«Известия» сообщили, что до конца 2027 года около 500–700 российских торговых центров могут существенно изменить профиль, а 150–250 объектов — полностью прекратить работу. Конкретные цифры ещё могут обсуждаться, но стратегический вопрос уже возник: какую новую функцию способен выполнять торговый центр, если прежний набор арендаторов больше не обеспечивает необходимого трафика?
Попытка заменить ушедший магазин одежды другим магазином одежды может временно сократить вакантность, но не меняет положения объекта. Маркетплейсы уже перенесли в смартфон то, ради чего раньше ехали в торговый центр: широкий выбор стандартных товаров, сравнение цен и удобство заказа.
Поэтому реконцепция ТЦ должна начинаться не с вопроса «кого посадить на свободную площадь», а с другого:
Какую регулярную причину находиться в этом здании мы можем предложить человеку?
На наш взгляд, собственникам и управляющим крупными объектами стоит проверить две модели:
- центр работы, спорта и впечатлений;
- центр здоровья, диагностики и физической активности.
Это не универсальные проекты, которые можно скопировать. Это два направления, вокруг которых можно формировать собственную концепцию с учётом конкретного города, здания и спроса.
Концепция № 1. Работа, спорт и впечатления под одной крышей
Говоря об удалённой работе, важно не совершить распространённую ошибку. Будущее — это не обязательно миллионы людей, постоянно работающих дома.
Исследования показывают более сложную картину. Гибридный формат становится устойчивой частью рынка труда, но полностью удалённая работа не является предпочтительным сценарием даже для поколения Z. По данным Gallup, только 23% работников поколения Z, чья профессия позволяет работать дистанционно, предпочли бы полностью удалённый формат. При этом постоянное присутствие в офисе также остаётся наименее популярным вариантом. Людям нужна возможность выбирать место в зависимости от задачи.
Это означает, что торговому центру не следует превращаться в огромный традиционный офис или в зал с сотнями одинаковых столов.
Более перспективная идея — городское пространство третьего типа: не дом, не корпоративный офис, а место, где можно провести значительную часть дня, меняя сценарий использования.
Человек может:
- утром потренироваться;
- принять душ и позавтракать;
- несколько часов поработать;
- провести встречу;
- пообедать;
- забрать или вернуть интернет-заказ;
- посетить лекцию, кинопоказ или деловое мероприятие;
- вечером встретиться с друзьями.
В этом случае торговый центр продаёт уже не только квадратные метры арендаторам. Он организует целый день человека.
Что может входить в такую концепцию
Рабочая часть — это коворкинг, переговорные, тихие кабинеты, телефонные комнаты, пространства для небольших команд, студии для записи подкастов и видеоконтента.
Спортивная часть — фитнес, групповые занятия, восстановительные процедуры, душевые, раздевалки и возможность хранить вещи.
Общественная часть — кафе, рестораны, небольшая событийная площадка, выставки, лекции, мастер-классы и профессиональные встречи.
Цифровая торговля — пункты получения и возврата заказов, примерочные, ремонт техники, услуги портного, химчистка и небольшие шоурумы интернет-брендов.
Фуд-корт в такой модели не является самостоятельным спасением объекта. Он обслуживает уже созданный поток: работающих людей, посетителей спорта, мероприятий и сервисов.
Почему здесь важно учитывать поколение Z
Не стоит проектировать ТЦ под абстрактную «молодёжь» и заполнять его неоном, граффити и игровыми автоматами.
Реальный тренд заключается в другом. Молодые специалисты ценят гибкость, обучение, профессиональные связи, психологический комфорт и возможность совмещать работу с другими сторонами жизни.
В исследовании Deloitte 70% представителей поколения Z сообщили, что развивают профессиональные навыки не реже одного раза в неделю, а 67% занимаются этим в том числе за пределами рабочего времени. Поэтому лекции, семинары, профессиональные клубы, наставничество и краткие образовательные программы могут быть не декоративным дополнением, а частью спроса.
Человеку нового гибридного уклада требуется не просто стол с розеткой. Ему нужны:
- нормальная акустика;
- быстрый интернет;
- место для звонков;
- социальные контакты;
- обучение;
- движение;
- еда;
- возможность переключаться между работой и отдыхом.
Именно сочетание этих функций может отличить полноценный новый формат от очередного малозагруженного коворкинга.
Что показывает мировой опыт
Финский Sello объединяет торговлю с библиотекой, концертным залом, гостиницей, общепитом и общественными функциями.
Mall of Tripla в Хельсинки сочетает торговый центр, транспортный узел, офисы, жильё и гостиницу.
Сингапурский Funan включает офисы, жильё, кинотеатр, скалодром, цифровые сервисы и круглосуточное получение интернет-заказов.
Испанский X-Madrid построил концепцию вокруг спорта, городских сообществ, развлечений и ресторанов.
Общий принцип этих проектов — не случайное соседство функций, а распределение потоков по времени:
- спорт загружает утро и вечер;
- рабочие пространства — будни и дневные часы;
- рестораны — обед и вечер;
- мероприятия — вечер и выходные;
- интернет-заказы и бытовые услуги — весь день.
Что делать с кинотеатром
Кинотеатр не обязательно следует закрывать, но его функция также меняется.
В 2025 году посещаемость кинотеатров в Европе снизилась на 5,5%. Одновременно данные североамериканского рынка показывают рост частоты посещений среди поколения Z и их интерес к более ярким, событийным и иммерсивным форматам.
Поэтому кинозал можно рассматривать не только как место ежедневного показа фильмов, но и как многофункциональную аудиторию:
- для премьер;
- лекций;
- трансляций концертов и спортивных событий;
- киберспортивных турниров;
- корпоративных конференций;
- фестивалей;
- встреч с авторами;
- закрытых клубных показов.
Трансформация кинотеатра может оказаться перспективнее его полного демонтажа.
Основной риск модели
Нельзя рассматривать коворкинг как обычного арендатора, который обязательно подпишет долгосрочный договор и возьмёт все риски на себя.
На международном рынке операторы гибких офисов всё чаще предпочитают договоры управления и разделение выручки вместо фиксированной аренды. Это означает, что часть операционного риска может остаться у собственника торгового центра.
Кроме того, формат потребует постоянного управления программой. Если прекратить мероприятия, обновление контента и работу с сообществами, объект быстро превратится в обычный коворкинг рядом с пустым фуд-кортом.
Концепция № 2. Центр здоровья, диагностики и спорта
Вторая модель сложнее в реализации, но потенциально устойчивее.
Её основу могут составлять:
- диагностические услуги;
- врачебные кабинеты;
- стоматология;
- лаборатория;
- физиотерапия;
- реабилитация;
- спортивная медицина;
- фитнес;
- детские спортивные секции;
- аптека и оптика;
- здоровое питание;
- восстановительные и wellness-услуги.
Главное преимущество такого формата в том, что его услуги невозможно полностью заменить интернетом.
Человек должен физически прийти на обследование, процедуру, тренировку или консультацию. Запись, курс лечения и абонемент создают регулярность посещения, а не случайный трафик.
Где это уже работает
В американском One Hundred Oaks значительную часть бывшего торгового центра занял медицинский комплекс Vanderbilt Health с 22 специализированными клиниками.
В британском Alhambra бывшее помещение универмага переоборудовали под амбулаторный медицинский центр с диагностикой, офтальмологией, дерматологией и другими направлениями.
В финском Iso Omena медицинские и муниципальные услуги встроены в торговый центр вместе с магазинами, библиотекой, ресторанами и транспортной инфраструктурой.
Это уже не единичные эксперименты. По данным CBRE, площадь фитнес-операторов в исследуемом портфеле европейских ТЦ с 2019 года более чем удвоилась. В объектах, где представлены фитнес, медицина и wellness, посещаемость к середине 2025 года практически вернулась к допандемийному уровню. В центрах без таких арендаторов она оставалась в среднем на 4,7% ниже уровня 2019 года.
Почему медицинский арендатор может быть устойчивее
Медицинский оператор обычно вкладывает значительные средства в конкретное помещение:
- инженерные системы;
- кабинеты;
- специализированное оборудование;
- лицензирование;
- организацию потоков пациентов.
Переезд для него значительно сложнее, чем для обычного магазина. Это может способствовать более длительным договорам и меньшей ротации арендаторов.
Однако та же специализация создаёт обратный риск. После ухода клиники помещение может оказаться сложно передать другому пользователю без дополнительных вложений.
Поэтому медицинский кластер желательно проектировать так, чтобы площади можно было разделять, а инженерные решения не были пригодны только для одного оператора.
Преимущества модели
Медицина и спорт способны создавать:
- стабильный будничный поток;
- посещения по записи;
- регулярные занятия;
- более долгосрочные договоры;
- спрос на аптеку, оптику, питание и сопутствующие услуги;
- загрузку ТЦ в часы, когда традиционная торговля менее активна.
Дополнительным преимуществом торгового центра являются парковка, узнаваемая локация, лифты, санузлы и возможность разместить несколько связанных направлений под одной крышей.
Компания «МетрФакт» может выступить внешним консультантом при такой работе: помочь сформулировать варианты использования объекта, подготовить задачу для геоаналитики, оценить коммерческую недвижимость, сопоставить потенциальную доходность и риски различных сценариев.
Это особенно важно в сложных ситуациях, когда решение затрагивает не отдельную вакантную площадь, а будущую функцию всего торгового центра.
