Многие собственники уверены, что продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, невозможно до полного погашения кредита. На практике это не так. Такие сделки регулярно проходят на рынке, хотя имеют свою специфику и требуют участия банка.
С сентября 2024 года законодательство стало более лояльным к заемщикам. Теперь банк обязан рассмотреть возможность самостоятельной продажи ипотечной квартиры собственником, если в отношении объекта ещё не началась процедура взыскания задолженности.
Фактически это означает, что ипотека больше не является препятствием для продажи недвижимости. Вопрос лишь в том, каким образом будет погашен оставшийся долг перед банком.
Наиболее распространённый сценарий выглядит следующим образом. Покупатель приобретает квартиру, часть денежных средств направляется на закрытие ипотечного кредита продавца, после чего банк снимает обременение и стороны завершают сделку в обычном порядке.
В зависимости от ситуации погашение задолженности может происходить за счёт собственных средств покупателя либо за счёт нового ипотечного кредита. Сегодня это один из самых распространённых механизмов на вторичном рынке.
Есть и другой вариант — когда собственник самостоятельно закрывает ипотеку до выхода на сделку. В этом случае квартира продаётся уже без каких-либо ограничений, а сама процедура становится проще как для продавца, так и для покупателя.
При этом важно понимать одну принципиальную вещь. Продать квартиру в обход банка невозможно.
Пока в Едином государственном реестре недвижимости присутствует запись об ипотеке, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности на нового владельца без соблюдения установленной процедуры.
Именно поэтому любые предложения о продаже залоговой квартиры без согласования с банком должны вызывать вопросы.
Однако далеко не всегда кредитная организация обязана согласовывать самостоятельную продажу.
Например, банк может отказать, если уже началась процедура обращения взыскания на объект недвижимости. Аналогичная ситуация возникает, когда собственник находится в процедуре банкротства или в отношении него возбуждено дело о несостоятельности.
Дополнительные сложности появляются в случаях, когда на объекте присутствует несколько обременений одновременно. Это может быть несколько залогодержателей, военная ипотека или иные конструкции, где права на объект имеют сразу несколько участников.
В последние годы количество сделок с ипотечными квартирами заметно выросло. Причина очевидна — значительная часть рынка приобреталась именно с использованием кредитных средств. Поэтому наличие ипотеки сегодня является скорее техническим вопросом, чем серьёзной проблемой.
Главное — правильно выстроить структуру сделки, заранее согласовать все действия с банком и обеспечить безопасность расчётов между сторонами.
Как показывает практика, большинство рисков при продаже ипотечной квартиры связаны не с самим залогом, а с недостаточной подготовкой к сделке. Поэтому в подобных ситуациях особенно важно заранее просчитать весь алгоритм действий и не пытаться экономить на юридической проверке документов.
