Покупку жилья за наличные хотят запретить
7 ноября 2025
Поиск по журналу
Москва и МО
Комната и доля в Петербурге
Татьяна
У нас есть опыт приобретения и проживания в комнате в коммунальной квартире в Москве. Хорошо усвоили разницу между "комнатой и " долей". Сейчас хотим купить комнату в Петербурге и столкнулись с тем, что предлагаемые к продаже комнаты в Питере чаще всего по документам доли. Риэлторы уверяют, что в Питере такая специфика, что комната и доля в коммуналке тождественны. Хотелось бы узнать мнение специалистов. Законодательство ведь общее для всех городов.
Могут подойти
21 комментарий
25 июля 2012, 02:09
Лучший совет
17
0
25 июля 2012, 02:09
В ходе судебного разбирательства по делу судом были установлены следующие обстоятельства. Решением суда, вынесенном в 1997 году и вступившем в законную силу в 1998 году, был определен порядок пользования спорной квартирой и за ответчиками признано право пользования комнатами №2 и №3. В 2006 году состав собственников квартиры изменился – вместо собственника, гражданина Спиридонова, собственниками его доли стали граждане Иванов и Иванова, получившие по 1/6 доли каждый. Однако, до момента предъявления иска в суд, граждане Ивановы в спорную квартиру не вселялись, их вещей нет ни в одной из комнат данной квартиры.
В соответствии с п.1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Переход права собственности на долю не является основанием для изменения порядка пользования квартирой, поскольку доли в праве собственности при этом сохранились и в отношении двух собственников имеется вступившее в законную силу решение суда.
Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
0
0
25 июля 2012, 02:11
Согласно ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно п.3 ч.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся комнаты.
Таким образом, составляющей частью права собственности на квартиру является право пользования жилым помещением (в случае с истцами – комнатой №1).
Учитывая вышеизложенное, суд вынес решение, которым истцам Ивановым было отказано в удовлетворении заявленных ими требований в полном объеме."
0
0
Валентина Лазарева
26 июля 2012, 13:44
Законодательство не одно и тоже.В Питере одно,а в Москве другое.Это факт.Комнаты в Санкт-Петербурге определяются как доли,но при этом должно быть обязательно определение права пользования долей,например 13/58 доли в квартире принадлежат комнате номер 3 ,площадью 13 кв.м. Удачи Вам.
4
0
Ирина
26 июля 2012, 09:32
Спасибо, очень полезная информация.
1
0
Сергей Николаевич
25 июля 2012, 12:53
Игорь, спасибо за приведенный материал
2
0
25 июля 2012, 10:53
Игорь, да это все понятно. И мотивировочная часть приведенного решения суда точно так же может быть использована в подобном споре и в тех случаях, когда порядок пользования между предыдущими владельцами определен не судом, а соглашением между ними. Я в основном говорю о том, что это тот случай, когда в закон должна быть внесена коротенькая поправка, которая даст ясность и легкость разрешения таких споров. А вообще, вникая в эту тему, начинаешь понимать, что в Москве намного правильнее все сделано по комнатам. Достаточно вспомнить сколько лет в Питере мучались с налоговым вычетом при продаже комнат, когда ФНС этот пресловутый миллион и в коммуналках делила по долям. Это ведь не так давно стало можно при продаже комнаты использовать целый миллион, а в Москве комната изначально была объектом, и вопросов не было с вычетом.
7
1
25 июля 2012, 01:27
И я слышала мнение, что порядок пользования - это соглашение между сособственниками в том составе, который был до продажи какой-либо доли. И после продажи можно оспорить ту часть питерского варианта ДКП доли, которая гласит о том, какой комнатой имеет право пользоваться приобретатель. Логика в этом есть. о прецентов в Питере, вроде, не слышно. Считаю, что это упущение законодателя. Право собственника доли пользоваться определенным жилым помещением в квартире должно следовать судьбе этой доли.
4
1
25 июля 2012, 01:32
Эдак можно и до абсурда дойти: продаются ведь долями и участки и дома с определенным порядком пользования....
0
0
Наталия Никифорова
25 июля 2012, 01:16
Зачем делить места общего пользования в коммуналках, уже все "поделено", см. ст 41-43 ЖК РФ: доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире (читай - МОП) собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты и т.д.. И не имеет значение о каком городе речь, закон федеральный.
4
0
Наталия Никифорова
25 июля 2012, 01:47
Маленькое уточнение: конечно, деление МОП условное, но можно смело занимать столько места, сколько позволяет доля собственника в коммунальной квартире.
0
0
Сергей Николаевич
25 июля 2012, 00:14
Даниил,у нас в договоре о продаже этой доли-комнаты написана фраза ,что в пользование покупателя переходит комната номер 2 (к примеру) площадью такой то.То есть это подразумевает,что порядок пользования остается,так нам и объяснял нотариус,хотя я тоже слышал мнение о том ,что определение порядка пользования действует только на конкретных людей. Что то я здесь не очень понимаю наше законодательство.Как же в Москве не делятся МОП? Получается что жители 10 метровой комнаты имеют на кухне места столько же ,сколько к примеру жители 30 метровой комнаты?
1
0
25 июля 2012, 00:03
Нет, у нас (Москва) пишется конкретная комната №1, 2 или 5 (и в договорах, и в свидетельствах). Места общего пользования остаются местами общего пользования, их никак не делят, да это и невозможно в принципе. А определенный порядок пользования актуален только для текущей (предпродажной) ситуации: если собственник меняется, то и порядок пользования уже не действует. Порядок пользования определяет суд, который руководствуется текущей жизненной ситуацией участников общей долевой собственности.
4
0
Сергей Николаевич
24 июля 2012, 23:50
В прошлый раз я видимо тоже указывал на то ,что могут быть проблемы,но не утверждал ,что паспортистки правы.Память у Вас хорошая))) Я честно не очень уже помню тот вопрос.В конце своего поста я имел ввиду долю-комнату естественно с определенным порядком пользования.Я хотел сказать о том ,что например 1/2 долю можно через соглашение об определении долей сделать например 16/30 как в коммунальной квартире,то есть привязать к жилой площади,так как это удобнее.Вот это я имел ввиду.
1
0
Сейчас обсуждают
Минфин России разъяснил, с какого момента можно продать унаследованное имущество без НДФЛ
Здравствуйте.Подскажите, бабушка умерла в апреле 22 года, завещания не оставила. Наследником являлся её сын, о местонахождении которого ничего не было известно много лет. Наследница по праву представления(внучка) инициировала процесс по признанию своего отца(наследника бабушки) умершим. Решение о признании отца умершим вступило в силу в декабре 22 года, после были судебные тяжбы о восстановлении срока наследования за внучкой, в итоге по решению суда в июне 23 года она была признана наследницей и имущество зарегистрировано на неё в январе 24 года. В случае с этими судами и прочим, с какого момента начинается отсчёт трёх лет, после которых не нужно платить налог при продаже квартиры? От даты смерти бабушки, от даты вынесения решения суда или от даты регистрации права?
Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?
Кухня 7.5 кв. Метров. Одна стена соеденена с ванной комнатой. Можно снести эту стену котороя граничет с кухней и возвести новую при этом забрать у кухни 0.5 метров для увеличения ванной комнаты. Без согласования.
Обращение к руководству портала ЦИАН
Мне не понятно возмущение собственника. Циану все равно на ком зарабатывать деньги (на агентствах, кстати он зарабатывает больше). На данной площадке полно людей которые готовы общаться с любым, кто купит (или поможет продать) его объект. Поясните пожалуйста, как это риелтерам (на чужой площадке) удается блокировать прямые контакты между покупатель/продавец (данные же в открытом доступе). По поводу "без вас никто не способен совершить нормальную сделку"... могут, конечно. Только вот практика показывает что на успешной сделке почти 100% есть агент (либо с той либо с другой стороны). Но потом тот у кого агента не было (его услуги просто оплатил контрагент) всем рассказывает как он сам продал/купил. Ну и кто у нас хитровывернутый?
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
"Ранее определенный судом порядок пользования жилым помещением пересмотру не подлежит"
Гражданке Спиридоновой и ее несовершеннолетнему сыну принадлежит 2/3 доли в праве собственности на трехкомнатную квартиру. В 1996 году Спиридонова оформила расторжение брака со своим мужем, Спиридоновым. На момент расторжения брака Спиридонову принадлежала 1/3 доля в праве собственности на вышеуказанную квартиру.
После этого, в 1997 году, гражданин Спиридонов обратился в суд с иском об определении порядка пользования квартирой. Решением суда за Спиридоновым было признано право пользования комнатой №1 в этой квартире. За гражданкой Спиридоновой и ее несовершеннолетним сыном было признано право пользования комнатами №2 и №3 в вышеуказанной квартире.
В 2006 году гражданин Спиридонов продал свою 1/3 доли в праве собственности на квартиру супругам Ивановым (по 1/6 доли каждому).
Супруги Ивановы обратились в суд с иском об определении порядка пользования квартирой и признании за ними права пользования комнатой №2, а за Спиридоновой и ее несовершеннолетним сыном – комнатами №1 и №3. Свои исковые требования истцы обосновали тем, что после продажи им гражданином Спиридоновым 1/3 доли в праве собственности на квартиру, изменился состав собственников квартиры (было три, а стало четыре собственника квартиры), что, по их мнению, делает неактуальным ранее вынесенное судебное решение об определении порядка пользования квартирой. Кроме того, истцы в своем иске указали на то обстоятельство, что комната №2, единственная в этой квартире, которая имеет выход на балкон. По мнению истцов, проживание в комнате №2 ответчиков лишает их возможности пользоваться балконом и, таким образом, нарушает их права пользования жилым помещением.