Находясь в сегменте элитной аренды, собственник недвижимости в первую очередь нуждается в чувстве защищенности. Корректные и прозрачные отношения с арендатором гарантируют полное право на защиту при нарушении обязательств арендатором, будь то просрочка платежей, отказ возмещать коммунальные услуги или компенсация ущерба.
Грамотный выбор налогового режима – ключ к безупречной налоговой дисциплине.
Начните с предварительного расчета: так вы быстро определите наиболее выгодный вариант.
НДФЛ для физических лиц
Прогрессивная шкала от 13% до 22% (пять ступеней) применяется к совокупному доходу резидента. Повышенные ставки (от 15%) касаются лишь части дохода, превышающей установленные лимиты. При этом 13% сохраняется для дохода в пределах 2,4 млн. рублей в год.
Для нерезидентов (пребывание в России менее 183 дней в год) действует фиксированная ставка – 30%.
Режим «Самозанятый»
Специальный налог на профессиональный доход (НПД). Подходит для сдачи только жилой недвижимости.
Ставки фиксированы до конца 2028 года:
- 4% — при найме физическому лицу;
- 6% — при аренде юридическому лицу.
Самозанятый освобождается от уплаты НДФЛ и страховых взносов (отчисления в ПФР и ОМС остаются на его усмотрение). Никакой дополнительной отчетности, кроме формирования чеков на полученный доход, не требуется. Важно соблюдать лимит дохода – 2,4 млн. в год.
Индивидуальный предприниматель (ИП)
При сдаче недвижимости актуальны две стратегии:
- 6% УСН с дохода — с обязательной сдачей налоговой декларации;
- Патент – с оплатой фиксированной суммы налога и ведением книги учета дохода. Именно в эту книгу вносятся все поступления, чтобы контролировать лимиты: в 2026 году — 20 млн., далее — 15 млн. в 2027, 10 млн. — в 2028, превышение которых влечет утрату права на патент.
Данные лимиты действуют и для УСН для сохранения права на освобождение от НДС (5% или 7%)
Важно: аренда и продажа жилых помещений освобождены от НДС.
Но чтобы получить это освобождение (при превышении лимита) нужно подавать декларации по НДС ежеквартально, начиная с месяца, следующего за месяцем превышения лимита.
Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения (район Москвы). Патент можно приобрести на срок от одного 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Оба режима заменяют три налога: НДС, НДФЛ и Налог на имущество (которое сдается). Для освобождения от налога на имущество необходимо своевременно подать заявление по установленной форме.
