В апреле 2021 года в базе объявлений ЦИАНа по городу Сочи экспонируется порядка 20 тысяч предложений на вторичном и первичном рынке. Эта цифра очень велика в сравнении, так как например, в Санкт-Петербурге, где население больше в 10 раз, количество экспонируемых предложений больше всего в 2 раза. Сегодня решил поговорить о «фейках», «утках» и «фонарях». Именно так профессионалы называют объявления за которыми нет реальной квартиры.
По моим оценкам, из 20 тысяч объявлений о продаже жилья примерно 19 тысяч можно назвать фейковыми. Как правило, размещением фейковых объявлений занимаются новые сотрудники крупных агентств недвижимости для того, чтобы привлечь звонок.
Схема такая: квартира стоимостью 20 млн рублей выставляется за 10 млн рублей. Человек, который звонит по этому объявлению сообщает этому не чистоплотному агентству и сотруднику, во-первых, свой номер телефона, во-вторых, то, что у него есть 10 млн рублей. Далее на телефон позвонившего начинают сыпаться предложения с предложениями, где бюджет 10 млн рублей.
Причины размещения таких объявлений у агента очень просты: у него есть определенная квота объявлений и необходимость в определенном числе входящих звонков. Если такой специалист работает недавно, то откуда у него может быть такое количество объектов и такое количество звонков?! Добавлю, что когда начинал свой путь на рынке недвижимости Сочи занимался тем же самым, потому что так учат.
Внимание: далее крамола, поэтому если Вы не риэлтор, а покупатель и собственник, то немедленно закройте эту страницу.
Фейки делают сочинский рынок жилья рынком риэлторов. Сейчас простому человеку купить что-то в Сочи без участия риэлтора практически невозможно. Реальный собственник, разместивший свое реальное объявление, на фоне этих фейков будет выглядеть как сумасшедший. Если говорить о покупателях, то он просто не сможет найти реальное предложение.
Если покупатель повелся на фейк, то здесь два сценария.
Худший вариант – если это не открытые мошенники, которые возьмут с него предоплату под несуществующий объект – заключается в том, что ему будут до последнего говорить о реальности объекта. Он продаст недвижимость в своем городе, прилетит в Сочи, а уже там его поставят перед фактом того, что этой квартиры нет. В этом случае ему придется довольствоваться тем, что есть на реальном рынке. Именно такие ситуации рождают сделки по покупке жилых гаражей в Сочи, так как в нормальной ситуации люди не будут продавать квартиру в условном Новосибирске ради покупки жилого гаража в Сочи.
Вторым вариантом, который можно считать приемлемым, является ситуация когда клиенту взамен, выбранного объекта, предлагают другой и этот второй вариант его устраивает. Сделка проходит и все стороны довольны.
Добавлю, к двум пунктам выше следующее: все-таки вариант когда человек продает свою недвижимость в условном Новосибирске и приезжает по звонку покупать достаточно редок. Сейчас покупателей все-таки можно отнести к «стрелянным воробьям», которые все тщательно выверяют. Поэтому главное что делает фейк у покупателей – ворует время.
Как распознать фейк?
Правило очень простое: то, что клиенту больше всего понравилось в его бюджете, то и и является, как правило, фейком.
Если же говорить серьезно, то распознать «утку» или «фонарь» бывает очень сложно, если это не совсем «галимое» объявление, где цена в 2-3 раза ниже, чем аналогичное предложение в этой же локации. В реальности «умные фейки» выставляются с небольшой разницей, которую отличить от реального предложения крайне сложно.
Кроме того, «умные фейки» ставят часто по абсолютно рыночной цене, но при этом публикуют объект с дорогим ремонтом и невероятным видом на море. Например, так бывает когда в комплексе остались квартиры только на 3-м этаже, а в объявлении выставляются фотографии из аналогичного апартамента на 10-м этаже. Благодаря этажу на фотографиях появляется панорамный вид и ремонт премиального лота.
Кстати, если Вы хотите узнать больше про сочинские «фейки» читайте в моем Инстаграме, который можно найти, забив в поисковую строку pro_sochi_.
