недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость

Как правильно оценить дом? Или что останавливает покупателя приехать?

Московская область 10 121 26

Мы продаём дом уже больше полугода. Понимаю, что объект сложный, и загородную недвижимость в наших условиях не каждый себе позволит. Одновременно даже если смотреть цены на подобного уровня дома в окрестностях, то есть и гораздо дороже.


Не очень понятна логика потенциального покупателя. Если отбросить всех мошенников из агентств, которые обещали нам помочь, речь идёт о десятке покупателей, с которыми били несколько разговоров по телефону, но ни один так и не приехал посмотреть дом.


Как вы считаете, что отвлекает покупателя в объявлении? Что ему мешает?


И какая цена сейчас разумна по рынку по вашему мнению?


Вводные: около Зеленограда, 18 соток, 240 кв.м., дерево (основа - сруб), подземный гараж, 4 спальни, зал с камином, баня. беседка, пруд, взрослые деревья, рядом лес, наличие ж/д и автобуса (поезда не слышно). Внутри интерьер простенький, это да. Из коммуникаций газ, свет, вода, канализация, отопление во всём доме проведено и работает.

Советы 26
Геннадий СавиновЛучший совет19 августа 2017, 22:14

Оценить объект по Вашим "вводным" не возможно, также, как и сказать, что "отвлекает" покупателя в объявлении, не видя объявления. Закажите оценку дома специалисту по загородной недвижимости, лучше всего - из района его нахождения. Если цена правильная, надо организовать правильные: рекламную кампанию, предпродажную подготовку, показы, переговоры...

Дмитрий Рогачёв20 августа 2017, 19:28

Сообщение со ссылкой не пропускают модераторы. У нас нет денег для заказа оценки. Это слишком дорого.

Геннадий Савинов20 августа 2017, 21:25

Как говорил кот Матроскин: "Прежде чем что-то ненужное продать, надо что-то ненужное купить":). Стоимость оценки будет - сущие копейки для собственника, продающего недвижимость за 16 млн. руб. Цена объекта завышена, в рекламе допущены ошибки. Обращайтесь. Смогу Вам помочь.

Дмитрий Рогачёв20 августа 2017, 23:53

Так и дайте свою оценку открыто. Буду рад. Я за этим сюда и обратился) И другие научатся на ошибках.

МГСН Бауманская

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 августа 2017, 1:30

Здравствуйте Дмитрий! Советую не тратить Ваше время и деньги на различные оценки специалистов, у разных специалистов они будут значительно разниться. И любая оценка не будет иметь ничего общего с рыночной ценой. Они могут посчитать сколько приблизительно потрачено на постройку, применить амортизационные и другие поправочные коэффициенты. Рыночная цена-это то, сколько покупатели готовы заплатить Вам за Ваш объект.Скажу как мыслит подавляющее большинство покупателей загородной недвижимости: -могу купит участок земли за 1-2-3-4 млн рублей. За 4-6 месяцев известные компании соберут дом из Клееного Бруса 200-250 кв.м. за 6-8 млн. или из обычного бруса вдвое дешевле, именно такой планировки как хочется и в котором никто не жил. Дерево впитывает запахи, энергетику и все остальное (кто что себе насочиняет). И зачем покупать б/у дом за 16 млн рублей, когда можно построить новый и гораздо дешевле. В процессе стройки они могут потратить гораздо больше, но это будет уже потом.Поэтому, чтобы продать дом, рекомендую сделать следующее:1. Не ориентироваться на соседей, которые продают гораздо дороже (они могут никогда не продать свои дома). Можно продать, а можно продавать. Может у них хобби такое.2. Обязательно сделать профессиональную съемку дома фотографом, специализирующимся на фотографии объектов недвижимости. При этом нужно по максимуму обезличить дом, убирать личные вещи и предметы обихода из объектива. 3. Разместить объект не только на Циан и Авито, а на максимальное количество сайтов, рекламирующих объект. Их порядка 80 шт. И лучше в премиальных размещениях. Важно, чтобы все кто ищут, видели Ваше объявление. Рекламы мало не бывает. Проверять их, актуализировать цену.4. Отталкиваясь от желаемой цены выбрать шаг понижения, например 50 или 100 тыс в неделю. И понижаться, пока не начнутся минимум 1-2 звонка в неделю. Это будет близко к рыночной цене.Рынок сам определит сумму. Но ориентироваться нужно на 50% от цены на постройку такого же нового. Плюс-минус. Если это не эксклюзивное место и объект. По Вашему описанию на это ничто не указывает. Я занимаюсь городской недвижимостью, поэтому с загородной Вам не помогу. Лучше всего конечно найти агента, который занимается загородной недвижимостью и которому Вы будете доверять. Он избавит Вас от всех забот и хлопот и при этом сэкономит Ваши деньги, так как он этим занимается ежедневно. Не думайте, что без агента Вам будет выгоднее. Почти всегда это наоборот. Покупатель и продавец эмоционально завязаны в сделке. При переговорах и торге у покупателя и продавца хлещут эмоции, амбиции. Нельзя говорить НЕТ ни одной из сторон. Агент снимет эту нагрузку. Это важно.Удачи!P.S. Если не трудно, напишите потом, за сколько продали!

Дмитрий Рогачёв21 августа 2017, 15:27

Добрый день! Спасибо за подробный ответ:1. Стараемся не ориентироваться, но в любом случае это единственный доступный ориентир - стоимость подобных построек в этом же посёлке и окрестностях.2. Фотографии хорошие. не отличные. но хорошие. Не телефон-инстаграм-стайл)Эксклюзивности в объекте действительно нет, но факторы, влияющие на цену в положительную сторону у нас всё же есть: электричество, газ в доме, газовое отопление, водоснабжение, канализация-септик. Плюс думаю подземный гараж, баня и искусственыый водоём а участке тоже могут быть в небольшой плюс.С агентами проблема. Мы обращались в несколько мест. Никто не соглашается браться за участок без предоплаты. За предоплату обещают искать клиентов, договор без обещания найти, эксклюзивный. А за процент от продажи никто не берётся.

Наталья Мишина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 августа 2017, 14:03

День добрый!Обычно любая продажа - это вопрос цены, локации и рекламы. Думайте, чего у Вас не хватает/в избытке, и поймете, куда двигаться в продаже.Пы.сы.: специалист совсем не помешает в этом вопросе... Но - один. А не размноженные вдесятеро объявления на одном сайте.

Дмитрий Рогачёв21 августа 2017, 15:27

Спасибо, но к сожалению у нас специалиста под рукой. Ни один агент не согласился помочь за процент от продажи.

Наталья Мишина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 августа 2017, 15:38

Как это?!..Одно из двух: или обращались к исключительно "городским специалистам", или стоимость дома такова, что специалисты понимают, что будет просто потеря времени и денег на рекламу.Дмитрий, вот сюда сейчас перенесли нас, специалистов с другого сайта, с Дмира... Посмотрите по рейтингам, загляните в личные кабинеты, пообщайтесь, и, возможно, найдете того, кто Вам поможет. Предоплата - это, конечно же, замечательно, но иногда вполне достаточно и просто каких-то денег на рекламу.

Дмитрий Рогачёв25 августа 2017, 17:59

Обращались в агенства и к специалистам Зеленограда.

Константин Останин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 августа 2017, 7:16

Дмитрий, пришлите информацию, подберем Вам агента без предоплаты.

Уcтупка Онлайн25 августа 2017, 14:00

"Как вы считаете, что отвлекает покупателя в объявлении? Что ему мешает?"Не надо гадать. Надо спросить. И пронанализировать ответы.

Дмитрий Рогачёв25 августа 2017, 18:00

К сожалению, задать вопрос человеку, просто зашедшему в объявление, не получится.

Мария Родионова25 августа 2017, 17:22

У меня одной сложилось впечатление, что вы не особенно слышите, что вам отвечают. Вам несколько человек уже ответило, что как и почем. И не совсем ясно - у нас денег нет на предоплату... Вы, когда к дантисту приходите или слесаря вызываете - тоже так говорите?

Дмитрий Рогачёв25 августа 2017, 18:02

Да, у вас одной. Я читаю всё, что мне приходит на почту в виде ответов. У меня денег нет не на предоплату, а на "подарить риэлторам Зеленограда".

Park Lane Estate

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 августа 2017, 17:45

Если нет просмотров, значит цена не в рынке (при условии, что все остальные условия соблюдены) Чтобы продать дом в течение года нужно условно 3 - 4 показа в месяц. Если этого показателя нет, то цену нужно постепенно снижать. Шаг не менее 5% И не забывайте, что еще будет торг! По статистике последних продаж нашего агентства, сделки происходят с дисконтом от 5% до 20% от начальной цены, по которой пришел клиент. Средняя скидка 10-15%Рыночная цена это не то за сколько выставляют соседи, а за сколько предлагает купить покупатель. Удачи в продаже

Дмитрий Рогачёв25 августа 2017, 18:03

Можно объяснить про 3-4 показа? По тому же циану я вижу статистику уникальных пользователей, смотревших объявление. Их всегда больше 3-4 человек. Или я не то смотрю?

МГСН Бауманская

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 августа 2017, 16:05

Агентство Загородной Недвижимости имеет ввиду 3-4 показа дома живым людям, которые позвонили по телефону, договорились о просмотре, приехали, посмотрели и уехали думать, а не просмотров объявления. Это означает, что есть живой интерес. По другому никак.

МГСН Бауманская

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 августа 2017, 16:07

С Геннадием связывались? Или Вы все-таки решили продавать самостоятельно?

Дмитрий Рогачёв2 сентября 2017, 11:48

Конечно связались. Геннадий работает по другому району, поэтому отказался. Просто он набрал здесь себе плюсов в рейтинг.

Евгений Бео

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
31 августа 2017, 11:08

Дмитрий, к сожалению, на деревянный дом данного типа цена прилично завышена

Дмитрий Рогачёв2 сентября 2017, 11:49

Какую цену вы считаете нормальной?

Елена Федорова2 сентября 2017, 9:59

А по моему ответ на Ваш вопрос находится в Вашем же вопросе)Если это были покупатели, то Вы не можете их заинтересовать по телефону объектом, значит надо менять манеру общения, если это риэлторы, то они просто забивают Ваш объект в базу свою, советовала бы проверить тираж вашего объявления: сколько человек его продает и по какой цене? Не знаю, кто Вам обещал продать быстро объект, загородка в рынке продается от года и дальше, позиция о ценах у Вас тоже не правильная:"есть намного дороже". Объект должен быть дешевле всех при скорой продаже, в рынке( то есть чуть дешевле представленных по району и схожему по параметрам).

Дмитрий Рогачёв2 сентября 2017, 11:50

На данный момент по окрестностям наш дом один из самых дешёвых по схожим параметрам дома, земли, коммуникаций и пр.

Геннадий Савинов2 сентября 2017, 14:26

Не припомню, чтобы Дмитрий Рогачев обращался ко мне за оценкой объекта и консультациями. Естественно, не бесплатными. Что касается продажи объекта - это да, я не буду продавать его дом, например потому, что вряд ли собственник готов принять рыночную цену своего объекта. Уж слишком велика ошибка в сегодняшней цене, ну, и любовь все делать на халяву налицо.

Дмитрий Рогачёв2 сентября 2017, 20:01

А вам звонил и не я, а моя родственница, владеющая этим домом. Территориально это Солнечногорский район рядом с Зеленоградом. Вы ей ответили, что работаете только по истринскому.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru