недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Как продать квартиру, купленную с помощью мат. капитала с минимальным налогом

Нижегородская область 853 20

Доброй ночи! В данный момент продаем 2х комнатную квартиру площадью 49 м2, купленную в 2017 году. Покупали у 2х собственников, получивших эту квартиру по наследству за 9 месяцев перед продажей, цена в договоре стояла у одного 1000000,а у второго 1275000, итого 2275 тр. Сейчас выделили доли детям по 1/20 (2 детей), взрослым по 9/20. Продаем квартиру за 3700т.р. Какую прославить цену долей всех собственников, чтобы не платить налог? Кадастровая стоимость квартиры 549303.30 на 2017 год. Кадастровую стоимость по долями пока не знаю, документы не получены. Заранее спасибо!

Советы 20
Альберт СадыковЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 августа 2020, 6:14

Совсем не заплатить НДФЛ у вас не выйдет ни при каких вариантах. Даже учитывая то, что право зарегистрировано в 2017-ом и в 2020-ом уже наступил срок три года (или скоро наступит), а данная квартира является Единственным Жильём (ЕЖ), всё равно каждый из детей заплатит по 10 000 рублей. Если данная квартира не попадёт под категорию ЕЖ, то суммарный НДФЛ на семью составит 204 000 рублей.
Какую бы вам там сумму в договоре не придумали, ИФНС применит к вашей сделке цифру 3 845 000 рублей, хотите вы этого или нет. Она равна 70% от кадастровой стоимости квартиры, а право у вас возникло после 2016-го года.
P. S. все расчёты приведены примерными цифрами, я не стал писать маленькие рубли и копейки, погрешность не более 2-3 сотен рублей. Они верны при условии, что между вами не было брачного договора (БД) о раздельной собственности. Если же БД был, и Вы не имели отношения к данной квартире, то прибавьте еще 92 000 рублей на себя. Надеюсь, что все члены Вашей семьи, являются налоговыми резидентами РФ))))

Евгения Гранде1 августа 2020, 10:05

Спасибо, только хочу уточнить, кадастровая стоимость квартиры 549 т. р., а не в миллионах, как Вы посчитали. БД у нас нет. Квартира ЕЖ только у детей, у меня и мужа есть еще собственность. Квартира в собственности более 3 лет, но менее 5. А если мы будем продавать доли отдельными договорами?

Альберт Садыков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 августа 2020, 21:03

549 303 рубля и 30 копеек..... да уж)))) профессиональная деформация

Евгения Гранде1 августа 2020, 1:46

Да, собственник квартиры до выделения долей был один муж.

Евгения Гранде1 августа 2020, 2:07

Рассматриваю несколько покупателей, один с наличкой готов прописать в договоре сумму 2275,остальное распиской. И с военным сертификатом, то есть нужно писать всю сумму в договоре.

Сергей1 августа 2020, 10:59

Да какой нормальный покупатель купит отдельными договорами квартиру (договорами покупки долей) , где есть два несовершеннолетних собственника, и где есть доли принадлежащие им. Зачем ему быть соучастником налогового преступления, которое совершают два продавца этой квартиры.

Ольга Джирикова1 августа 2020, 11:15

Покупать отдельными договорами недвижимость, принадлежащую детям, никакие законы не запрещают, более того, это общая практика при т.н. размене, или разъезде - детям взамен покупается какая-то жилплощадь. Говорят, что переболевшие коронавирусом становятся параноиками, и всё чаще приходится сталкиваться с подтверждением этого явления, у риэлоров в том числе. А вот не платить налоги не получится. Око Саурона бдит... Все официальные сделки, любые расчеты сегодня - на ладони у государства. Если вы сами не заплатите, вам этот налог доначислят. И платить всё равно придется.

Евгения Гранде1 августа 2020, 11:19

Продавая квартиру, мы покупаем дом и выделяем детям там большую площадь.

Надежда Гарнюк1 августа 2020, 11:50

Если Вы не пользовались налоговым вычетом, то самое время это сделать. Тогда и налогов можно совсем избежать.

Сергей1 августа 2020, 12:19

То что вы покупаете взамен-государство не интересует. Оно следит только за тем, чтобы все получившие доход от продажи недвижимости (да и вообще получившим любой доход) заплатили с него налог. Особенно, если продается квартира купленная меньше 5 лет назад, и соответственно права на вычет нет. Посколько не прошло 5 лет после покупки.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 августа 2020, 12:22

Евгения, что-то Ваш вопрос совсем не туда завели, давайте по порядку!
Во-первых, после выделения долей детям необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу и одновременную покупку дома.
Во-вторых, если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально.
На цифрах это означает следующее: если в договоре купли-продажи будет фигурировать сумма продажи 3,7, кстати, в одном единственном договоре, без всяких непонятных и ненужных умозаключений диванных специалистов, то возникает налог в размере 13% с разницы между ценой покупки и продажи пропорционально своим долям. Далее, если ранее не использовали имущественный вычет при приобретении имущества, то возникший налог можно свести к нулю путём грамотного заполнения налоговой декларации с применением всех имущественных вычетов. Я привёл белый и прозрачный способ взаимодействия со своим покупателем. Менее прозрачный путь - это согласованный с покупателем порядок стоимости в дкп, о чём Вы написали выше, добрая воля покупателя и так далее. Я за прозрачный путь, а окончательное решение принимает продавец и покупатель после очной консультации у специалиста.

Евгения Гранде1 августа 2020, 12:33

Спасибо огромное за ответ! Имущественный вычет я и муж уже использовали, поэтому на ноль свести не сможем. По детям вопрос, мы только сейчас выделяемые им доли, поэтому у них в собственности будем менее 3х лет. Значит налог все-таки появляется?
И еще вопрос, что подразумевается под расходами при приобретении жилья? Вот сейчас при выделении долей детям расходы по нотариусу составили 15тр, они входят? Еще какие расходы?

Сергей1 августа 2020, 15:23

Думаю, что у ваших детей, которых вы сейчас будете наделять долями, никаких расходов на приобретение этих долей не будет. Вы же не по договору купли-продажи их выделяете, не продаете им доли. Под расходами на приобретение квартиры имеется в виду сумма за какую вы эту квартиру купили в 2017 г. у предыдущих собственников Т.е. 2 млн. 275 тыс. руб. Сейчас вы продаете эту квартиру за 3 млн. 700 тыс. Т.е. ваш доход от продажи квартиры будет 3 млн. 700 тыс. Полученый доход облагается налогом в 13%. Вы имеете право уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму, которую вы затратили на покупку этой квартиры. Т .е. на 2,275 млн. Итого под налогообложение попадает 1 млн. 425 тыс. руб. Если вы не будете продавать сейчас и подождете пока не исполнится три года со дня покупки, и продадите после 3-х лет владения, то тогда не нужно будет платить налог с полученной суммы. Это при условии, что данное жилье у вас единственное.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
1 августа 2020, 21:29

"Думаю, что у ваших детей, которых вы сейчас будете наделять долями, никаких расходов на приобретение этих долей не будет"
Сергей, дублирую ещё раз: с 2019 года, если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с ПОСЛЕДУЮЩИМ выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально.
Евгения, затраты на нотариуса по выделению долей не входят в состав расходов при приобретении!

Евгения Гранде1 августа 2020, 23:28

Так а что же входит?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 августа 2020, 0:12

2275 - сумма расходов при покупке пропорционально долям

Сергей2 августа 2020, 0:09

Евгения, вы суммой мат.капитала оплатили часть стоимости квартиры? Т.е. использовали мат.капитал прямо в момент покупки этой квартиры в 2017 г ? Или вы мат. капиталом погасили часть ипотечного кредита, с помощью которого вы купили эту квартиру?

Евгения Гранде2 августа 2020, 15:04

Погасила часть ипотеки

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 августа 2020, 13:18

Сергей, абсолютно неважно, каким образом был использован маткап, невозможно давать консультации не следя за постоянно меняющимися поправками в законодательстве, почти два года прошло с того времени, как изменилось всё, а Вы всё про старое. Пройдите по ссылке ))

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
2 августа 2020, 13:18

https://www.cian.ru/blogs-materinskij-kapital-i-nalog-na-vydelennye-pri-prodazhe-doli-300143/

редакцияeditorial@cian.ru