Пять лет прошло со времени предыдущей моей публикации, посвященной профессиональному сопровождению сделок с квартирами на вторичном рынке - "Искусство сопровождения сделки"
За это время изменилась не столько сама структура услуги, сколько требования к ней клиентов, как, впрочем, и сами клиенты, обращающиеся за этой услугой. Если пять лет назад ещё не требовалось подробного описания действий сопровождающего, а достаточно было общей канвы с обозначением начала работы и конечного результата, то сегодня большинство клиентов просит пошагово расписать всю последовательность действий и, желательно, ещё и расставив контрольные точки. Поэтому, идя на встречу пожеланиям трудящихся, решивших приобрести квартиру в Московском регионе и выбравших её самостоятельно, распишу подробно принятый в нашей компании алгоритм сотрудничества со специалистом по сопровождению сделок.
1. Получив заявку на сопровождение, по телефону, предоставленному клиентом, связываемся с собственником (его представителем), чтобы в первом приближении оценить юридические риски и вероятность практической реализации сделки. Согласуем размер аванса, время и место подписания предварительного договора.
2. Подписываем с собственником (его полномочным представителем) предварительный договор, зафиксировав:
- цену и последовательность оплаты;
- срок выхода на сделку;
- порядок снятия проживающих с регистрационного учета;
- срок предоставления собственником (его представителем) тех, или иных документов, необходимых
для проведения сделки и\или юридической проверки как объекта, так и субъектов;
- порядок взаиморасчетов (банк, условия доступа к ячейкам, условия раскрытия аккредитива), место
нахождения ключей и расписок на время регистрации перехода права;
- организацию (физ. лицо), которое будет привлекаться к подготовке договора купли-продажи и
регистрации перехода права на его основании;
- сроки физического освобождения квартиры и подписания акта передачи.
3. На основании полученных от собственника (его представителя) правоустанавливающих документов, личности собственника, дополнительных сведений об объекте и субъектах предстоящей сделки определяем алгоритм проверки и срок её проведения.
4. По результатам проверки составляем экспертное заключение с оценкой рисков и рекомендациями, отправляем заключение клиенту по электронной почте для ознакомления.
5. В случае положительного решения клиента, готовим сделку в соответствии с договоренностями,
достигнутыми с контрагентами при подписании предварительного договора. При необходимости (обменной цепочке) организуем и проводим рабочую встречу всех участников для уточнения порядка и условий проведения взаиморасчетов и подписания документов.
6. Контролируем ход взаиморасчётов, правильность подписываемых в процессе совершения сделки документов (договоров, заявлений, доверенностей) и своевременность подачи пакета на регистрацию перехода(ов) права.
7. В оговоренный день и месте организуем встречу всех заинтересованных сторон для получения и проверки полученных после гос. регистрации перехода(ов) права документов, передачи ключей от ячеек (квартир), расписок в получении продавцами денег.
8. Закрываем актом договор на оказание услуг с клиентом, передаем ему пакет собранных по сделке документов и официальное экспертное заключение.
9. Контролируем процесс физического освобождения и снятия с регистрационного учета собственников и проживающих в приобретенной квартире лиц, организуем передачу квартиры и подписание акта передачи.
Использование клиентом для покупки заемных средств (ипотечное кредитование) вносит определенную специфику в процесс оказания услуги по сопровождению сделки. Размер «бедствия» в этом случае обуславливается как общими требованиями банка – кредитора, так и особенностями работы его юридического отдела, андеррайтеров и кредитного менеджера. Поэтому в договор с клиентом, как правило, вносится пункт о дополнительных услугах, предоставляемых за отдельную оплату (или бонусом).
Вот, пожалуй, все что можно на сегодняшний день сказать про сопровождение сделки по приобретению квартиры в Московском регионе. В областях и субъектах Федерации состав услуги и порядок действий может отличатся (в части взаиморасчетов, например) .
Каковыми будут требования клиентов ещё через пять предсказать не сложно. Скорее всего, в состав услуги будет обязательно включен торг с продавцами, а также содействие в поиске других вариантов при отрицательных результатах юридической проверки.
Увеличится ли при этом общая стоимость услуги? Надеюсь, что да. Поживем – увидим.
