Пока рынок недвижки Петербурга пытался переварить весеннее обострение, Никулинский суд Москвы выкатил решение, от которого у инвесторов в апарты должен был дернуться глаз.
Если коротко: государство решило, что пора вернуть «своё». Под раздачу попал не только московский софт для авиабилетов, но и наш родной питерский Novotel (Новотел) на Маяковского, а заодно и куски крупнейшего апарт-отеля ВАЛО.
В чем прикол?
Генпрокуратура спустя 30 лет вспомнила, что депутат в конце 90-х возглавлял ГУП «Главное агентство воздушных сообщений». И на его базе была построена бизнес-империя. Суд согласился: активы нажиты коррупционным путем, поэтому — добро пожаловать обратно в доход государства.
Что это значит для тех, кто «в бетоне»:
1. Аресты. На юниты в ВАЛО наложены обеспечительные меры. Если вы планировали продать апарт или заложить его в банк — пока забудьте. Регистрация сделок заблокирована. Вы можете быть «кристально чистым» дольщиком, но вы в заложниках чужих разборок.
2. Изъятие. Пока выборочно. Государство забирает 35 нежилых помещений (6 тыс. квадратов) и землю. Юниты обычных физлиц пока не трогают, но нервы потреплют знатно.
3. Сервис под вопросом. Если управляющую компанию национализируют, есть риск, что вместо «европейского отеля» мы получим «советский санаторий» с соответствующим уровнем доходности и сервиса. Инвесторы рассчитывали не на это…
Перспективы для рынка:
Раньше все думали: «Куплю через эскроу и я в домике». Теперь выясняется: если через 20 лет прокурор найдет «коррупционные истоки» в капитале застройщика, ваш актив может превратиться в тыкву.
Эпоха «безопасных инвестиций в бетон» испытывает турбулентность. Теперь при покупке апартов нужно смотреть не только на локацию, но и на то, чем занимался дедушка гендиректора застройщика в девяностые.
Касается ли это только апартов или квартир тоже?
Если коротко: квартиры защищены лучше, но «абсолютного иммунитета» больше не существует.
1. Юридический статус: Жилье vs Нежилье
Апартаменты — это коммерческая недвижимость. С точки зрения закона, покупка апартамента — это инвестиция бизнесмена в бизнес-актив. А бизнес, как мы знаем, несет риски.
Квартира — это жилое помещение, право на которое защищено Конституцией РФ. Государству гораздо сложнее выселить человека «в никуда» из его единственного жилья, чем отобрать у инвестора доходный юнит.
2. Защита «добросовестного приобретателя»
В России действует мощный прецедент Конституционного суда: если человек купил квартиру, полагаясь на данные Росреестра, и не знал о «темном прошлом» объекта, государство не может отобрать у него жилье, даже если когда-то давно оно было приватизировано или продано незаконно.
• Для квартир: Этот щит работает почти на 100%, особенно если это единственное жилье.
• Для апартов: Этот щит гораздо тоньше. Суды часто смотрят на покупателей апартов как на профессиональных игроков, которые должны были проверить «родословную» застройщика до седьмого колена.
3. Почему ВАЛО — это особый случай?
В ВАЛО национализируют не просто «бетон», а бизнес-империю, построенную на базе госимущества (ГУП ГАВС). Когда Генпрокуратура идет за активами коррупционеров, она забирает всё, что принадлежит их структурам.
Если ваш застройщик построил ЖК на честно купленной земле, а потом у него нашли «грехи молодости» в другой сфере — ваши квартиры в безопасности. Но если сам земельный участок под ЖК был украден у государства в 90-е — вот тут начинаются проблемы.
4. Риски для рынка квартир
Турбулентность касается квартир в двух случаях:
1. Земельный вопрос: Если земля под ЖК была выведена из госсобственности по «серым» схемам. В этом случае под удар попадает весь проект, включая квартиры.
2. Деприватизация застройщика: Если сам холдинг-застройщик национализируют (как сейчас происходит со многими заводами). Но даже в этом случае дольщиков обычно не трогают — государству не нужны тысячи разгневанных граждан под окнами.
Вердикт
Квартиры — это всё еще тихая гавань. Социальные риски от изъятия жилья у тысяч людей настолько велики, что власть на это не пойдет. Апартаменты же — это «венчур» в мире недвижимости.
В заключении скажу, что я знаю много добросовестных коллег на рынке, кто строит по-настоящему крутые апарт отели, которые меняет рынок. Жильцы кайфуют от новых стандартов жизни, а инвесторы довольны доходностью.
