недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыКоммерческая недвижимость

Хочу поделить квартиру на студии

Вся Россия 1 743 37

Здравствуйте. Хочу купить квартиру и поделить квартиру на студии. 1 этаж. Квартиру выбрал 80 кв.м Планировка позволяет разделить на 4 студии практически каждая по 20 кв.м. Как законно я могу сделать сан узлы. Мне придется только узаконить перепланировку? И вообще разумно ли делать, то что хочу в моем городе население 250000. Аренда квартиры с нормальным ремонтом от 15к за 30кв.м. Квартиру буду брать в ипотеку. Сколько по ремонту обойдется сие действие?

Советы 37
Михаил МорозанЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2019, 13:07

Добрый день. Вы предлагаете нам бизнес-план напечатать в ответах?) Для этого нужны абсолютно все параметры и бесплатно этим вряд ли кто на форуме будет заниматься.
С уважением.

Алексей Бида10 июня 2019, 16:22

Я не прошу бизнес план. Я сам вполне смогу все это сделать. Можно сказать прошу совета в подводных камнях.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2019, 16:25

Подводный камень- отсутствие законов, разрешающих официально раздробить данную квартиру на несколько и узаконить в каждой санузел.
Второй подводный камень- соседи сверху, которые могут в любой момент подать на Вас в суд и обязать привести всё в исходное состояние.

Алексей Бида10 июня 2019, 16:38

А зачем мне официально узаконить все эти студии. Я просто сделаю в каждой комнате свой санузел.

Надежда Гарнюк10 июня 2019, 13:11

Такие игры с ипотечной квартирой не рекомендовала бы

Алексей Бида10 июня 2019, 16:14

Почему? Можно конкретнее

Ирина Щербинина10 июня 2019, 13:15

Прежде чем брать ипотеку на сие мероприятие, советую тщательно взвесить риски. Например, за какую сумму вы собираетесь сдавать эти студии , если стандартные квартиры в вашем городе сдаются за 15 тысяч? Покроет ли эта сумма ипотечные платежи? Много ли работы в вашем городе и насколько быстро вы сможете найти жильцов?
Ремонт обойдется в немаленькую сумму, потому что предстоит сделать 4 санузла. Начните с того, что узнайте в вашем городе цены на такой ремонт. Может тогда и сама идея растает в воздухе...

Алексей Бида10 июня 2019, 16:16

Для ремонта я подготовил 1 млн. но думаю с нашими ценами уложусь в 500 т.р. Просто запас никто не отменял. Ипотека берется не на всю квартиру, а частичная. Комнаты в моем городе сдаются за 6-8 т.р. в зависимости от расположения. Квартиру, которую выбрал находиться в центре города. Квартиры в моем городе в 20 кв.м. сдаются около 10-12т.р. в не очень хорошем состоянии.

Павел Грозов10 июня 2019, 13:16

Здравствуйте, Алексей!
Теоретически Вы можете осуществить перепланировку с учётом того, что рассматриваете квартиру на 1 этаже. Но минусов в Вашем плане, ИМХО, слишком много: 1. Ипотека и перепланировка залогового имущества. 2. Востребованность предложения в небольшом городе - в крупных городах типа Москвы или Питера подобная схема может быть востребована, но сейчас она сходит на нет в связи с изменениями в законодательстве. 3. Ремонт, меблировка... Тут нет предельной цифры. Всё зависит от Ваших возможностей, соотношения предложение/цена у "конкурентов" и настроений на рынке. Точные цифры в этом вопросе - эфемерны. 4. Напор воды на верхних этажах дома. Соседи могут возмутиться появлению 3 дополнительных санузлов и тогда перепланировка не пройдёт...
Неплохая идея сама по себе, но, судя по озвученным условиям, достаточно авантюрная.

Алексей Бида10 июня 2019, 16:19

"подобная схема может быть востребована, но сейчас она сходит на нет в связи с изменениями в законодательстве." что за изменения? Конкурентов в моем городе просто нету. Я это увидел в другом городе, и довольно неплохо. Сдают посуточно, но посуточно картир и так хватает, а вот ежемесячно и постоянно квартир мало. Ну напор на трехэтажном доме вряд ли пострадает. Саму квартиру думал разбить на 40 кв. и 20 и 17, потому что 40 достаточно одной двери, и квартира отделена.

Павел Грозов10 июня 2019, 17:00

Это у нас, в Питере, свои тараканы. На первом этаже перепланировку узаконить можно. Но если Вы этого делать не хотите, а на ремонт выделяете всего 500 тыс., затея крайне рисковая.
По поводу ипотеки - банки очень не любят, когда кто-то меняет залоговое имущество, снижая его ликвидность. Заявления недовольных соседей будет достаточно, чтобы начались проблемы.

Алексей Бида10 июня 2019, 17:16

ну соседи на этаже всего одни. А по факту я хочу разметстиь в комнате только сан узлы. Кухню придется переделать. Мне предлагают сделать одну квартиру 40 кв. м. и 2 отдельные, в видя что дешевле это, но прибыль теряю. Двери простые поставлю межкомнатные. Лиж бы отделить людей. В запасе у меня остается 1.3 млн. Плюс мой бизнес деньги приносит. По факту это вложение денег. Потому что просто купить квартиру однушку стоит 1.3-1.5 за 30 кв. а тут 87 кв. за 2.5

Ольга Цытик10 июня 2019, 13:25

Добрый день. Где-то на сайте уже обсуждалась тема таких перепланировок. Много подводных камней в узаконивание такой перепланировки. Лучше обсуждать на месте со специалистами из ПИБ и т.д., так же камень преткновения это увеличение эл.мощностей, минимум 5 КВт на студию надо. У меня знакомая пыталась заниматься таким "бизнесом". Перепланировка(ремонт) ей обошлось около 1 млн( метраж примерно такой же), узаконить не смогла, что то по СНИПам и прочим регламентам не срослось.

Алексей Бида10 июня 2019, 16:21

А что она узаконить не смогла ванны? Я не собираюсь их оформлять, ка котдельные квартиры. Мне это не надо. Мне нужно чтобы ванны стояли. Ну и туалет действующий сместить.

Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 июня 2019, 14:06

Вам нужно рассчитать сначала бизнес план , удачи. А после обращайтесь как все к финалу придет!

Алексей Бида10 июня 2019, 16:21

Что бы начать рассчитывать. Нужно бытьу вереным, что мой план пройдет по закону.

Роман Балалаев10 июня 2019, 16:06

Перепланировка в ипотечной квартире весьма сомнительное удовольствие

Алексей Бида10 июня 2019, 16:21

Объясните. Почему?

Татьяна Смирнова10 июня 2019, 19:35

Здравствуйте, присоединяюсь к вышесказанному коллегами.Перепланировка в ипотечной квартире возможна только с разрешения банка, а банк такого разрешения не выдаст, т. к меняется объект.По санузлам Вам уже сказали, добавлю по электричеству, готовить ваши жильцы будут на электрических плитах? В таком случае у Вас увеличится потребление эл. энергии, значит надо будет согласовывать дополнительные КВТ, делать новую разводку, а это ну очень затратно, по крайней мере в СПетербурге, я думаю и в Вашем городе то же самое. в 500 тыс не уложитесь.

Алексей Бида10 июня 2019, 19:56

Проводка на квартиру держит 20квт. Думаю, этого достаточно. Немного изучил, что я не смогу изменять сан узел уменшить его для увеличения кухни. Получается мой вариант 1 квартира 40 кв. и 2 студии по 20 и 18 кв. а сан узлы на первом этаже я могу провести с легкостью.

Роман Балалаев10 июня 2019, 20:47

Пообщайтесь сначала с банками, возможно после этого желание делать перепланировку пропадет

Алексей Бида10 июня 2019, 20:50

Ну я пообщался, можно обойтись без перепланировки. Сан узел в других комнатах не считается перепланировкой

Павел10 июня 2019, 20:54

Алексей, добрый день. Как бы нам с Вами связаться? Я сам сейчас в подобной ситуации, только пытаюсь делить 80кв на 2 отдельных кв. Пообщались бы, по теме...

Алексей Бида11 июня 2019, 14:43

Пишите здесь. Телефон пишу и его удаляют. Или Найдите меня во вконтакте. Аватарка такая же.

Евгений Тараканов10 июня 2019, 21:18

Вы рискуете тем, что если не узаконите перепланировку и кто-то из "недовольных" пожалуется на Вас в жилищную инспекцию, Вас обяжут все возвращать обратно. Т.е. будете всегда висеть на волоске и шантажировать Вас в случае чего, легко.

Неузаконенная перепланировка в залоговой квартире,чревата тем что Банк залогодержатель может потребовать выплатить всю сумму долга досрочно. А жалоба соседей в жилищную инспекцию грозит штрафом размеры которого неприлично высоки,плюс необходимость возврата в изначальное состояние.

Алексей Бида11 июня 2019, 9:34

А если просто возвести сан узлы в 2 комнатах и больше ничего не переделывать?

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2019, 9:52

Алексей. Вы можете сделать всё, что вам хочется. А вот все последствия просчитать будет сложно. Да, действительно переделывают из 3-х комнантных квартир в 4 студии, с разносом санузлов, душевых и вытяжки по всем студиям. Но в этом деле есть не один камень и не два . И даже не три. Те, кто делают это максимально экологично и законно набивали шишки десятками проектов. И есть очень много, процентов под 80-90, кто увидел такие студии и решил, что сможет сам так же повторить - и вот последствия проживания в таких студиях как раз плачевные. Если расписать здесь все подводные камни, то это будет двух часовая консультация. Честно. Мне вообще всё равно, как вы будете реализовывать. Но сам процесс состоит из нескольких сотен пунктов.

Алексей Бида11 июня 2019, 10:22

Тогда нужно было пройти мимо этого поста. И не пытаться себя рекламировать. Не правильная политика рекламы.

Аморе

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2019, 13:17

Алексей, вам шашечки или ехать (как говорится в старом анекдоте)? Если считаете задуманное вами экономически выгодным, то делайте. Скорее всего сдавать 4 студии будет выгодней чем одну 3-4-комнатную квартиру. Такие ситуации знаю, они имеют место быть. Другой вопрос по поводу узаканивания. В вашей ситуации он фактически снимается, т.к. вы планируете покупать квартиру в ипотеку, то узаконить перепланировку нельзя без согласия банка, а ему это точно не надо. При снятии обременения - ситуация, думаю, зависит от регионов. В нашем как раз на 1м этаже это возможно, т.к. новые санузлы будут не над жилыми помещениями. По поводу стоимости ремонта - извините, недостаточно компетентен)

Алексей Бида11 июня 2019, 13:47

По ремонту определился с бюджетом. По сан узлам, как я понял. Сделав их проблем не будет. Для меня сейчас этот вопрос стоит в первую очередь

Аморе

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 июня 2019, 14:00

Проблемы могут быть, но скорее теоретически. Адекватные квартиранты и хорошие отношения с соседями - важно.

Алексей Бида11 июня 2019, 14:41

Какие могут быть проблемы? Нужно учесть. Если проблем по санузлу не будет, то по идее и никаких и не будет. В квартире я один собственник буду

Дмитрий Лобач

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 июня 2019, 10:09

Алексей, я себя не рекламирую и тем более не рекламирую тех, кто этим занимается. Я лично знаю и видел проекты как качественные, так и полное противоположность. Да, экономически сдавать 4-ре студии выгоднее, чем 1- трёхкомнатную на первом этаже. По Москве окупаемость таких проектов может быть 6-8 лет. Что сильно лучше обычной аренды. Но это для Москвы и в условиях работы профи(у которых отлажена схема взаимодействия с ЖЭКами, разрешительными органами, сработанная строительная бригада, отлаженный план со всей последовательностью бизнес процессов, отобранными материалами, и критериями по конфигурации квартиры и т.д.). Вот эти спецы одной строй бригадой делают 4 квартиры в год
от подписания ДКП до заселения. И таких бригад у них 4. Но перед ДКП ещё идёт большая подготовительная административная работа по проверке возможности переноса коммуникаций, согласований по электричеству и тд. На ремонт без мебели у них уходит прибл.11 т руб за кв.м., с учётом работы и материалов.
Одни из основных камней:
- электричество. 15 кВт на 4 студии мало. Плюс на каждую свой счётчик.
- санузлы. Халтурщики ставят насосы и не соблюдают уклоны - в итоге со временем начинает вонять канализацией.
- вентиляция. Оставляют естественную, то есть никакую. Надо делать правильную с учётом конфигурации
- перепланировка санузла. Стены санузла почти все ломают и увеличивают таким образом либо коридор либо кухню до комфортного размера. Но при этом сам санузел никуда не переезжает.
- газ, если есть, убирают.
- полная перекладка всей электрики, а это тоже перепланировка, которую надо будет узаконивать
- найти 4-х адекватных арендаторов, готовых проживать в таких студиях.
- ну и согласование и утверждение всей этой перепланировки.
Это наиболее простые и большие болячки.

Наталья12 июня 2019, 11:37

В жилых комнатах КАТЕГОРИЧЕСКИ ЗАПРЕЩЕНО делать мокрые точки по СНИП! Даже на 1-ых этажах. Даже если вы никого не затопите. Делайте их в коридоре, в кладовке - там еще можно попытаться узаконить. И выход из санузла не может быть на кухню - только в коридор по санэпид нормам. Короче, изучайте матчасть.

Андрей12 июня 2019, 12:15

Хорошая идея. Видел такие квартиры. Первый этаж позволяет воткнуть санузлы без проблем (через подвал). Электричества вполне хватит. Особое внимание уделить подъезду, чтоб не доставить дискомфорта возможным жалобщикам. Сделать все из недорогих материалов, тогда если и нажалуются, снести всю эту требуху быстро и не жалко.
Тут скорее вопрос психологии. Жалуются вредители, которые заняты подсчетом денег в чужих карманах. Нужны вежливость строителей, и скрытость отеля.

Алексей Бида12 июня 2019, 21:00

В данном доме квартир мало, и особо вряд ли доставит кому то шум, тоже вариант, что ванну наверное не делать с кафеля, а из пластика, дабы конструкция вышла дешевой. Да и сдавать помесячно буду. Вряд ли кому то вызовит дискомфорт

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru