По официальным данным аналитиков, в марте в Петербурге продали 2151 квартиру. Это на 16% меньше, чем в провальном феврале. В Ленобласти ситуация еще хуже — минус 19% за месяц.
Это абсолютный минимум с 2017 года.
Чтобы понять масштаб падения, достаточно взглянуть на историческую ретроспективу:
• 2019 год (до пандемии и эскроу): около 4000 ДДУ в месяц
• 2023 год (пик льготной ипотеки): в среднем 5500 ДДУ в месяц
• Март 2026 года: 2151 ДДУ
Мы действительно пробили дно 2017 года. Главный драйвер этого пике — обрушение доли ипотечных сделок. Жесткие ограничения по семейной ипотеке, вступившие в силу с 1 февраля, сделали свое дело: рынок лишился последнего массового инструмента поддержки.
Парадокс ситуации в том, что цены при этом не падают. За март средняя цена квадратного метра в петербургских новостройках даже выросла на 5%, достигнув 348 тыс. рублей. Застройщики, зажатые тисками проектного финансирования, физически не хотят могут сильно демпинговать.
То, что происходит сейчас в России, не уникально. Мировая экономика знает десятки примеров, когда накачка рынка дешевыми кредитами приводила к взрывному росту цен, за которым следовало жесткое похмелье при повышении ставок.
Шведский кризис 1990-х
В конце 1980-х годов Швеция отменила жесткое регулирование кредитного рынка. Банки начали агрессивно выдавать ссуды, что привело к росту цен на недвижимость на 150% за несколько лет. Когда Центробанк Швеции для борьбы с инфляцией резко поднял ставки (в моменте доходя до абсурдных 500%), рынок встал.
Итог: Цены на недвижимость рухнули на треть в течение четырех лет. Банковская система оказалась на грани коллапса, и государству пришлось выкупать «плохие» долги. Восстановление заняло почти десятилетие.
Ипотечный кризис в США 2008 года
С начала нулевых годов кредиты в США выдавались всем подряд, часто без первоначального взноса и по плавающим ставкам. За 6 лет цены выросли в 1,5 раза. Когда ФРС начала цикл повышения ставок, миллионы заемщиков не смогли обслуживать долги.
Итог: Падение цен на 50–80% в зависимости от штата. Банкротство Lehman Brothers и глобальный финансовый кризис. Рынок недвижимости США восстанавливался до докризисных уровней около 10 лет.
Китайский кризис 2021–2024 (Кризис закредитованных девелоперов)
Китайский сценарий ближе всего к российским реалиям. Недвижимость там стала главным драйвером экономики и основным инвестиционным инструментом населения. С 2014 года цены в мегаполисах взлетели в разы. Однако девелоперы (такие как Evergrande) строили пирамиды долгов. Когда правительство Китая решило охладить рынок и ограничило кредитование застройщиков, система посыпалась.
Итог: Дефолты крупнейших застройщиков, миллионы недостроенных квартир. В 2023 году объемы нераспроданного жилья выросли на 20%, а в 2024 году цены упали на 20%. Кризис продолжается до сих пор, несмотря на попытки властей стимулировать спрос.
Сравнивая эти сценарии с текущей ситуацией в России, можно выделить ключевое отличие: эскроу-счета.
В США и Швеции кризис бил по банкам через неплатежи физических лиц. В Китае — через дефолты застройщиков, которые тратили деньги дольщиков. В России деньги покупателей лежат в банках, а застройщики строят на банковские кредиты. Это защищает систему от эффекта домино, но создает другую проблему — ловушку ликвидности.
При ключевой ставке в 21%, так как большая часть проектов брали кредиты в прошлом году (и реальных ставках по проектному финансированию под 25%) застройщикам жизненно необходимо наполнять эскроу-счета, чтобы снижать ставку по кредиту. Но покупателей с «живыми» деньгами на рынке пока нет, а массовая ипотека все еще дорогая.
Какие прогнозы могут ждать рынок
1. Заморозка цен, а не обвал. В отличие от США или Испании, где цены рухнули в два раза, российские застройщики не могут массово распродавать активы с дисконтом — это запрещено условиями проектного финансирования. Мы увидим скрытые скидки (паркинги в подарок, субсидирование), но номинальная цена метра останется высокой.
2. Сокращение предложения. Девелоперы уже начали массово откладывать вывод новых проектов, а правительство уже давно сокращает кол-во новых РНС. Рынок будет балансироваться не через падение цен, а через сжатие объемов строительства. Об этом скоро выпустим отдельную статью.
3. Передел рынка. Мелкие и средние застройщики, не имеющие запаса прочности, начнут продавать свои площадки крупным федеральным игрокам или уходить в банкротство (которое теперь контролируется банками через эскроу).
Похоже, что стероиды дешевой ипотеки для рынка недвижимости Петербурга закончились и сейчас предстоит многим перестроиться... Или банкиры снова продавят властей, чтобы те дали субсидий?
Продолжаем наблюдать за ситуацией, все таки нефть дорогая, денег на депозитах много, а границы открывать не планируют. Так что смотрим в будущее с оптимизмом)
