недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Есть ли смысл в дарении доли между дольщиами, для последующей продажи целого объекта?

3 916 7 Блог специалиста 1
Люди ко мне обратились как к риэлтору за помощью. 

Дано. Квартира трёхкомнтаная в Москве.  60 метров в девятиэтажке . север столицы, пешком от метро. распашонка.  трое собственников в долях.
мужчина 55 лет владеет 3/8 долями, его сестра родная 53 летняя владеет 3/8 долями, дочь сестры 25 летняя владеет 2/8 долями. прописаны четверо людей, все собственники и новорожденная малышка

оценил сначала её я в 8.5 млн . потом когда узнал что одна из собственниц проблемная, сказал что 8 максимум. 

мужчина проживает в этой квартире со своей женой. работает . нормальный. не пьющий. 
его сестра 53 летняя любит выпить. нигде не работает. бухать и приводить друзей на квартиру он ей не разрешает. поэтому летом эта женщина тусит чаще у друзей, а зимой живет с каим то мужчиной по другому адресу. в вартиру иногда приходит пьяная и может обмочиться на диван и, соответственно брату это не нравится.

дочка живет с новорожденным ребенком у мужа. выкупить доли у дяди у них нет денег. 

у них у всех есть совместное желание продать. разговаривал я только с мужчиной и с его племянницей. 

мужчина может выписаться и выехать в комнату в бывшем общежитии , к жене. 
племянница с новорожденным ребеном может выписаться к супругу.

пьющая временами мама может выписаться к своей старшей дочери временно.

дядя после продажи берет себе деньги. 
маме с дочой нужно купить одну или двухкомнатную квартиру в москве. понимают что если это будет двухкомнатная то от метро далеко и пяти или девятиэтажа. за 5 млн лучше не купишь ничего.

у дочи есть связь с мамой , у них появилась идея, мама дарит дочке свои доли, выписывается к старшей дочери, и тогда в случае купли прордажи мама не принимает участие и нет рисков срыва сделки в случае если мама неожиданно уйдет в запой.

я посоветовал сначала взять справки в диспансерах с освидетельствованием, в которых будет написано что ей можно делать сделки с недвижимостью. после этого идти к нотариусу оформлять нотариально дарение, регистрировать, и после этого выписываться. 

после продажи трехкомнатной квартиры, на маму и дочь одномоментно(альтернативная сделка) поупается двухомнтанакя(ну или однокомнатная квартира, в которую она уже окончательно перепрописывается от старшей дочери.

правильно ли я ей посоветовал? 

как поступили бы вы? 

улучшит ли ситуацию с последующей продажей данное дарение?

проблемную собственницу поа не видел. думаю есть смысл увидеть её самому, пообщаться.
может лучше не делать такое дарение? продавать так а есть?  
Комментарии 7
Nikita24 августа 2017, 15:38

Если один из собственников пьющий, то конечно лучше исключить его из сделки. Может не только уйти в запой, но и выпившей явиться на саму сделку. В принципе, можно не только дарением решить эту проблему. Мать может выписать доверенность на другого собственника, например. Это будет и быстрее, не придётся регистрировать право, и менее затратно.

Ответить
Мария Шевченко6 сентября 2017, 11:07

А после дарения доли, дочка не попадет на налоги, т.к. владеет долями меньше пяти лет?

Ответить
Олег Иванов6 сентября 2017, 12:01

Если у дочери уже были в собственности 2/8 доли, то получение дополнительных долей по дарению ей не прибавит проблем с налогами. Отсчет времени владения будет производиться с момента приобретения первых долей. На этот случай есть соответствующий законодательный акт.

Ответить
Мария Шевченко6 сентября 2017, 14:51

Спасибо.

Вячеслав6 сентября 2017, 19:55

У меня вопрос к Олегу Иванову: не могли бы Вы дать ссылку на этот законодательный акт, в котором говорится что при дарении доли, отсчёт времени владения будет производиться с момента приобретения первых долей, - Если Вам не трудно! Заранее Вам благодарен!!!

Ответить
Олег Иванов6 сентября 2017, 22:09

Вопрос: Физическое лицо приватизировало квартиру в 1992 г. в общую совместную собственность с матерью. После ее смерти на 1/2 долю квартиры в 2011 г. было оформлено наследство. После этого физическое лицо продает квартиру и приобретает в тот же день другую. Нужно ли в этом случае подавать декларацию по НДФЛ и платить налог?

Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО от 29 февраля 2012 г. N 20-14/022436@
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Из положений ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости'' следует, что кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом. Таким образом, у участников общей совместной собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
Учитывая изложенное, право участника общей совместной собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.
Кроме того, в соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей совместной собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.
Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' (далее - Закон N 122-ФЗ), который вступил в силу 31 января 1998 г. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Пунктом 3 ст. 2 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Документом, подтверждающим указанную регистрацию объекта собственности, является свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Вместе с тем п. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из положений указанной статьи Закона N 122-ФЗ следует, что право собственности на недвижимое имущество, возникшее до 31 января 1998 г., не подлежит обязательной регистрации.
Учитывая изложенное и обстоятельства обращения, моментом возникновения права собственности на квартиру будет являться дата приватизации квартиры (1992 г.) вне зависимости от даты получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц согласно ст. 207 гл. 23 ''Налог на доходы физических лиц'' Налогового кодекса РФ признаются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации.
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации имущества, находящегося в России.
Согласно положениям пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ налогоплательщики - физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.
Пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ установлено, что доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).
Данный пункт был введен в ст. 217 Налогового кодекса РФ Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ (в ред. от 27.12.2009) и его положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г.
На основании вышеизложенных норм гражданского и налогового законодательства Российской Федерации полученные с 1 января 2009 г. физическими лицами - налоговыми резидентами Российской Федерации доходы от продажи вышепоименованных объектов имущества, находившихся в их собственности (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) три года и более, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц. Соответственно, такие лица обязанности в представлении налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) не имеют.

Заместитель руководителя Управления
советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
Ю.Ю.ШИЛОВА

29.02.2012

Ответить
Ринат Мангушев17 сентября 2017, 18:17

Может, я что-то упустил из этой истории. но вроде нет. Кроме того, что она может явится на сделку пьяной или не явиться совсем, другие проблемы есть? Если нет, то Вы только прибавите лишней волокиты с дарением. Хоть налога не возникнет (это будет приращение долей), но побегаете лишний раз. Поэтому на мой взгляд лучше продавать как есть. А то ведь Вы "испортите" историю. У покупателя проверяющего историю будут лишние вопросы, почему только что было дарение и сразу продажа.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru