недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК (вчера - сегодня -завтра)

4 502 86 Блог специалиста 42
СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК (вчера - сегодня -завтра)



Пять лет прошло со времени предыдущей моей публикации, посвященной профессиональному сопровождению сделок с квартирами на вторичном рынке  - "Искусство сопровождения сделки"

За это время изменилась не столько сама структура услуги, сколько требования к ней клиентов, как, впрочем, и сами клиенты, обращающиеся за этой услугой. Если пять лет назад ещё не требовалось подробного описания действий сопровождающего, а достаточно было общей канвы с обозначением начала работы и конечного результата, то сегодня большинство клиентов просит пошагово расписать всю последовательность действий и, желательно, ещё и расставив контрольные точки. Поэтому, идя на встречу пожеланиям трудящихся, решивших приобрести квартиру в Московском регионе и выбравших её самостоятельно, распишу подробно принятый в нашей компании алгоритм сотрудничества со специалистом по сопровождению сделок.

1. Получив заявку на сопровождение, по телефону, предоставленному клиентом, связываемся с собственником (его представителем), чтобы в первом приближении оценить юридические риски и вероятность практической реализации сделки. Согласуем размер аванса, время и место подписания предварительного договора.

2. Подписываем с собственником (его полномочным представителем) предварительный договор, зафиксировав:
- цену и последовательность оплаты;
- срок выхода на сделку;
- порядок снятия проживающих с регистрационного учета;
- срок предоставления собственником (его представителем) тех, или иных документов, необходимых  
  для проведения сделки и\или юридической проверки как объекта, так и субъектов;
- порядок взаиморасчетов (банк, условия доступа к ячейкам, условия раскрытия аккредитива), место 
  нахождения ключей и расписок на время регистрации перехода права;
- организацию (физ. лицо), которое будет привлекаться к подготовке договора купли-продажи и
  регистрации перехода права на его основании;
- сроки физического освобождения квартиры и подписания акта передачи.

3. На основании полученных от собственника (его представителя) правоустанавливающих документов, личности собственника, дополнительных сведений об объекте и субъектах предстоящей сделки определяем алгоритм проверки и срок её проведения.

4. По результатам проверки составляем экспертное заключение с оценкой рисков и рекомендациями, отправляем заключение клиенту по электронной почте для ознакомления.

5. В случае положительного решения клиента, готовим  сделку в соответствии с договоренностями,
достигнутыми с контрагентами при подписании предварительного договора. При необходимости (обменной цепочке) организуем и проводим рабочую встречу всех участников для уточнения порядка и условий проведения взаиморасчетов и подписания документов.

6. Контролируем ход взаиморасчётов, правильность подписываемых в процессе совершения сделки документов (договоров, заявлений, доверенностей) и своевременность подачи пакета на регистрацию перехода(ов) права.

7. В оговоренный день и месте организуем встречу всех заинтересованных сторон для получения и проверки полученных после гос. регистрации перехода(ов) права документов, передачи ключей от ячеек (квартир), расписок в получении продавцами денег.

8. Закрываем актом договор на оказание услуг с клиентом, передаем ему пакет собранных по сделке документов и официальное экспертное заключение.

9. Контролируем процесс физического освобождения и снятия с регистрационного учета собственников и проживающих в приобретенной квартире лиц, организуем передачу квартиры и подписание акта передачи.

Использование клиентом  для покупки заемных средств (ипотечное кредитование) вносит определенную специфику в процесс оказания услуги по сопровождению сделки. Размер «бедствия» в этом случае обуславливается как общими требованиями банка – кредитора, так и особенностями работы его юридического отдела, андеррайтеров и кредитного менеджера. Поэтому в договор с клиентом, как правило, вносится пункт о дополнительных услугах, предоставляемых за отдельную оплату (или бонусом).

Вот, пожалуй, все что можно на сегодняшний день сказать про сопровождение сделки по приобретению квартиры в Московском регионе. В областях и субъектах Федерации состав услуги и порядок действий может отличатся (в части взаиморасчетов, например) .

Каковыми будут требования клиентов ещё через пять предсказать не сложно. Скорее всего, в состав услуги будет обязательно включен торг с продавцами, а также содействие в поиске других вариантов при отрицательных результатах юридической проверки.
Увеличится ли при этом общая стоимость услуги?  Надеюсь, что да.  Поживем – увидим.
Комментарии 86
Сергей Михайлович1 февраля 2016, 22:43

Я не увидел в данном алгоритме момент внесения аванса. Аванс вносим до проверки юридической чистоты квартиры или после проверки? И как быть если после внесения аванса вскрылись неизвестные ранее обстоятельства. Как забрать аванс?

Ответить
Николай Тюленев1 февраля 2016, 23:03

До внесения аванса проверку провести можно, но есть риск, что квартиру успеют проавансировать другие покупатели. Поэтому обычно проверка начинается после внесения.
А в договор включается фраза: "если в процессе прверки будут выявлены обстоятельства, которые в дальнейшем могут привести к ограничению или утрате права собственности покупателем, аванс возвращается в течении N дней с момента требования".

Николай Тюленев1 февраля 2016, 23:45

К тому же, как я указал выше, делать проверку ДО внесения аванса не целесообразно по причине, того, что только при очной встрече с собственником (или представителем) можно получить дополнительную информацию, влияющую на алгоритм проверки.

Елена Смирнова2 февраля 2016, 1:14

А я вообще ничего нового в алгоритме не увидела. Все по-старому.

Ответить
Николай Тюленев2 февраля 2016, 2:14

Для Профи ничего нового и нет.
Написано для тех, кто на новенького.

Людмила Воронина2 февраля 2016, 1:49

Сопровождение сделок.
Заказывают да, часто. Даже посторонние совершенно граждане, приходящие на просмотр квартиры, которую я продаю., начинают договариваться, что вот, если они какую другую выберут, моджно ли Вас нанять "на сопровождение" ))
Объекты в открытом доступе. Есть ЦИАН, А.....о и Д......д ))) (запрещено указывать другие площадки) . Они ходят сами...договариваются как могут и умеют.. Я иногда слушаю смешные и грустные истории о "похождениях". Жалуются на "утки" и "заманухи", возмущаются, тем не менее проходят "круги ада" самостоятельно.
А потом что? А потом ищут юриста или знакомого риэлтора "на сопровождение" )))
Если говорить о загородных коттеджах, так уже давно большинство покупателей сами колесят по Подмосковным дорогам и ищут себе коттеджи. Уж как получится.
Года два назад меня раздражали все эти "сопровождения". Ведь в результате оказывается, что совсем негодное себе выбирают....Потом привыкла. Отговариваю...другое ищем.
Зато не нужно делать многое из того, что приходится делать при сделке "под ключ".

Ответить
Николай Тюленев2 февраля 2016, 2:16

На рынке покупателя сопровождение - гарантированные и быстрые сделки.
В большинстве случаев.

Людмила Воронина2 февраля 2016, 2:29

Да.

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 1:53

Для проверки квартиры и собственников нужны документы на квартиру и на собой и кто их интересно предоставит просто так за здорово живёшь?
Ну хоть немного надо соображать прежде чем ляпнуть? ??

Ответить
Людмила Воронина2 февраля 2016, 2:14

Ладно, Виталий. Вот тебе конкретный пример.
Обратились. Было ими в "интернетах" выбрано 3 квартиры. У них ипотека Дельты.
1 Неузаконенная перепланировка(да еще какая! ) + 3 перехода права за последние два года+ менее 3-х лет
Две других "типа того"
На фига мне , спрашивается, документы смотреть? И так. В телефонном разговоре, несчастные агенты с печалью в голосе обо всем этом поведают.
ТАк как :
Если под ипотеку объект не годится, то зачем им приезжать его показывать, а мне его смотреть? Смысл? Нет, ну я , конечно, поехала и посмотрела....все три!
А потом уже выбирали другую и купили....совсем не то и не там, но они довольны))

Людмила Воронина2 февраля 2016, 2:16

Тебе что, обязательно "доки" лицезреть? И так можно проверить. Если так уж нужно.

Николай Тюленев2 февраля 2016, 2:19

Достаточно точного адреса квартиры, чтобы её проверить.
А если собственники зарегистрированы там, то и собственников.
,,,
Осенью пришлось проверять не только покупаемую квартиру, но и ещё пару, взаимосвязанных.
Безо всяких документов.

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 3:00

Если я знаю что банк квартиру не одобрит то какой смысл мне её ипотечникам показывать?

Ответить
Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 3:05

А уж тем более принимать аванс.

