Калькулятор доходности коммерческой недвижимости: как правильно считать

При покупке коммерческого помещения доходность часто считают очень просто.

Например:

Цена объекта — 10 млн рублей.

Аренда — 100 тыс. рублей в месяц.

Получается 1,2 млн рублей в год, или 12% годовых.

На первый взгляд всё понятно. Но именно такой расчёт нередко создаёт завышенные ожидания от объекта.

Почему аренду нельзя просто умножить на 12

Собственник практически никогда не получает всю заявленную аренду без дополнительных расходов.

Особенно много затрат может возникнуть в первый год после покупки:

1. ремонт или подготовка помещения;
2. расходы на оформление сделки;
3. поиск арендатора;
4. комиссия посреднику;
5. арендные каникулы;
6. несколько месяцев простоя;
7. налоги;
8. страхование;
9. коммунальные и эксплуатационные расходы;
10. будущий ремонт помещения после смены арендатора.

Поэтому валовая доходность и фактическая доходность собственника — это разные показатели.

Почему отдельно нужно считать первый год

Первый год владения коммерческой недвижимостью часто оказывается самым непоказательным.

Допустим, помещение купили в январе, два месяца ремонтировали, затем месяц искали арендатора и ещё два месяца предоставили ему арендные каникулы.

На бумаге объект может иметь доходность 11–12%, но фактически в первый год собственник получит значительно меньше.

Поэтому разумно считать как минимум два показателя:

1. доходность первого года — с учётом всех стартовых затрат;
2. доходность обычного года — когда помещение уже работает в нормальном режиме.

Так намного проще понять реальную экономику объекта.

Обязательно посчитайте простой

Один из самых недооценённых рисков коммерческой недвижимости — отсутствие арендатора.

Полезно сделать несколько сценариев:

1. арендатор находится сразу;
2. помещение простаивает 2–3 месяца;
3. помещение простаивает полгода;
4. после съезда арендатора требуется ремонт.

Если инвестиция остаётся приемлемой даже при неблагоприятном сценарии, объект выглядит значительно устойчивее.

А если сравнить недвижимость со вкладом?

Коммерческую недвижимость имеет смысл оценивать не изолированно, а относительно альтернатив.

Например, можно сравнить:

1. недвижимость: арендный поток + возможный рост стоимости объекта;
2. банковский вклад: процентный доход без арендаторов, ремонта и риска простоя.

Такое сравнение особенно важно в периоды высоких процентных ставок.

Причём сравнивать следует не только номинальную доходность, но и учитывать инфляцию, срок инвестирования и возможную стоимость продажи объекта через несколько лет.

Мы сделали для этого бесплатный калькулятор

Чтобы не собирать каждый такой расчёт вручную в таблицах, мы сделали бесплатный калькулятор доходности коммерческой недвижимости.

В нём можно задать стоимость объекта, аренду, ремонт, простой, арендные каникулы, налоги и другие расходы и посмотреть, какой финансовый результат получается при выбранных условиях.

Расчёт можно использовать и для первичного сравнения нескольких объектов перед более подробным анализом.

Калькулятор находится на нашем сайте

Главное — не останавливаться только на цифре доходности

Даже хороший финансовый расчёт ещё не означает, что помещение стоит покупать.

Перед сделкой желательно дополнительно проверить:

1. реальна ли заявленная ставка аренды;
2. как быстро можно найти нового арендатора;
3. есть ли спрос на помещения такой площади;
4. подходит ли объект сетевым арендаторам;
5. есть ли парковка, отдельный вход и необходимые коммуникации;
6. можно ли разделить помещение;
7. что произойдёт с доходностью, если действующий арендатор съедет.

В коммерческой недвижимости хороший объект — это не тот, у которого самая высокая цифра доходности в объявлении.

Гораздо важнее объект, экономика которого остаётся приемлемой даже тогда, когда события развиваются не по идеальному сценарию.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции