Коммерческая недвижимость - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Вопросы·Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость

михаил

21 марта 2018

Вся Россия

28 524

Здравствуйте.

Не могу определится. Какой НДФЛ мне придётся заплатить при продаже коммерческой недвижимости, приобретенной в 2004г. Хочу продать сейчас. Использовал в предпринимательской деятельности. В налоговой говорят, что в данной ситуации, срок владения имуществом значения не имеет. Коэффициент 0,7 не применяется. Согласно письма минфина, вычеты тоже не принимаются. По КС 9млн. Реально за 3 млн. Неужели придётся платить 13% с КС?

Автор

Теги

михаил

налоги

Могут подойти

21 496 320 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

22 113 269 ₽

1-комн.кв., 42 м², этаж 3

Бутырская

9 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

19 246 730 ₽

студия, 31 м², этаж 5

Ботанический сад

8 мин.

ЖК "СОЮЗ", к5, Союз ЖК, Москва

22 644 830 ₽

1-комн.кв., 47 м², этаж 5

Сокольники

14 мин.

ЖК "STONE Sokolniki (Сокольники)", улица Гастелло, Москва

28 200 000 ₽

2-комн.кв., 62 м², этаж 18

Окружная

13 мин.

ЖК "Поколение", Нововладыкинский проезд, 1к3, Москва

22 950 000 ₽

2-комн.кв., 56 м², этаж 7

Электрозаводская

13 мин.

Большой Матросский переулок, 1, Москва

19 500 000 ₽

2-комн.кв., 55 м², этаж 6

Отрадное

10 мин.

Отрадная улица, 9, Москва

75 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 50 м², этаж 3

ВДНХ

10 мин.

проспект Мира, 184К2, Москва

14 500 000 ₽

2-комн.кв., 48 м², этаж 6

Бульвар Рокоссовского

14 мин.

Ивантеевская улица, 4К1, Москва

12 600 000 ₽

3-комн.кв., 52 м², этаж 2

Бульвар Рокоссовского

12 мин.

4-я Гражданская улица, 43К5, Москва

19 комментариев

Арман Барекян

21 марта 2018, 18:45

Лучший совет

Ваша недвижимость никак не связана с коэффициентом 0,7 и всем тем, что связано с законом от 01.01.2016 года. Чтобы понять возникает налог с продажи или нет - нужно ответить на некоторые вопросы. "Использовал в предпринимательской деятельности. " - это ещё не приговор :)). Как использовал, когда? И многое другое, готов с Вами поговорить, в рамках форума долго будем разбираться. С уважением, Арман!

402/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

26 марта 2018, 00:39

Супер! Там эта тонкость о недвижимости, купленной ДО регистрации ИП!

68/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Пупсик

24 марта 2018, 14:02

Михаил, подарите недвижимость своему близкому родственнику, который никогда не был ИП. Через 3 года родственник сможет продать недвижимость, применив все положенные вычеты для физ.лиц. Или поженитесь с покупателем. ))) Для ускорения перехода недвижимости к нему.

262/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

михаил

Автор

25 марта 2018, 10:26

Не могу не согласиться с оригинальностью совета! Особенно, пожениться!

70/50 000

михаил

Автор

25 марта 2018, 19:59

Нашел ответ.

ИП НА УСН ПРОДАЛ НЕДВИЖИМОСТЬ. КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬ ?
Минфин разъяснил, какой налог должен платить ИП на УСН, — «упрощенный» или НДФЛ, если он продал собственную недвижимость. Письмо Минфина России от 19 декабря 2017 г. № 03-11-11/84868.

Если ИП на УСН продал недвижимость, то ответ на вопрос, какой налог платить в этом случае, зависит от того, заявлял ли он продажу собственной недвижимости как вид деятельности при госрегистрации в качестве ИП.

Например, если ИП ведет деятельность по продаже недвижимости и соответствующий код ОКВЭД закреплен за ним в ЕГРИП, то с выручки от ее продажи он обязан заплатить УСН-налог. Конечно же, при условии, что проданная недвижимость использовалась им в предпринимательской деятельности.

Если же торговля недвижимостью не входит в перечень видов бизнеса ИП и недвижимое имущество, которое он продал, не относится к основным средствам, то с полученной от продажи суммы предприниматель должен заплатить НДФЛ.

Добавим, что предприниматель-«упрощенец» при расчете единого налога учитывает выручку от реализации любого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Значит, с доходов от продажи имущества, которое было куплено до регистрации гражданина в качестве ИП, а затем использовалось в УСН-деятельности, нужно начислить «упрощенный» налог.

А вот если деятельность по продаже недвижимости, купленной до регистрации в ЕГРИП, в реестре не заявлялась, то с выручки от ее продажи придется заплатить НДФЛ.

Бизнес навигатор МСП Корпорация МСП
Сайт разработан ООО "Софт Финанс"

Нашел ответ. ИП НА УСН ПРОДАЛ НЕДВИЖИМОСТЬ. КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬ ? Минфин разъяснил, какой налог должен платить ИП на УСН, — «упрощенный» или НДФЛ, если он продал собственную недвижимость. Письмо Минфина России от 19 декабря 2017 г. № 03-11-11/84868. Если ИП на УСН продал недвижимость, то ответ на вопрос, какой налог платить в этом случае, зависит от того, заявлял ли он продажу собственной недвижимости как вид деятельности при госрегистрации в качестве ИП. Например, если ИП ведет деятельность по продаже недвижимости и соответствующий код ОКВЭД закреплен за ним в ЕГРИП, то с выручки от ее продажи он обязан заплатить УСН-налог. Конечно же, при условии, что проданная недвижимость использовалась им в предпринимательской деятельности. Если же торговля недвижимостью не входит в перечень видов бизнеса ИП и недвижимое имущество, которое он продал, не относится к основным средствам, то с полученной от продажи суммы предприниматель должен заплатить НДФЛ. Добавим, что предприниматель-«упрощенец» при расчете единого налога учитывает выручку от реализации любого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Значит, с доходов от продажи имущества, которое было куплено до регистрации гражданина в качестве ИП, а затем использовалось в УСН-деятельности, нужно начислить «упрощенный» налог. А вот если деятельность по продаже недвижимости, купленной до регистрации в ЕГРИП, в реестре не заявлялась, то с выручки от ее продажи придется заплатить НДФЛ. Бизнес навигатор МСП Корпорация МСП Сайт разработан ООО "Софт Финанс"

1 652/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

24 марта 2018, 13:23

Михаил))) последние Ваши вопросы - это уже не в моей компетенции, и ОКВД для меня звучит почти, как ругательство :-))
Но благодарности Вашей рада)

152/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Арман Барекян

22 марта 2018, 10:59

На мой взгляд, это как раз то самый случай, кода отрывок из письма, который смущает Михаила - носит сугубо рекомендательный характер )))).
"Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме."
На практике всё иначе, более того если Михаил продаст в следующем налоговом периоде как физ. лицо, то вовсе может уйти от уплаты налога на вполне законном основании, а были случаи, когда хватало перерыва - два, три месяца! Кому как повезёт с инспектором :)))).
Или возврат на ИП, а налоговую базу выбирайте из расчёта собственной экономии. Я бы не вернулся туда, куда многим и не следовало и вовсе заходить. Кому-то ИП действительно было необходимо, но к сожалению не всем, но почему-то массово хлынули в эти дебри, не разбираясь лично им это нужно или нет. С уважением, Арман!

На мой взгляд, это как раз то самый случай, кода отрывок из письма, который смущает Михаила - носит сугубо рекомендательный характер )))). "Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме." На практике всё иначе, более того если Михаил продаст в следующем налоговом периоде как физ. лицо, то вовсе может уйти от уплаты налога на вполне законном основании, а были случаи, когда хватало перерыва - два, три месяца! Кому как повезёт с инспектором :)))). Или возврат на ИП, а налоговую базу выбирайте из расчёта собственной экономии. Я бы не вернулся туда, куда многим и не следовало и вовсе заходить. Кому-то ИП действительно было необходимо, но к сожалению не всем, но почему-то массово хлынули в эти дебри, не разбираясь лично им это нужно или нет. С уважением, Арман!

1 367/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Арман Барекян

22 марта 2018, 11:42

Думаю, информации достаточно, теперь можно сделать правильный выбор!
Да, ещё: "на инспектора надейся, а сам не плошай!" :))). Удачи!!!

142/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

22 марта 2018, 10:51

Михаил, перечитайте мой коммент - пока Вы свой писали, я свой подредактировала - там есть теперь ссылка.

104/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

михаил

Автор

22 марта 2018, 11:28

Спасибо огромное, Ирина!
В пункт 3 ст. 4 ФЗ-382 сходил. Все, вроде, так.
Теперь схожу в налоговую, попробую им это объяснить. А письмо писать - ждать до 30-ти дней.
Как будут результаты, отпишусь.

211/50 000

михаил

Автор

22 марта 2018, 10:38

Мне бы только как доказать налоговой, что процент я должен платить не с КС, а договора купли-продажи…

101/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

22 марта 2018, 10:35

Арман, так ведь не возьмут с него уже, как с физика! Т.е. возьмут. 13% возьмут. Но вычесть расходы не дадут. Другое дело, что с 2004 годом приобретения он может указать в договоре к-п любую удобную для него сумму. Или надо делать новое ИП не на УСН, а с налогообложением 15% и применением системы доход минус расход, тогда сумму приобретения можно будет вычесть.
Вообще, еще недавно утверждали, что если ИП закрыл и в том налоговом периоде, в котором состоялась продажа, не использовал помещение в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи должен учитываться, как доход физического лица со всеми вычетами по срокам владения. Но сейчас это могли изменить. Если у Вас есть время и Вы не использовали в этом году магазин, как ИП, то попробуйте сами написать в УФНС письмо с вопросом на тему закрытия. А инспекторам в налоговой не верьте - они часто специально жонглируют законами, чтобы взять побольше налога.
Михаил, кадастровая стоимость к Вашему объекту не применяется на основании пункта 3 ст. 4 ФЗ-382 - найдите и вникните.

Арман, так ведь не возьмут с него уже, как с физика! Т.е. возьмут. 13% возьмут. Но вычесть расходы не дадут. Другое дело, что с 2004 годом приобретения он может указать в договоре к-п любую удобную для него сумму. Или надо делать новое ИП не на УСН, а с налогообложением 15% и применением системы доход минус расход, тогда сумму приобретения можно будет вычесть. Вообще, еще недавно утверждали, что если ИП закрыл и в том налоговом периоде, в котором состоялась продажа, не использовал помещение в предпринимательской деятельности, то доход от его продажи должен учитываться, как доход физического лица со всеми вычетами по срокам владения. Но сейчас это могли изменить. Если у Вас есть время и Вы не использовали в этом году магазин, как ИП, то попробуйте сами написать в УФНС письмо с вопросом на тему закрытия. А инспекторам в налоговой не верьте - они часто специально жонглируют законами, чтобы взять побольше налога. Михаил, кадастровая стоимость к Вашему объекту не применяется на основании пункта 3 ст. 4 ФЗ-382 - найдите и вникните.

1 055/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Арман Барекян

22 марта 2018, 10:05

"Для индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый порядок учета расходов как при уплате налога на доходы физических лиц (статья 221 "Профессиональные налоговые вычеты"), так и при переходе на упрощенную систему налогообложения (глава 26.2)."
Михаил, если Вы применяете упрощёнку 6 %, то можете забыть про это : "но налоговая берет налог не с продажи, а с дохода от продажи, т.е. с разницы между ценами приобретения и продажи объекта, если она есть."
А если у Вас ИП на общем режиме налогообложения, то есть, есть возможность применить формулу: "доход - расход", то тогда - пожалуйста! Нужно посчитать, что Вам выгодно, если выгодно учесть 1,5 млн., то никаких упрощёнок, если выгодно заплатить 6 % с цены по договору, с выручки, а не с прибыли, то тогда упрорщёнка.
"Магазин приобретался за 1,5 млн. Доход есть. но в налоговой опять же сказали, что расходы на приобретение не учитываются. " Почему они это сказали? Потому что упрощёнка!
Подумайте, может есть смысл не открывать ИП обратно? Заплатить как физик 13 % с разницы продажи и покупки (1,5 млн). Считайте - выбирайте !!! Удачи Вам!!!

"Для индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый порядок учета расходов как при уплате налога на доходы физических лиц (статья 221 "Профессиональные налоговые вычеты"), так и при переходе на упрощенную систему налогообложения (глава 26.2)." Михаил, если Вы применяете упрощёнку 6 %, то можете забыть про это : "но налоговая берет налог не с продажи, а с дохода от продажи, т.е. с разницы между ценами приобретения и продажи объекта, если она есть." А если у Вас ИП на общем режиме налогообложения, то есть, есть возможность применить формулу: "доход - расход", то тогда - пожалуйста! Нужно посчитать, что Вам выгодно, если выгодно учесть 1,5 млн., то никаких упрощёнок, если выгодно заплатить 6 % с цены по договору, с выручки, а не с прибыли, то тогда упрорщёнка. "Магазин приобретался за 1,5 млн. Доход есть. но в налоговой опять же сказали, что расходы на приобретение не учитываются. " Почему они это сказали? Потому что упрощёнка! Подумайте, может есть смысл не открывать ИП обратно? Заплатить как физик 13 % с разницы продажи и покупки (1,5 млн). Считайте - выбирайте !!! Удачи Вам!!!

1 124/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

михаил

Автор

22 марта 2018, 09:01

И все же, совет от налоговой, что бы снова открыть ИП на упрощёнке, а потом продать помещение, имеет право быть хорошим? В любом случае я плачу лишь 6%. Или есть подводные камни?

178/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях