недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Как легально сдавать койко-места?

Москва 4 493 32

Добрый день! Хочу взять 3-комнатную квартиру в ипотеку. Чтоб покрывать расходы на ипотеке планирую сдавать 2 комнаты из 3-х. Но сдавать хочу койко-местами. Иначе, если сдавать целую комнату, то не выгодно. В каждой комнате по 6 человек. То есть всего 12 человек. Это не хостел. Сдавать хочу на долгий срок, от 4- месяцев. Как это сделать легально? Слышал, что якобы хостелы уже нельзя организовывать в квартирах. Но это не хостел. А комнату ведь я могу сдавать. Готов открыть ИП, платить налоги, заключать договор с жильцами.

Вопросы:

1. Реально ли прибрести под такую цель по цене НЕ ДОРОЖЕ обычной квартиры?

2. Можно ли составлять договор отдельно с каждым жильцом на койко-место с помесячной оплатой?

3. Если для этой цели приобрести апартаменты (ведь это коммерческая недвижимость), то и по идее гос органы придраться не смогут, даже если посчитают, что это хостел?

3. На что обратить внимание при покупке квартиры для такой цели? (я не имею ввиду проверка по стандартным пунктам, такие как: обременения, квартира в залоге и тд) А такие как: электрическая плита, а не газовая; первый этаже, отсутствие жилых помещений под квартирой и т.д.


Благодарю заранее за ответы.

С уважением, Андрей

Советы 32
Дмитрий КаредваЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 июля 2021, 14:08

Добрый день. Сдача койко-мест на длительный срок - это утопия. Откажитесь от этой идеи на старте, она не принесёт вам того дохода, о котором вы думаете, а времени и нервов вы истратите очень много. Официально - сдавайте по комнатам, как самозанятый, например, оформляйте договоры найма и платите налог. На практике мало кого из нанимателей будет интересовать согласие банка-кредитора. Да и банк вряд ли будет строго проверять сдаёте ли вы квартиру, пока ежемесячные платежи исправно поступают и ипотека гасится.

ID: 1590984226 июля 2021, 14:51

Добрый день! По комнатам если сдавать, то полученные деньги не покроют ипотеку. А так недавно специально походил по квартирам, в которых предлагают койко-места. И увидел, что собственники сдают и с убитой трешки имеют 100 тысяч. За такие деньги они никогда не сдадут ни по комнатам, ни квартиру целиком (именно квартиру без ремонта). Крутятся собственники. Вот и посетила такая идея.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 июля 2021, 15:54

Для такого дохода нужно фактически работать на эту квартиру: с утра до вечера быть на месте каждый день и в режиме нон-стоп быть готовым к заселению-выселению, приёмке мест, расчётам, решению текущих проблем и т.д. Если готовы - дерзайте.

ID: 1590984226 июля 2021, 16:17

Спасибо за ответ!

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 июля 2021, 13:49

Добрый день. Легально сдавать жилую недвижимость приобретённую с использованием ипотечных средств нельзя. Такое условие предусмотрено кредитным договором.

ID: 1590984226 июля 2021, 14:44

Добрый день! А если приобрести нежилую недвижимость (апартаменты)?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 июля 2021, 15:33

Этот вопрос Вам необходимо уточнять в банке-кредиторе.

ID: 1590984226 июля 2021, 16:17

Спасибо!

Алексей Фролов26 июля 2021, 14:00

Легальных путей видимо нет. Да и койко- места это для таджиков. Какие с ними официальные отношения? Так что если в оставшейся комнате планируете жить сами у вас будет масса "приятых" моментов. Жить в общаге с кучей арбайтеров..

ID: 1590984226 июля 2021, 14:48

На счет бытовых проблем - это понятно. Жить в общаге - значит буду жить в общаге. Меня больше интересует действовать в правовом моле с точки зрения закона. Как это легально все оформить.

Алексей Фролов26 июля 2021, 15:14

Именно койко место точно никак. В договоре должно быть комната (ну сдадите одну и ту же комнату нескольким людям). Обязательно зарегистрироваться хотя бы как самозанятый, для уплаты налогов Ваши контрагенты должны тоже договор подписать (если смогут). И когда они будут меняться (съезжать/уезжать) вы будете писать акты сдал/принял и заключать новые договора. С каждым. Так что официальный путь.. не для слабонервных. Вы в любом случае закон нарушите (хотя бы в части пункта кредитного договора с банком). ИМХО

ID: 1590984226 июля 2021, 15:23

Спасибо! А если взять в ипотеку нежилой фонд (апартаменты), то их их можно сдавать по кредитному договору с банком?

Алексей Фролов26 июля 2021, 16:03

"А если взять в ипотеку нежилой фонд" во первых это НЕЖИЛОЙ фонд. Как его под Жилье сдавать? Если только в назначении прямо прописано - гостиница. А во вторых мы же не знаем что там банк в кредитном договоре напишет. Но пункт этот стандартный. Нельзя ничего делать без одобрения банка.

ID: 1590984226 июля 2021, 16:17

Про банк понятно. Про нежилой фонд не совсем. Под нежилым фондом подразумевал коммерческую недвижимость, коей являются апартаменты. Но живут же люди в апартаментах. Значит и в аренду для проживания их можно сдать по логике.

не риэлтор26 июля 2021, 15:28

"И увидел, что собственники сдают и с убитой трешки имеют 100 тысяч." - ну это вы немножко маханули, скажем так )) вы забываете про накладные расходы. сдача по койко-местам подразумевает соответствующий контингент. соседи будут счастливы, участковый появится у вас в дверях на второй-третий день. с ним надо будет вопросик решать как-то (намекну, без деталей: и не только с ним ))). так что если вы думаете что это такое простое дело: сдал по койко-местам и сидишь, куришь длинную папиросу, а денежки капают - ничего подобного. сдача по койко-местам НА ПОРЯДОК сложнее, чем сдача по комнатам. вы просто никогда с этим не сталкивались и не представляете как это все организовано. а это нужно быть рядом каждый день 24/7. и решать вопросы не только с квартирой, но и с проживающими. по койко-местам снимают не консерваторские профессора, как вы понимаете...
по существу вопроса, с точки зрения налоговой. сдается вся квартира, в договоре прописывается два-три человека. с остальных деньги берутся на месте по факту. довольна налоговая, доволен наймодатель.
но остальные вопросы никуда не деваются. и если вы раньше никогда не имели опыта со сдачей по койко-местам - то вы не просто не получите прибыли больше, чем по комнатам, но еще и огребете проблем по полной.
не занимайтесь ерундой, не пытайтесь сшить 16 шапок из одной шкуры, как в известном мультике. тем более не умея этого делать. сдайте целиком или по комнатам. на круг выйдет дороже, поверьте (с учетом потери тех денег, на которые вы моментально попадете, сдавая по койко-местам)

ID: 1590984226 июля 2021, 15:35

Добрый день! Так я и не говорил, что рассчитываю на легкие деньги и типа я такой самый умный, сейчас схему придумаю и будет денежка капать. И понимаю, что проблемы будут текущие. А где их нет? Где проблем нет? Везде они есть. . О прибыли речь и не идет, бизнес я из этого делать не собираюсь. Я на работе работаю)) Мне бы ипотеку отбить. Вот думаю, как выкрутиться. И в какую сторону вообще смотреть. Может апартаменты лучше подойдут?

не риэлтор26 июля 2021, 15:55

еще раз: сдача по койко-местам - это __отдельная работа__ , если вы не поняли. совмещать ее с офисной или любой другой, требующей присутствия, не получится. лучше сразу выкинуть эту идею из головы, пока еще не наворочено косяков.
закрыть ипотеку со сдачи нельзя. иначе бы ее брали вообще все, кому не лень ("типа я такой самый умный, сейчас схему придумаю"(с), как вы очень точно подметили )))
стандартная норма прибыли от сдачи жилья в найм в москве - 4%, плюс-минус. а ипотека начинается от скольких?... вот-вот )))
поэтому не надо думать что эта остроумная идея - гасить ипотеку со сдачи в аренду - никому до вас в голову не приходила. в москве это не проходит. ни с квартирами, ни с апартами, ни с чем жилым. забудьте. доплачивать из какого-то источника придется все равно.

не риэлтор26 июля 2021, 16:05

ps сразу добавлю про апарты. вы посмотрите там ценник на услуги управляшек. в москве наниматель традиционно платит только за налитую воду и нажженое электричество. все остальные платежи по жировке - на наймодателе. вот поинтересуйтесь там на месте, у живущих, сколько это удовольствие стоит. как говорится, "наши цены вас приятно удивят"(с) )))
а также про налог на апарты заодно уточните. тут вас будет ждать еще один сюрприз.

ID: 1590984226 июля 2021, 16:10

Понятно. Вариант с коммерческим помещением (не апартаменты) тоже отпадает? В которой прям официальный хостел сделать и уже не бояться участкового и соседей.

не риэлтор26 июля 2021, 16:23

официальный хостел - это не просто квартирка, чтобы вы понимали )))
это оооооочень большая стопка согласований. ну и помещение под хостел будет стоить не как убитая трешка, скажем так.
а главное, что открытие хостела - это бизнес-проект. а ипотека дается на немножко других условиях ))) боюсь, банк вас немножко не поймет и не оценит )))

заняться этим всерьез как бизнес-проектом - вполне можно. но, опять же, это полноценная работа. а вы же хотите купить квартиру для себя, так ведь? а не заняться хостельным бизнесом. насколько это следует из вашего исходного поста.
если нет, то открытие хостела - это в москве сейчас вполне живой бизнес-проект. но им надо реально всерьез заниматься, причем заниматься очень серьезно. и к жилой недвижимости и операциям с ней это не будет иметь никакого отношения.

ID: 1590984226 июля 2021, 16:51

Да, изначально хотел квартиру для себя. Но если быть более точным - жилье для себя. А комната в квартире это будет или комната в хостеле - не столь важно. Мне важно, чтоб помещение было не в аренде. А куплено по ипотеке. Потому как был некоторый опыт с арендой помещения в районе метро Китай-город (г. Москва) за 100 тыс в месяц. (под цветочный магазин) . Потом резко подняли аренду и стало уже 200 тыс в месяц. А через год вообще попросили освободить помещение ))) А ремонт сделан почти на 1 млн ))) Ну понятно, что многие скажут: надо договор заключать и тд бла-бла-бла. Он и был заключен, но по факту сказали съехать и все. По судам бегать неохота. А ипотека как-никак надежнее в этом плане. В бизнесе некоторый опыт есть (не только цветы) . Сейчас с 2013 года занимаюсь строительными материалами в Москве. Не миллионер, но кое-что зарабатываю. Спартанских условий не боюсь, поэтому и рассматриваю вопрос комнаты , а остальное помещение под сдачу. Да и официальный хостел может и лучше, кто знает, что из этого может вырасти. Может мировая гостиничная сеть)) Что посоветуете? За 15 млн реально найти помещение по небольшой хостел?

ID: 1590984226 июля 2021, 16:52

ну и чтоб первый взнос до 2 млн

Алексей Алексеев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 июля 2021, 19:32

Рассмотрите посуточую аренду комнат, это попроще, но всё равно контроль нужен.

ID: 1590984228 июля 2021, 12:01

Добрый день! Так проще квартиру снимать под сдачу койко-мест. Не совсем понял в чем смысл снять именно комнату, а не квартиру? Хотя мне в принципе вариант с съемом жилья не интересен. Хотел купить по ипотеке.

не риэлтор26 июля 2021, 20:20

"Что посоветуете? За 15 млн реально найти помещение по небольшой хостел?" - в бирюлево или капотне (и тому подобных божьих уголках) в принципе можно попробовать. но не забывайте, что еще часть денег понадобится на ремонт/переделку и на "решение вопросов" для открытия.
это вам уже лучше обсуждать на форуме инвесторов, а не риэлторов ))

ID: 1590984228 июля 2021, 12:13

Спасибо за ответы)

ID: 1808741926 июля 2021, 22:49

В апартах вроде бы проблема с регистрацией? А тут такая толпа народу.
Слышали про коливинг, может таким модным словом назвать эту общагу?

ID: 1590984228 июля 2021, 12:02

Да назвать можно как угодно)) Хлопот от этого будет ни меньше, ни больше))

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 июля 2021, 13:45

Просто никто не заморачивается с легализацией подобного бизнеса.. он и без того довольно хлопотен..

ID: 1590984228 июля 2021, 12:12

Согласен. Просто, чтоб не бояться проверок, думал, как бы легально это делать.

ID: 160961827 июля 2021, 16:34

Ипотека на коммер. недвижку мб сильно дороже квартиры. Нет? + не получите налоговый вычет. Прекрасная бизнес идея. И сдавать иностранным гражданам (как вам вероятно представляется) это еще и увлекательное мероприятие с миграционной службой-очень советую изучить законодательство. А то ваша мировая гостиничная сеть станет источником дохода не для вас , а для чудесных других людей. Прямо подарок.
Коливинг для койко мест- это прямо космическая идея.

ID: 1590984228 июля 2021, 12:11

Да не обязательно иностранцам. Я специально 3 таких квартиры посетил. Так в одной из них условие - паспорт РФ. И полная квартира приличных граждан. Не бухают и не курят. Есть офисные сотрудники (не работяги). Прото некоторым людям неохота по 30 тыс в месяц в космос выкидывать за аренду квартиры. Они находят такие варианты за 8-10 тысяч койко-место. И повторюсь, я видел совсем не клоповник. А обычная нормальная чистая квартира с двухъярусными кроватями и даже с намеком на евроремонт и нормальными жильцами с паспортами РФ. Остальные две были клоповниками с сомнительными жильцами. Все зависит от того, как хозяин все организует. КТо-то скажет - ну 8-10 тысяч это не дешево. Два человека спокойно снимут за эти деньги комнату на двоих и не будут жить впятером в комнате. Но это надо сожителя искать, не все это хоттят делать, потом сожитель съедет, надо нового искать. А тут снял койко-место и точка.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru