Ознакомившись с данной судебной практикой несколько лет назад, я для себя принял решение, что при любой сделке, будь она альтернативной* или свободной, условием выхода на сделку будет только то, что с регистрационного учёта будут сняты все зарегистрированные лица, а несовершеннолетние будут зарегистрированы до сделки в другом жилом помещении. Даже, если есть лица, которые по закону не сохраняют право пожизненного пользования** жилым помещением (моя статья, о том, в каких случаях можно снять с регистрационного учёта лиц сохраняющих право пользования: https://www.cian.ru/blogs-gosduma-prinjala-zakon-ob-ukazanii-v-egrn-prav-tretih-lits-na-nedvizhimost-337904).
* Альтернативная сделка. Это обмен через куплю-продажу или мену. Для жилья находящегося в частной собственности нет иного способа обмена, как муниципального. Т.е. чтобы обменять жильё, нужно найти покупателя на свой объект и найти объект для покупки. Сделки проводятся одновременно.
** Право пожизненного пользования. Как правило, это пользователи, вселённые по договору социального найма до приватизации жилья.
Постараюсь коротко описать ситуацию по делу № 33-55193/2018, а кому интересно, оно в открытом доступе.
В мае 2018 года, Ю.В. купил квартиру у Э.Р.. На момент сделки в квартире был зарегистрирован продавец и его несовершеннолетняя дочь. По условиям договора купли-продажи, продавец должен был снять себя и дочь с регистрационного учёта (выписаться) в течение определённого количества дней после регистрации перехода права собственности, т.е. после того, как покупатель станет собственником.
Это была первая ошибка покупателя. При свободной продаже, да и как я написал выше – при альтернативной сделке тоже, все должны выписаться из квартиры до сделки. Продавец этого не сделал даже и после того, как покупатель стал собственником квартиры.
После сделки, появилась бывшая супруга продавца, которая подала иск в районный суд о признании сделки купли-продажи недействительной. Суд в удовлетворении иска отказал. В свою очередь, покупатель подал иск в суд для признания продавца и его дочь утратившими права пользования квартирой. Этот иск был удовлетворён.
Но на этом она не остановилась и подала апелляцию, которая отменила решение районного суда. И вышло всё кардинально наоборот.
Бывшая супруга просила признать сделку недействительной, исходя из того, что у несовершеннолетней дочери это единственное жильё. Собственником дочь не являлась, а следовательно разрешения органов опеки и попечительства (ООиП) на сделку не требуется. Но несмотря на это сотрудники ООиП были приглашены в суд.
Сделка была признана недействительной т.к. был документально зафиксирован факт конфликта между продавцом и его бывшей супругой. Это было сделано перед сделкой и был вызван наряд правоохранительных органов. Исходя из этой ситуации, если родители между собой не могут договориться, то вот здесь как раз должны выступить сотрудники ООиП.
Я постарался максимально кратко выжать суть, а кому интересны подробности, можете ознакомиться с данным решением. В общем итог следующий.
Апелляционное определение.
- Решение Бутырского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2018 года отменить.
- Постановить новое решение.
- Признать недействительным договор купли-продажи квартиры № ***, расположенной по адресу: г. Москва, ***, д. *** кв. ***, заключенный 18 мая 2018 года между Э.Р. и Ю.В.
- Применить последствия недействительности сделки.
- Прекратить право собственности Ю.В. на квартиру № ***, расположенную по адресу: г. Москва, ***, д. ***.
- Возвратить право собственности на квартиру № ***, расположенную по адресу: г. Москва, ***, д. ***, Э.Р.
- Решение является основанием для погашения записи в ЕГРН о праве собственности Ю.В. и регистрации права собственности Э.Р. на квартиру № ***, расположенную по адресу: г. Москва, ***, д. ***.
- В удовлетворении встречных исковых требований Ю.В. к Э.Р., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетней А.Э., о признании прекратившим права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.
