Как показывает опыт, в представлении участников сделки по купле-продаже недвижимости самый главный этап - подписание договора отчуждения, его дальнейшая государственная регистрация, и получение САМОЙ ГЛАВНОЙ бумаги - СВИДЕТЕЛЬСТВА о государственной регистрации права.
При этом большая часть людей, совершающих сделку, довольно спокойно, чтобы не сказать пренебрежительно, относится к двум другим важным документам - РАСПИСКЕ о получении денег и АКТУ приема - передачи недвижимости.
Действительно, ну что это за бумажки - написанные от руки, нигде не заверенные.
Таким образом, все оказывается поставлено с ног на голову.
Постараемся разобраться в этом, казалось бы, простом вопросе.
Итак, стороны договора купли-продажи недвижимости ДОГОВОРИЛИСЬ о том, что покупатель купит, а продавец продаст некую недвижимость за оговоренную сумму. Свои намерения стороны изложили в договоре купли-продажи, который сдали для государственной регистрации. Предварительно покупатель продемонстрировал свою платежеспособность - показал наличие указанной суммы, и заложил ее в банковскую ячейку в присутствии продавца.
Хотелось бы отметить такой момент - к деньгам у покупателя уже нет доступа (хоть ключ, как правило, остался у него), но они еще не являются собственностью продавца. Доступ к
ним продавец получит только после получения зарегистрированного договора купли-продажи.
И вот, после утомительного ожидания получения заветных бумаг, покупатель получает
зарегистрированный договор и свидетельство о регистрации права, продавцу же выдают
зарегистрированный договор купли-продажи, предъявив который, он получит доступ к ячейке с деньгами. Обычно практикуется следующая схема - ключ от ячейки передается в обмен на договор и свидетельство. Причем передача может произойти в банке, в отделении регистрационной службы или в офисе риелторов.
А ведь это именно тот момент, когда начинается фактическое ИСПОЛНЕНИЕ заключенного сторонами и зарегистрированного государством договора.
Людям, далеким от юриспруденции, сложно понять, что такое важное мероприятие, как госрегистрация - это не окончание сделки, просто в электронной базе прав на недвижимое имущество зафиксирован переход права и наличие двухстороннего договора, подтверждающего НАМЕРЕНИЕ одного человека продать, а другого купить. А как это намерение будет исполняться, и будет ли оно исполнено - это дело сторон сделки.
Вот почему исполнение финансовых обязательств по договору купли-продажи должно
быть зафиксировано документально - в простой письменной форме, как это предписано законодательством. И документ, подтверждающий исполнение покупателем своих финансовых обязательств - это расписка, которую собственноручно пишет продавец, получив деньги.
Исполнение же обязательства продавца передать недвижимость отражается в передаточном акте, который подписывается уже и покупателем, и продавцом.
Очень часто в передаточном акте вносится пункт о проведенных расчетах с указанием переданной суммы. Увы, подписание этого акта не заменяет написание расписки.
Таким образом, написанная продавцом расписка - это документ, подтверждающий, что
финансовые расчеты произведены между сторонами полностью.
Когда понадобится расписка ?
Первое.
В судебной практике бывали случаи, когда продавец, по тем или иным причинам, обращался в суд с иском о расторжении сделки на основании того, что он не получил деньги. И отсутствие расписки приводило к расторжению сделки и возвращению недвижимости прежнему хозяину.
А как же показания свидетелей (ваших знакомых или риелторов), о том, что деньги переданы в их присутствии? Документы из банка о том, что продавец посещал ячейку, которая использовалась для проведения сделки, после регистрации договора?
Все это - косвенные свидетельства и судья их может принять к рассмотрению. Может, но не обязан. Надо понимать, что суд НЕ ОБЯЗАН принимать решение на основании показаний свидетелей, и даже при наличии решений по аналогичным искам в пользу покупателей судья может вынести решение в пользу продавца. Гражданским кодексом и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество
определена простая ПИСЬМЕННАЯ форма сделок с недвижимостью. Исходя из этой нормы закона, подтверждение исполнения сделки тоже должно быть в простой ПИСЬМЕННОЙ форме. Причем, согласно кодексу, неисполнение требования о письменной форме приводит к тому, что показания свидетелей не рассматриваются.
Второе.
Как известно, при покупке недвижимости покупатель имеет право получить имущественный налоговый вычет на сумму 2 млн. рублей, что означает, что государство вернет покупателю 260 тыс. рублей. Однако для получения налогового вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию пакет документов, в число которых, наряду с подлинниками договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности, надо предоставить документ, подтверждающий факт оплаты. Для сделок на вторичном рынке таким документом является расписка в получении денежных средств, выданная продавцом покупателю.
Таким образом, расписка о получении денег является важнейшим документом, пишется она продавцом после получения им денег. Закон говорит о простой письменной форме
написания расписки, однако очень желательно отразить в ней следующие моменты:
1. Прописью: место и дата составления
2. Кто и от кого получил деньги (ФИО
участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации).
3. Если одна из сторон действует через доверенное лицо - номер и дату составления доверенности, сведения об оформившем документ нотариусе.
4. Описание, за что были переданы деньги, например: "За проданную мной квартиру по адресу.... "
5. Причитающаяся за проданную квартиру сумма (цифрами и прописью) получена полностью, претензий по расчетам не имею, ФИО продавца полностью и подпись.
Будет совсем хорошо, если на расписке будут подписи двух свидетелей, в присутствии которых производилась передача денег. В дальнейшем, при возникновении судебных исков, намного проще пригласить двух свидетелей, чем проходить длительную и дорогостоящую процедуру графологической экспертизы, которая должна подтвердить подлинность расписки и факт ее написания продавцом.
Радин Максим, и я с ним полностью согласна!
Покупку жилья за наличные хотят запретить
7 ноября 2025