Людмила Воронина2 февраля 2016, 3:16

Так они же заказывают "сопровождение" ))
Это примерно так. Звонок. "мы хотим купить квартиру. Вот Вас выбрали. Нам нужно сопровождение сделки" То есть, объект ими УЖЕ выбран. Один или два.
А там уж как им повезет ))

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 14:10

Люд, я о контрагента, нафига они им вообще квартиры показывали?

Людмила Воронина2 февраля 2016, 18:26

Они и не показывали)) Если о конкретном приведенном примере, то клиенты жили в другом городе (Тюмень) и приехали уже "покупать"....со мной в качестве "сопровождения".
Выбирали "по интернетам". И выбрали! Аж три штуки квартир))) Одна другой хуже))) Что "по документам", что "по состоянию" .
Они же обычно "по нижней границе цены" смотрят и выбирают

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 3:05

Да егрп заказать можно, собов вычислить, при желании, только вопрос был изначально ?? по другому сформулирован.

Ответить
Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 3:07

Расскажите случай из практики, когда сначала квартиру проверили, а потом аванс внесли.

Алексей Шанин2 февраля 2016, 3:38

Виталий, сделки без аванса не проводили, что ли? Естественно с полной проверкой.

Людмила Воронина2 февраля 2016, 3:38

Зачем так делать? Это только по желанию заказчика., а они обычно до такого не могут сами "додуматься". И согласны оплатить проверки.

Ольга Стаськова2 февраля 2016, 10:58

Виталий Черепнёв, случай из практики. Понравилась клиентам квартира. На месте договорились о цене. Готовы внести аванс, НО после предоставления документов. Документы по электронке были предоставлены тем же вечером. На следующий день , при встрече с контрагентом были предоставлены ксерокопии не достающих. В ходе проверки были выявлены некоторые нюансы ( долги по кварплате ). При переговорах этот вопрос решили. Только тогда внесли аванс и благополучно вышли на сделку. Так что , я считаю, если продавцам и их агентам нечего бояться, то и документы они предоставят. А до этого эти клиенты обратились ко мне на сопровождение покупки выбранной ими квартиры в доме, где и сами проживают. Проверяла квартиру без всяких авансов. Хотя и проверять её смысла не было. Мне и так было все понятно , при беглом осмотре документов на просмотре и первоначальном общении с собственником. Но клиенты настаивали на полной проверке.

Ольга Стаськова2 февраля 2016, 11:04

Тем более был заключён договор с внесением половины стоимости услуги на сопровождение. И если выбранная квартира окажется " не покупаемой", внесённая сумма остаётся в агентстве за проделанную работу.

Ольга Стаськова2 февраля 2016, 11:05

Клиенты согласились и потом были очень благодарны, что не купили первую выбранную ими квартиру.

Николай Тюленев2 февраля 2016, 11:38

Половина денег по договору остается в агентстве - это прекрасно.
Но цель клиентом не достигнута. Квартира не куплена.
Он заключает с Вами новый договор на другой объект или работаете в рамках старого?

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 14:11

Что то не припомню.

Ольга Стаськова2 февраля 2016, 15:16

Квартира не куплена, работа проведена, клиент доволен, что не остался в дураках. Работаем дальше по новому договору и достигаем цели)

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 16:34

Ольга, без авансов были сделки, сразу скажу, на полном доверии, так сказать. Аванс — это что? Это же обеспечительный платеж, денежное подтверждение о серьезных намерениях. Общая практика такова, что внося аванс, обычно, прям на месте, сначала читаются документы, и, исходя из прочитанного, прописываются все условия для выхода на сделку, в случае их не исполнения —возврат аванса. После проводятся проверки.

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 16:40

Людмила, а что ты вкладываешь в слово СОПРОВОЖДЕНИЕ. И чем отличается для тебя проведение сделки от сопровождения?

Сразу скажу, что не риэлторы, клиенты то есть, полюбили слово СОПРОВОЖДЕНИЕ лишь потому, что оно стоит в разы дешевле!!! А почему? А потому, что это незначительная !!! часть услуги, в которую входило только тех. работа! А что сейчас? А сейчас под этим словом, как с транспорантом, шагают риэлторА, готовые за 50 т. р. провести полный объем работ, тем самым обесценивая свой же труд и накопленный опыт. А клиентам таких ахентоф респект за прозорливость!)

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 16:44

Кстати. Тех. работу проводят прибанковские оформители сделок, даже со своими нотариусами, если что. Копейки берут за составление ДКП и регистрацию. Дарю всем ищущим копеейчное сопровождение.

Людмила Воронина2 февраля 2016, 17:10

Им такое неинтересно)) Им нужен риэлтор....Кто будет сделку организовывать?

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 17:54

Даром.

Наталья Якушина2 февраля 2016, 3:18

Добрый вечер, коллеги! Заключен договор "на сопровождение", аванс внесен, переговорами контрагентство все нервы вымотало, все проверки заказаны, квартира "чистая", а потом хозяин поднимает цену, покупатель отказывается от сделки, аванс с боем выцарапываем, клиент "на сопровождении" остался без квартиры, деньги-нервы-время потрачены. Или, если квартира в результате проверок оказалась мутная, и брать нельзя? Как в таких случаях Вы решаете вопрос взаиморасчетов с клиентом "за сопровождение"?

Ответить
Людмила Воронина2 февраля 2016, 3:31

Пока бог миловал от такого рода "сопровождений" Видимо , придется Вам это воспринять как негативный опыт. Очень жаль.

Наталья Якушина2 февраля 2016, 3:40

В том-то дело, что клиент "на сопровождение" всегда заточен на успешную сделку. А если что-то пошло не так..? В описанном случае деньги за проверку удержали, работали-ничего не заработали, клиент недоволен. Вот, почему не люблю "сопровождение".

Людмила Воронина2 февраля 2016, 3:45

Еще два года назад совсем не бралась за работу "покупка", не говоря уж о сопровождениях.
Перестроиться можно....в любом случае покупка- это тяжелее намного, чем продажа, либо альтернатива.
РН изменился....объекты продать почти невозможно, потому и "сопровождения" ))

Николай Тюленев2 февраля 2016, 3:49

Если "что-то пошло не так", особенно, если проверка выявила дефекты объекта или субъектов, то клиент как раз доволен тем, что не вляпался благодаря Вам.
Финансовая сторона - другой вопрос.
Но возможность подобного исхода оговаривается с клиентом изначально, равно как и оплата "холостых" выстрелов.

Наталья Якушина2 февраля 2016, 3:55

Николай, интересует как раз финансовая сторона. В каком размере от цены договора Вы оговариваете "оплату "холостых" выстрелов"?

Николай Тюленев2 февраля 2016, 4:04

Как правило, только в размере расходов на проверки.
Ведь клиент остается со мной и будет покупать другую квартиру.

Наталья Якушина2 февраля 2016, 4:20

Но, тогда сумма договора получается как за полноценный договор по покупке, а не договор "за сопровождение".

Николай Тюленев2 февраля 2016, 4:23

Нет, Наталья.
Я не занимаюсь подбором. Это прерогатива клиента.
Он так решил.

Наталья Якушина2 февраля 2016, 4:29

И до бесконечности будет выбирать самые дешевые и самые наимутнейшие варианты, просить меня обзвонить квартиры по "его спискам"

Николай Тюленев2 февраля 2016, 4:35

Это сложно?
На рынке мутных вариантов гораздо меньше, чем о том пишут в СМИ.
Поэтому, рано или поздно задача будет решена положительно.
Дорогу осилит сопровождающий (R)

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 3:30

Что 5 лет назад, что сейчас, у меня не изменилось мировоззрение на это.
Просто прийти на сделку, якобы на ГОТОВЕНЬКОЕ, прочитать все доступы и поверить все документы за ХХ т.р, это не для меня, сори. КАК можно проверить правильность всего, без участия во всем процессе предварительных переговоров, договоров и договоренностях??
Считаю, что СОПРОВОЖДЕНИЕ --- это просто проверить технические ошибки и правильность заполнения условий, которые были ранее ( БЕЗ МЕНЯ) уже обговорены.

Ответить
Людмила Воронина2 февраля 2016, 3:34

ТАК не бывает ))
Это масса времени, часы телефонных переговоров. Особенно важна "вменяемость" и надежность контрагента. Пожалуй, это самое главное. Не знаю, как другие, я обычно ограничение ставлю по срокам: Не более 3-х недель.

