В предыдущие годы в Санкт-Петербурге наблюдался активный рост строительства складских объектов. Так, в 2024 году девелоперы ввели рекордные 730 тыс. м² складских площадей. Это привело к значительному увеличению общего объёма предложения на рынке.
Однако уже в 2025 году в сегменте начался значительный рост доли вакантных площадей, и спрос со стороны арендаторов снизился на 40%. А по итогам 2025 года уровень вакансии в складских комплексах достиг 2,7% (или порядка 160 тыс. м²).
Освобождение качественных складских площадок связано с несколькими ключевыми факторами, которые влияют на динамику всего рынка:
1.Снижение деловой активности. За 2025 год объём сделок по аренде и покупке складских площадей в регионе составил всего 481 тыс. м² — это минимальный результат с 2019 года и вдвое меньше прошлогодних значений. В условиях экономической неопределённости, роста ставок и других макроэкономических вызовов компании сокращают инвестиции и оптимизируют расходы, включая затраты на аренду складов.
2.Освобождение крупных блоков. Многие компании начали пересматривать свои логистические стратегии и оптимизировать складские мощности. Арендаторы, у которых появились излишки площадей, начали сдавать их в субаренду. Значительный вклад в рост вакантности внесло освобождение площадей крупными компаниями и в 2025 год объём свободных складов вырос почти в 3 раза — с 63 до 162 тыс. м².
3.Насыщение рынка со стороны онлайн-ритейлеров. Крупные ритейлеры и логистические компании, которые ранее активно расширяли свои складские мощности, теперь более осторожно подходят к новым вложениям. Ранее они были главными арендаторами, но к 2025 году удовлетворили свои потребности, и их доля в структуре спроса сократилась до 10%.
4.Внушительный ввод за год. Параллельно с ростом вакантности в 2025 году фиксировался рекордный ввод новых складских площадей, рынок пополнился 530 тыс. м².
5.Выжидательная позиция. На фоне избытка предложения и неопределённости в экономике потенциальные арендаторы заняли выжидательную позицию. Сроки экспозиции складов выросли с 3 до 6-8 месяцев, что ранее было несвойственно для рынка.
В результате этих факторов в 2026 году прогнозируется рекордный за шесть лет избыток складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, с учётом новых складов, прямой вакансии и субаренды. Снижение спроса и рост вакантности также привели к падению арендных ставок. Пока ситуация не является критической, так как рынок считается сбалансированным при вакансии около 10%. При этом долгосрочный потенциал роста остаётся, так как обеспеченность складами в России всё ещё значительно ниже, чем в соседних странах.
Очевидно, что освобождение складов в Санкт-Петербурге — результат сочетания избыточного строительства, оптимизации бизнеса, изменения спроса и осторожности арендаторов в условиях экономической неопределённости. Текущая ситуация на рынке складской недвижимости несмотря на очевидные вызовы, открывает существенные преимущества для новых арендаторов. Основные выгоды для клиента: широкий выбор качественных объектов, выгодные и топовые локации, снижение арендных ставок, гибкость условий аренды.
Станислав Павлов, директор департамента индустриальной недвижимости Maris, считает, что:
«Со снижением спроса сменился и тренд рынка: от арендодателя к арендатору. Все чаще высвобождаются складские площади, вследствие чего собственникам и УК приходится снижать ставки. Поэтому сейчас наиболее подходящее время для оптимизации своих складских площадей для арендаторов, особенно для тех, кто арендовал площади в последние пару лет».
