рук теперь уступает лишь дороговизне стройматериалов (44%) и налогам (33,7%).
В оценках профильных объединений цифры звучат тревожно. В НОСТРОЙ нехватку рабочих рук и инженеров по всей стройке оценивают в 200-400 тысяч человек, а совокупная кадровая потребность отрасли до 2030 года составит без малого 789 тысяч специалистов.
Когда специалистов мало, за них начинается ожесточенная финансовая борьба. За пятилетку средняя зарплата в строительной сфере выросла на 60% – с 756,9 тыс. до 1 211,4 тыс. рублей в год.
Естественно, все эти расходы закладываются в итоговую стоимость для заказчика. Средняя цена строительства одного квадратного метра частного дома за этот же срок поднялась на 74% – с 30,1 тыс. до 52,4 тыс. рублей. Если в 2019 году об ускоренном росте цен на строительно-монтажные работы говорили только 10,1% компаний, то к 2023 году об этом заявляли уже 23,1% подрядчиков.
Компании свободны, а строить некому: в чем подвох?
Казалось бы: если спрос огромный, а людей не хватает, все строители должны быть расписаны на три года вперед. Но свежие опросы ДОМ.РФ показывают обратное: средняя загрузка компаний, строящих частные дома по схеме счетов эскроу, держится на уровне 49%. А загрузкой выше 75% может похвастаться лишь каждая восьмая организация.
В чем же дело? Почему прорабы загружены наполовину, а заказчик с деньгами не может никого нанять?
Поясним:
Во-первых, сказываются скачки сезонного спроса и нехватка оборотных средств. Строительным фирмам накладно содержать штат высококлассных мастеров в межсезонье или при паузах в заказах. То есть фирма формально свободна и готова подписать контракт, но толковых свободных рук у нее в этот момент попросту нет.
Во-вторых, низкая загрузка финансово обескровливает компании. Эксперты рынка часто предупреждают о риске кассовых разрывов и банкротств среди небольших игроков.
И в-третьих, сработал новый финансовый фильтр. С 1 марта 2025 года действует закон, регулирующий строительство частных домов по договорам подряда с использованием счетов эскроу. Деньги клиента нельзя использовать в процессе строительства, поэтому компании необходимы собственные оборотные средства либо внешнее финансирование.
Чек-лист: как действовать заказчику
Возможно, эти советы сберегут вам время и нервы:
Ищите подрядчика параллельно с подачей заявки в банк. Не ждите решения кредитного комитета. Формируйте шорт-лист из компаний заранее.
Узнайте, кто конкретно выйдет на площадку. Не стесняйтесь прямо спрашивать: у вас постоянные штатные бригады или наёмные субподрядчики? Есть ли постоянный прораб и специалисты, отвечающие за внутренний строительный контроль?
Проверьте надёжность компании. Изучите сведения в ЕГРЮЛ, картотеку арбитражных дел, исполнительные производства и данные о банкротстве. В качестве дополнительного сводного инструмента можно использовать Индекс надёжности строительных компаний.
Присмотритесь к технологиям с высокой степенью заводской готовности. Чем больше элементов дома собирается в заводском цеху, тем меньше стройка зависит от погоды и квалификации рабочих на участке. Недаром за пять лет доля деревянного домостроения в общей площади вводимых в стране домов поднялась с 40% до 45%.
Фиксируйте смету и ответственность на бумаге. В договоре должны быть четко прописаны итоговая неизменная цена, график этапов, порядок промежуточной приёмки работ и штрафы за просрочку.
Оценивайте не только визуализации
Объехать десяток объектов, разбросанных по области – задача на месяцы.
Сократить этот путь помогают выставки домов. Там за один день можно сравнить исполнение нескольких компаний, пройтись по готовым домам и задать вопросы о технологиях, ценах и работе с эскроу. Такой формат работает на площадках Выставки Домов «Малоэтажная Страна» в Подмосковье и Ленинградской области.
Подведем итог
Дефицит подрядчиков в ИЖС – это нехватка добросовестных, финансово устойчивых компаний с постоянными бригадами, при том что предложений в интернете хватает. На таком рынке выигрывает заказчик, который начинает подбор одновременно с обращением в банк, не верит обещаниям на слово и оценивает будущий дом вживую.