Николай Тюленев2 февраля 2016, 3:45

Проверить ошибки, это не сопровождение, Наталья.
Это - "посидеть на сделке". )
А настоящее Сопровождение начинается с переговоров о внесении аванса за квартиру.

Алексей Шанин2 февраля 2016, 3:45

Сопровождение начинается в тот момент, когда клиент пальцем показывает на квартиру, которая ему понравилась. Сопровождение - это именно участие во всех процессах предварительных переговоров, договоров и договоренностей. Сразу всегда предупреждаю - никаких переговоров без меня. Один раз пришлось извиняться за клиента и "передоговариваться", так как его кто-то сильно за язык в эйфории от найденной квартиры потянул, наобещал того, чего быть не могло

Людмила Воронина2 февраля 2016, 3:46

Да.

Наталья Якушина2 февраля 2016, 3:48

Наталья и Людмила, согласна с вами обеими, что "сопровождение" - это рядом постоять , и , что ТАК не бывает)). А бывает обычно так: как только, вопреки всем своим зарокам, возьмешься за три копейки "сопровождать", - вляпываешься в полноценную (по трудозатратам) геморройную сделку.

Николай Тюленев2 февраля 2016, 3:52

Беритесь не за 3 копейки, и геморроя не будет. )

Наталья Якушина2 февраля 2016, 3:56

Так, уж сколько раз зарекалась))) не браться за три копейки!

Людмила Воронина2 февраля 2016, 3:58

Ну не всегда ))
У меня есть давняя клиентка. ВСЁ сама делает. Ходит, торгуется , выбирает более-менее приличное)) Продает, кстати, то же сама. Замучает бесплатными консультациями....заставит звонить всем её контрагентам, но сама. А вот покупать одной ей страшно и нет ресурсов для проверки. НО, она выбирает всегда квартиры "в бетоне". Чего там сопровождать?

Наталья Якушина2 февраля 2016, 4:01

Люда, когда квартиры "в бетоне" - я, вообще, не вижу в сделке своей роли. Только потом годами будут мозг выносить, что дом не строится.

Людмила Воронина2 февраля 2016, 4:11

"В бетоне" они так и норовят что-либо гадкое купить))

Наталья Якушина2 февраля 2016, 4:21

И не в "бетоне" - тоже.)))

Наталья Якушина2 февраля 2016, 4:24

Короче, резюме: "сопровождение" - это попытка оч. умных и оч.экономных клиентов воспользоваться задешево нашими знаниями и опытом))

Людмила Воронина2 февраля 2016, 4:30

Для меня разница лишь в том, что не приходится делать прозвон, подбор, сажать клиентов в машину и колесить по объектам. Часть работы они действительно берут на себя.
Конечно, в идеале работа должна начинаться с переговоров о внесении аванса. Но это в идеале....

Николай Тюленев2 февраля 2016, 4:32

Отчасти так.
Но "задешево", или "задорого" зависит исключительно от нас.

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 4:49

Еще раз повторяю, на "кастрюлях". Слово СОПРОВОЖДЕНИЕ, как оказывается вы все сами даже не знаете, что это такое. Не буду пачкать свою репутацию, взявшись за отдельно взятую услугу в вашем понимании СОПРОВОЖДЕНИЕ, коллеги.
Такие риэлторы, которых нанимают только на сопровождение, как правило, на сделке чувствуют себя очень неудобно предо мной.

Николай Тюленев2 февраля 2016, 9:30

А в чем их "неудобство", Наталья? )
По-моему, Вы не совсем корректно истолковываете их внутреннее состояние.
Случись моему клиенту выбрать квартиру, продажей которой занимаетесь Вы, буду очень рад, что интересы продавца прндставляет Профессионал, и не придется делать двойную работу.

Алексей Шанин2 февраля 2016, 12:28

Похоже, мы просто имеем ввиду разные вещи под словом сопровождение. "Прежде, чем начать спор - договоритесь о понятиях"

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 14:08

Да Наташ, не хотел бы я скрестить с тобой сковородки.

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 14:13

Вроде Николай чётко приписал что он понимает под сопровождением.

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 16:47

Николай, Вы меня не удивили про " настоящее сопровождение") Сколько стоит такое сопровождение, вот в чем суть.

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 16:57

Виталий, я не сомневаюсь в твоей компетенции ни разу. Так что сковородок не будет) Речь идет о тех, кто сопровождать приходит только на сделку! Вот это сюрприз! Если сидит молча читает и кивает головой, то еще ничего. А если начинает допрос с пристрастиями, показывая свою значимость, ставя всех в неудобные позы, доводя своего же клиента до нервного состояния, и, в результате, приходим к тому, как и было договорено без НЕГО изначально, вот это театр! Как думаете? Сколько стоит такой приход на сделку в первом ( сидит и машет головой) и во втором ( наполеонство) вариантах?

Николай Тюленев2 февраля 2016, 17:13

Наталья, настоящее сопровождение это когда клиент лишь выбрал подходящую квартиру и, в большинстве случаев, согласовал с продавцом цену.
Вся остальная работа - работа риэлтора, т.е. указанные в статье 8+1 пунтов. )
Посидеть на сделке, если клиенту так спокойней, я могу. Но предупреждаю заранее, что если что-то пойдет не по "понятиям" - развалю сделку ...

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 17:31

Николай, мне не надо это объяснять, ок!) ы меня не поняли о чем я. Смысловая нагрузка на слово СОПРОВОЖДЕНИЕ у всех оказывается разная, оттуда и ценники на услуги. За такое сопровождение о чем ВЫ счас написали я беру за свою работу не менее 150 т. р. А Вы сколько? За посидеть на сделке вообще не берусь. Потому что стоит не более 20 т. р., а как взять их, если есть вероятность, что развалю, если увижу что-то не так, как Вы написали. То есть надо "не видеть"... ?

Наталья Тамарина2 февраля 2016, 18:32

Николай, здесь проскакивает.) Но в данном случае с цифрами понятнее. А кружится вокруг слова СОПРОВОЖДЕНИЕ можно долго.

Людмила Воронина2 февраля 2016, 18:42

А что цифры?
Стандартная стоимость сопровождения варьируется 50( + -). Смотреть нужно именно по объему работы. ЧТО они выбрали. Если "альтернатива" *(контроль всей цепи, то +) , если опека, ипотека, прочие отягощения, то +.
Если простая сделка, то -
Помните, Владимир Осейко писал недавно, как он "влип". Озвучил стандарт сопровождения, а ТАМ "ужас и горе горькое)
То есть, дабы не повторять ошибок: Сначала вопрос ЧТО, а потом ЦЕНА.
Я , кситати, то же недавно так "влипла". Пришлось в срочном порядке переодобрять клиентку на "вторичку" в другом банке, а стоимость услуги была уже озвучена.
Считайте, сделала огромный объем работы бесплатно.

Николай Тюленев2 февраля 2016, 20:58

Для конкретных цифр есть личная почта, e-mail и телефон.
Иначе, всегда найдется тот, кто возьмется сделать дешевле.

Ия Юрьевна2 февраля 2016, 23:58

Кстати,Людмила,спасибо) возьму на заметку! У меня в Ижевске сопровождение максимум 20т.р. и без +-. Опека,ипотека, либо чистая покупка без геморроя. Всё 20. Нужно начать вводить надбавки за объем работы, а то порой промотаешь на бензин, да на справки и выходишь в ноль!

Сергей Михайлович2 февраля 2016, 11:48

Сколько хороших людей по ночам не спят. Доказывают друг другу очевидные вещи. Масло масленное.

Ответить
Николай Тюленев2 февраля 2016, 12:00

Вы удовлетворены ответами на свои вопросы в первом комментарии?

Сергей Михайлович2 февраля 2016, 12:07

Вполне. Особенно хороши дальнейшие комментарии. Надеюсь, продолжение следует....

Сергей Михайлович2 февраля 2016, 12:28

А, что за картина у Вас. Чьих кистей будет? Слепые падают в яму. Это намек? Что дескать без риэлтора, как без поводыря?

Ответить
Николай Тюленев2 февраля 2016, 13:02

Именно так. )
Питер Брейгель (старший).
"Притча о слепых".

Виталий Черепнёв2 февраля 2016, 14:14

Нет никаких очевидных вещей и быть не может, все относительно!

Ответить
Сергей Михайлович2 февраля 2016, 15:18

Правильно. В этом и заключается очевидность, о которой я писал. Такой вот парадокс. На первый взгляд.

