недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Может ли снизиться стоимость квадратного метра?

229 8 Блог специалиста 9
С тех пор, как начался «мифический кризис», многие специалисты рынка недвижимости грезят падением цен на квадратные метры. Якобы у застройщиков огромная маржа, и им пора бы поумерить свои аппетиты. Но на самом деле это далеко не так. Попробуем разобраться в этом вопросе более подробно.

1. Из чего складывается цена квадратного метра.
Раньше, стоимость квадратного метра была ниже, чем сейчас. Все просто. Раньше коммуникации были посвежее, не нужно было вкладываться в их реновацию, модернизацию или, если повезет, даже в прокладку. А теперь, помимо полной стоимости подключения коммуникаций (читай прокладки инфраструктуры, что является по сути государственной обязанностью) на застройщика возложена еще и социальная нагрузка: садики, школы, магазины и прочее, прочее, прочее. Куда уж до дешевеющего метра, если строить придется физически больше. 
Помимо этого, стоимость земли или ее аренда с каждым годом возрастает, абсолютно безосновательно. Далее сюда накладываются дорожающие стройматериалы, проектные изыскания, бюрократические процедуры, откаты, рекламный бюджет, разработка маркетинговой стратегии, в 2014 году добавилось обязательное страхование застройщиков, ах да, забыл – вступление в СРО и членство в нем же тоже не бесплатное. 
В совокупности этих переменных и кроется себестоимость квадратного метра. Справедливо утверждение, что ни одна из переменных за последние 10, а то и 20 лет не дешевела, тогда резонный вопрос – почему кв.м. должен дешеветь? Ведь издержки только растут?

2. Как может подешеветь квадратный метр? 
Тут возможно только 2 пути: первый – это уменьшение себестоимости, второй – сознательное уменьшение нормы рентабельности компании, ее прибыльности. 
Очевидно, что снизить себестоимость благодаря снижению стоимости стройматериалов возможно, но при нашем уровне качества строительства страшно подумать, что будет с построенными домами через 5-10 лет, если на стройматериалах начнут экономить еще больше! 
Поэтому, снижение издержек возможно только по пути государственных преобразований в сфере строительства: уменьшение социальной нагрузки на бизнес, инвестиции в инфраструктуру, снижение кадастровой стоимости земли и арендой ставки.
Второй путь, казалось бы, проще – это уменьшение рентабельности компаний. Но тут есть более серьезный барьер под названием «смысл бизнеса» 
Предпринимательство создано для того, чтобы получать наибольшую прибыль, как ни крути, но от бОльшей прибыли платятся бОльшие налоги, и, как следствие, пополняемость бюджета растет – всем хорошо! 
Ни один здравомыслящий предприниматель не пойдет на уменьшение собственной прибыли или «снижение аппетита» осознанно, потому как это означает регресс – снижение зарплаты сотрудников и прочие неприятные дела.
Получается замкнутый круг.

В завершении хотел бы отметить, что я не понимаю позицию людей, которые рады тому, что цены на жилье снижаются. Ведь если, на себестоимости сэкономить нельзя, то значит, экономия идет на прибыли компании, ее рентабельности, а значит острее встает вопрос с завершением строительства, возможны снижения заработных плат, задержки платежей поставщикам, а в конечном счете возможен даже крах компании.

P.S. На сегодняшний день около 15% всех застройщиков России – банкроты. Если кому то эта цифра нравиться или вызывает радость, связанную со снижением стоимости квадратного метра, мне кажется, что здесь попахивает «мазохизмом».
Комментарии 8
Константин Геннадьевич2 ноября 2015, 21:25

... проектные изыскания, бюрократические процедуры, откаты, ..... - прилично денег съедают.

Ответить
Максим Бунтовичев3 ноября 2015, 3:29

Вы забыли об одной составляющей: взятки чиновникам, как подсчитано неоднократно, от 20 до 30% "себестоимости", вот если ввести смертную казнь для чиновников за взятки, как в Китае, тогда и снизиться стоимость кв.м на те же 20-30%, даже придумывать не надо ничего, и раасуждать.‌‌‌

Ответить
Poherman3 ноября 2015, 4:12

"Очевидно, что снизить себестоимость благодаря снижению стоимости стройматериалов возможно,"


это что основная статья расходов?

"А теперь, помимо полной стоимости подключения коммуникаций (читай прокладки инфраструктуры, что является по сути государственной обязанностью) на застройщика возложена еще и социальная нагрузка: садики, школы, магазины и прочее, прочее, прочее. Куда уж до дешевеющего метра, если строить придется физически больше.
Помимо этого, стоимость земли или ее аренда с каждым годом возрастает, абсолютно безосновательно. Далее сюда накладываются дорожающие стройматериалы, проектные изыскания, бюрократические процедуры, откаты..."

это все можно увеличивать до бесконечности и твердить как попугай "себестоимость растет"


"я не понимаю позицию людей, которые рады тому, что цены на жилье снижаются. Ведь если, на себестоимости сэкономить нельзя"

почему нельзя? откаты, бюрократия, садики и школы ?

ну тогда я рад. все встанет, включая и вышеперечисленное. Будет два выхода;
1 остановить практически все стройки по всей стране. т.к. мы не можем жить без откатов и детсадов за счет покупателей жилья
2 снизить нагрузку и продолжить строить

третьего пути нет., посмотрим что выберут. мне как покупателю неинтересно финансирование как откатов так и детсадов.

Ответить
Poherman3 ноября 2015, 4:15

переодически еще на любом форуме появляется клоун, который говоря о цене начинает рассуждать о цене импортных стройматериалов которых в экономе меньше 1 %

Сергей Хохлов3 ноября 2015, 17:35

Пишут вот, что банк UBS посчитал индекс мировых пузырей в недвижимости. Лондон и Гонконг впереди всех.
И есть интересный попутный индекс!
Наличие пузыря сопровождается определенными значениями для показателя "Количество лет, которое должен отработатьквалифицированный сотрудник для покупки жилья с парметрами 60м2 недалеко от центра города".
Для Лондона и Гонконга это 14 и 21 год соответственно.
Для Москвы такой показатель - (60м2*200тыс/м2) / (60тыс/мес*12 мес) = 16,67 лет.
Это ли не признак переоценености жилья?
"С 1985 по 2009 год цены на жилье в таких городах уменьшались в среднем на 30% в течение трех лет после того, как индекс превышал пороговое значение в 1,0."
Для Москвы этот индекс похоже должен быть в районе 1,3-1,5.
Какие же перспективы для стоимости квадратного метра в Москве ?

Ответить

Спасибо за комментарии коллегам и заинтересованным людям. Вопрос один, что делать?
У нас в Геленджике, как и в Сочи скорее всего как и в 2008 будет все спокойно. Спрос на квартиры в новостройках держится на уровне, благодаря тому что квартира у моря все таки мечта всех без исключения. Отдельно хотелось бы подчеркнуть, что от снижения цен к сожалению не выйграет никто, так как маловероятно что снижение цен будет благодаря уменьшению маржи застройщика, как следствие будет страдать качество, инфраструктура и др. параметры новостройки.

Ответить
Виктор6 ноября 2015, 5:52

Радующиеся упадающим ценам "за квадрат" существуют только в интернете и некоторых СМИ. Там же эти упадающие цены и существуют. Автор зря беспокоится.

Ответить
Алексей10 ноября 2015, 2:29

Не согласен с тем, что падать ценам некуда и, тем более, что такое падение вредно... Цена в итоге определяется спросом и предложением, а не раздутыми тратами, включенными в стоимость метра. Если в Москве однушка в новостройке стоит 5 млн.руб, то в Московской области 3,5млн.руб., а где-то в регионе еще меньше... То есть ценам падать есть куда, даже очень как есть. А делать из меня дурака, говоря, что падение цен для меня вредно - тут уж совсем слов нет. Конечно, пусть квартира стоит столько, чтобы мне жизни не хватало, чтобы на нее заработать... Спасибо, не надо! Стоимость должна быть не только обоснованной, но и доступной. А то дожили уже до того, что квартира в нищей России стоит дороже Нью-Йорка или Майами...

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru