Андрей, с опекунством засада будет полная, не только не нужно, но и нельзя этого делать. Опекуны имущество опекаемых дарить вообще не имеют права, а получить разрешение опеки на продажу можно будет только при условии, что маме одновременно с продажей будет куплена другая жилплощадь, или маме, к примеру, эти деньги необходимы для лечения, но тогда надо будет не только документально доказать эту необходимость, но отчитаться документально о расходах на это лечение. Описываю по порядку возможные трудности: 1. Дарственную по Вашей доверенности Вы не сможете сделать, т.к. для дарения по доверенности нужно, чтобы в ней имелись полномочия подарить и было указано конкретное лицо, кому она хочет дарить. 2. Если мама состоит в зарегистрированном браке и квартира оформлена на нее обычным договором купли-продажи или долевого участия, то на ее продажу потребуется согласие супруга, а из Вашего вопроса я поняла, что и отцу Вы не склонны доверять, из чего делаю вывод, что он может не дать это согласие. 3. Даже если отец согласие даст, то продать эту квартиру постороннему лицу, чтобы хотя бы выручить за нее деньги, будет очень трудно по доверенности - ситуация рискованная для покупателя.

Вам нужно все-таки продать ее по доверенности подставному лицу, взяв у него для гарантии долговую расписку, которую Вы вернете ему при переоформлении квартиры на Вас. Дополнительно и одновременно с продажей заключите с этим лицом договор о намерениях, где он обяжется продать Вам эту квартиру. Но самый лучший вариант, это, как посоветовала Наталья Никитична, найти лояльного нотариуса, и в больнице удостоверить договор купли-продажи или дарения на Ваше имя. Даже если мама не говорит и не владеет руками, то надо, чтобы она хотя бы кивала или утвердительно моргнула глазами на вопрос нотариуса о ее намерении подарить Вам квартиру. Подпись врача или другого человека на договоре это возможно. Такой человек называется рукоприкладчик. Скорее всего нотариус потребует заключение врача об адекватности мамы. При этом не забывайте, что на любое отчуждение квартиры нужно согласие отца. Завещание не очень хорошо, потому что если Ваш отец пенсионного возраста, то он все равно будет иметь право на обязательную долю в наследстве. Но самое главное это то, что по закону отцу изначально принадлежит 1/2 доля этой квартиры, т.к. куплена она была в браке, хоть и оформлена она целиком на маму. Очень много деталей надо знать и учесть, чтобы дать Вам 100% совет. На сайте это невозможно. Обратитесь за советом к юристу в Вашем регионе. Если хотите, то можете позвонить мне, что смогу, то дополню к этому совету по телефону, но имейте ввиду, что я в СПБ и звонок будет междугородний.

Андрей,если доверенность, ранее оформленная, действующая,Договаривайтесь с отцом на согласие об отчуждении на надежного человека.Оформите с ним внутреннее обязательство о переоформлении на Вас по дарственной сразу после регистрации сделки,Сумму в договоре можно указать ту Которая была первичной,либо удобную по налогу. Успехов Вам. Реабилитации- Вашей маме.

Пока что налоговая не задает таких вопросов - свобода!

Спасибо за ваши ответы, хотя для меня так ничего и не решено... Инсульт у мамы геморрагический, сложный, повреждена левая сторона гол.мозга - соотв. правая сторона тела и речь. Сказать может мало чего, вырываются совсем непредсказуемые фразы, врачи говорят, что она не понимает речь и сама забыла как говорить. Не может назвать ни своего имени, ни любого другого, путается в датах. Короче полный неадекват. С опекунством понял - не прокатит, а с доверенностью - не знаю как сделать все правильно, без шума и без вопросов. Оформить продажу на хорошего человека- не возникнет ли вопросов у налоговой, где он взял такие деньги на единовременную покупку? .а потом соответственно и ко мне? ведь бизнес "ведет" мама?

Может на какого-нибудь известного специалиста (риэлтора) с данного ресурса оформить, подстрахуетесь долговой распиской. Мы здесь люди публичные, нам шумиха не нужна, так что "кидалова" можно не боятся.
P.S.: Говорю не за всех и не за себя, но со своей стороны считаю,что здесь есть люди на которых можно положится.

Уф, ну и головную боль вы себе нашли. Вы сами себя перехитрили. А всего-то надо было перед покупкой с женой заключить брачный договор на этот объект и на бизнес. И покупать на себя. А теперь супружеская доля есть у вашего отца. Если отец знает, что деньги были ваши, то при хороших с ним отношенях он даст согласие на какие-либо действия с квартирой. Например, если мама поправится немного, будет соображать, что делает, то с согласия отца оформит дарственную на вас.Можете заранее составить брачный договор со своей женой, чтобы не было претензий жены, если будете делать ремонт в этой квартире. Ну а если мамы не станет, вам придется еще и с братом договариваться, чтобы они отказались от наследства. Молитесь, попросите помощи в церкви у умерших родителей мамы. Это очень помогает. Люди возвращаются.

Даниил, Вы неточно выразились, принимается. О матери необходимо помнить всегда и везде.
А Андрею действительно будет все очень непросто, пока он не решит вопросы со всеми родственниками. Еще жду от него ответа на мои вопросы, станет ясно по уточненному диагнозу, можно ли вести речь о дееспособности.

Андрей, про "оспорить сие деяние", конечно может и об этом я Вам сказал выше.

Елена, или я неточно выразился или Вы предвзято прочитали... ключевое в моих словах "испортят историю квартиры, в МОСКВЕ к этому вопросу покупатели подходят с должным вниманием".
Ну и в других регионах конечно же тоже риэлторы работают не хуже.

Андрей, безполезно рассуждать даже о продаже по доверенности пока Вы не выяснили даст ли отец согласие.