Ольга Терентьева2 февраля 2016, 14:34

Добрый день! Николай, у меня вопрос по по экспертному заключению. Понятно, что мы "закрываем актом договор на оказание услуг с клиентом, передаем ему пакет собранных по сделке документов" по описи, а так же я прикладываю справки и различные выписки по ходу проверки (ЕГРП, расширенные арх. и другое, что требовалось в зависимости от истории проверяемой квартиры, плюс справки ПНд иНД от собственника и др.), но имею ли я право делать официальное экспертное заключение в письменном виде, согласно договору на оказание посреднических услуг по покупке объекта? Что Вы описываете в экспертном заключении, и кто реально его составлять должен? Юрист АН составляет и подписываает (он же эксперт?). Или я просто перечисляю факты проверки на текущую дату (то есть привожу в порядок те сведения , которые получила из проверки квартиры)?Заранее спасибо за ответ. ( и коль уж мы говорим об эксперт.заключении- пишите ли вы что либо о кредитной истории Продавца, типа на момент продажи кредитов не имеет, или "хорошая кредитная история", а то года через три клиент придет с бумажкой и будет предъявлять что либо в адрес компании)

Ответить
Николай Тюленев2 февраля 2016, 15:30

Здравствуйте, Ольга.
Экспертное заключение (официальное, с моей подписью) состоит из трех частей:
- констатирующей, в которой прописывается кто и на каких основаниях является собственником квартиры;
- резалютивной, где перечислены все легитимно полученные документы, подтверждающие отсуствие правопритязаний третьих лиц на квартиру;
- рекомендательной, с указанием возможных рисков оспаривания сделки и появления надлежащих истцов.
Заключение выдается от моего имени, т.к. я являюсь и дирктором компании, дипломированным юристом.и риэлтором - практиком.
Имеем ли мы на это право?
Исходя из принципа дозволительной направленности нашего законодательства - имеем.
Проверку кредитных историй в связи всупившим в силу законом о банкротстве физ.лиц пока не проводили. Но готовим каналы проверки и, при необходимости, сделаем.
По поаоду предьявления бумажки ...
Сегодня гораздо опаснее длч компании и отдельного специалиста - подрыв репутации путем публичной огласки некорректных действий.
Да и сама "бумажка" носит рекомендательный характер. Решение же всегда остается за клиентом.

Ответить
Ольга Терентьева2 февраля 2016, 16:33

Спасибо. Николай.

Ответить
Людмила Воронина2 февраля 2016, 18:34

Так давайте же здесь разработаем алгоритм именно СОПРОВОЖДЕНИЯ.
Единый для всех! По моему скромному мнению, "прозвоны" вариантов по списку НЕ входит в сопровождение. Никоим образом! Клиенту надо - вот пусть прозванивает, ходит, выбирает, портит себе нервы, натыкается с непривычки на мошенников всех мастей и так далее.
Работа "сопровождение" начинается именно с разработки договоренностей по конкретно выбранному объекту и внесения аванса.

Ответить
Наталья Мишина3 февраля 2016, 1:09

....собственно, в теле поста Автор описал алгоритм.
Далее - начинаются нюансы.

Ия Юрьевна2 февраля 2016, 23:53

Честно говоря, пришла к выводу, коллеги, что в авансе в некоторых случаях вообще смысла нет. Сколько раз бывало, что примем аванс, пропишем в расписке о принятии все сроки приобретения у нас Объекта, снимаю с продажи, а к назначенному сроку у Покупателя нет денег. Что делать? Согласно ст 380 ГК РФ, возвращаем аванс в полном объеме, выставляем Объект снова и за потерянное нами время покупатель ответственности не несе . Даже если пропишешь, что вносимая сумма-задаток, суд признает авансом. Поэтому, даем копии доков на кв. часто без аванса. Либо! Готовим предварительный дог.КП+соглашение о задатке, принимаем задаток и в расписке о принятии,Продавец прописывает все ссылки на Пред.Дог. и Согл о задатке. Тоже, ст.380 и 429 ГК РФ.

Ответить
Николай Тюленев3 февраля 2016, 1:23

Людмила, определить единый алгоритм оказания какой-либо услуги будет весьма проблематично из-за разных форм ведения бизнеса.
У частников - один подход, у небольших АН - другой, у крупных компаний - третий.
По поводу прозвона вариантов, аналогично,

Ответить
Владлен Мирославович30 января 2017, 23:24

Ну да... Вот же вы демократы, господа.

Ответить

Читайте по теме

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru