Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
+ Разместить за 0 ₽
Войти
Циан.Журнал Pro
Всё для профи
Поиск по журналу
Москва и МО
Вопросы·Городская недвижимость

Недвижимость. Пассивный доход пенсионерами.

ID: 21403757
Вся Россия
12 773
22

Начну издалека.

Есть родители-пенсионеры, для которых хочу создать пассивный доход через недвижимость.

Имеется полуубитая хрущёвка-двушка в ближайшем Подмосковье, где время от времени проживают родители пенсионеры (половину времени проводят на даче).

Была идея вложиться в новое жильё чуть побольше в новостройке. Сделать ремонт. Перевезти родителей туда. Хрущевку надо будет капитально, но экономно отремонтировать и сдавать.

Другая идея - сделать хороший ремонт в хрущевке и купить жильё в новостройке под сдачу. Опять же надо будет сделать нормальный минимальный ремонт.

И ещё одна - попытаться продать хрущевку (сделать капитальный чистовой), взять две квартиры в новостройке (скорее всего двушку + однушку).


Бюджет у меня на всё про всё макс 10 миллионов.


Вижу это как вложение плюс доход со сдачи будет на 100% идти родителям в карман, я буду платить ипотеку.


Опыт покупки/продажи/ипотеки/ремонтных работ у меня совершенно отсутствует, поэтому хотела бы послушать мнение со стороны.


Автор
Теги
22
ID: 21403757
купля-продажаипотека
Могут подойти
студия, 33 м², этаж 3
17 649 347 ₽
студия, 33 м², этаж 3
Бутырская
9 мин.
ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва
апарт.-студия, 35 м², этаж 7
25 659 999 ₽
апарт.-студия, 35 м², этаж 7
Белорусская
9 мин.
ЖК "GloraX Premium Белорусская", улица 1-я Ямского Поля, 26, Москва
1-комн.кв., 31 м², этаж 15
21 822 870 ₽
1-комн.кв., 31 м², этаж 15
Марьина Роща
18 мин.
ЖК "PRIDE (Прайд)", Полковая улица, 1, Москва
2-комн.кв., 40 м², этаж 9
33 489 903 ₽
2-комн.кв., 40 м², этаж 9
Бауманская
16 мин.
ЖК "Level Бауманская", Большая Почтовая улица, кА, Москва
2-комн.кв., 55 м², этаж 5
85 000 ₽/мес.
2-комн.кв., 55 м², этаж 5
Бульвар Рокоссовского
15 мин.
Детская улица, 19, Москва
2-комн.кв., 56 м², этаж 8
30 000 000 ₽
2-комн.кв., 56 м², этаж 8
Киевская
13 мин.
Кутузовский проспект, 4/2, Москва
1-комн.кв., 35 м², этаж 5
19 999 999 ₽
1-комн.кв., 35 м², этаж 5
Фрунзенская
9 мин.
переулок Пуговишников, 8, Москва
2-комн.апарт., 50 м², этаж 1
9 990 000 ₽
2-комн.апарт., 50 м², этаж 1
Алексеевская
10 мин.
проезд Ольминского, 3, Москва
2-комн.кв., 52 м², этаж 3
25 000 000 ₽
2-комн.кв., 52 м², этаж 3
Чкаловская
2 мин.
улица Земляной Вал, 38-40/15С9, Москва
2-комн.кв., 52 м², этаж 10
21 000 000 ₽
2-комн.кв., 52 м², этаж 10
Площадь Ильича
9 мин.
Библиотечная улица, 2, Москва
22 комментария
ID: 6829872
4 марта 2019, 01:25
Лучший совет
Солидарен с предыдущим советом, делать ремонт совершенно ни к чему. Окупается в редких случаях. Но скорее потеряете время и средства. Если только вы сами не мастер и имеете доступ к недорогим строительным материалам.
4
0
217/50 000
0/50 000
Владимир
7 марта 2019, 12:28
1. Сдача квартиры в аренду - это пассивный доход только во влажных мечтах. В реальности это вполне активная работа с потенциальным геморроем. Начиная от того, что жилец затопит весь стояк или утроит пожар, а сам исчезнет в неизвестном направлении. Заканчивая устройством борделя (и это обычно делают люди, которые на просмотре выглядят совершенно интеллигентно и подозрений не вызывают), после чего Вы вместе с родителями будете месяцами, если не годами доказывать, что Вы тут не при чем.
Примеры могут звучать надуманными - но это совершенно реальные ситуации.
Это еще не считая ста тысяч миллионов разных мелочей, типа текущих смесителей, бракованной техники, совершенно не вовремя выходящей из строя и т.д., с которыми разбираться придется Вам и вашим родителям, бросая все свои дела.
2. Доходность этой недвижимости при этом где-то возле плинтуса, даже если серьезных проблем не будет. И, откровенно говоря, она такая во всем мире.
3. Возьмите ИИС + ОФЗ, это уже перекроет по доходности недвижку в разы. Да и по ликвидности тоже.
1
0
1 054/50 000
0/50 000
ID: 23614712
7 марта 2019, 09:18
Оставьте родителей как есть. Купите две убойные квартиры подешевле. Сделайте косметический ремонт своими силами, родители помогут. Помойте, поменяйте двери, окна, поклейте обои либо побелите потолки и стены, покрасьте полы, тщательно от драйте санузел и сдавайте. Вклады не делайте, банки грохнут ваши деньги, а недвижимость всегда можно продать.
1
0
347/50 000
0/50 000
Сергей
6 марта 2019, 21:31
Пусть родители живут спокойно, не трогайте их быт. А там сразу увидите на что у Вас останется средств, то и творите.
1
0
116/50 000
0/50 000
Julia Kim
6 марта 2019, 21:11
Есть вариант 1-ки в Сходне, в л/с
1
0
33/50 000
0/50 000
Наталия Бондарева
4 марта 2019, 11:35
Вариант ремонта квартиры в хрущевке под родителей и покупка квартиры в новостройке под сдачу-оптимальный.Но если у Вас такой бюджет,то рассмотрели бы вторичное жилье,а не новостройку.
2
0
183/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 12:55
Наталья, спасибо за мнение!
Но, судя по циановским ценам на нормальные вторичные двушки в Химкинском районе (от 8 миллионов минимум), мне все вместе с ремонтами не потянуть.
0
0
178/50 000
Наталия Бондарева
4 марта 2019, 14:24
Согласна....с ценами сейчас какя-то массовая истерия у продавцов.Анализируйте,ищите. Уверена получится.)
0
0
104/50 000
Дмитрий Лобач
4 марта 2019, 10:40
После того, как вы посчитаете все вложения и окупаемость, Вы прослезитесь.
Ваша доходность будет хорошо если 4-5% годовых. Потому очень хорошо подумайте, куда вкладывать, на какой срок и зачем.
Самое первое, что я порекомендовал бы своим родителям и друзьям - сходите на 2-3 консультации по инвестированию и личным финансам к грамотным специалистам(у которых есть не только красивая упаковка, но и солидное состояние, которое они и наработали). И там Вам грамотно и понятно распишут все плюсы и минусы и где можно бОльше зарабатывать на такой сумме и получать хороший пассивный доход более 4% годовых при тех же рисках.
2
0
633/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 12:49
Дмитрий, спасибо за ответ и совет. Понимаю, что могу ввязать себя в большую авантюру. Буду благодарна, если можете порекомендовать кого-то:)
0
0
140/50 000
Дмитрий Лобач
4 марта 2019, 14:32
По инвесту в недвижку поделюсь контактами , но через личку, чтоб не рекламировать.
0
0
82/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 15:04
Буду безмерно благодарна!
0
0
25/50 000
не риэлтор
4 марта 2019, 09:42
если хрущевку будете продавать, то ремонт делать смысла нет - стоимости он не добавит, добавит разве что скорости в продаже, но окупить его не удастся. тем более опыт ремонтных работ у вас отсутствует. к тому же у вас будут еще затраты на ремонт в новостройке. так что лучше продавайте как есть. скинув цену на 500 тысяч от рынка вы продадите точно так же, как вложив 800 в ремонт и поставив рыночную цену. только без гемора и нервотрепки.
из разложенных вами вариантов лично я выбрал бы первый. другое дело, что родителям жить в новостройке может быть не очень комфортно: не говоря уже об отвратительнейшем качестве строительства (ГОРАЗДО хуже кирпичных хрущевок) это еще и жизнь несколько лет на ремонтах вокруг, когда со всех сторон сверлят, колотят, штробят и сыпят пылью. но, судя по всему, вы вариантов родителям не оставляете и им придется это терпеть )) первый вариант кажется более оптимальным, потому что в случае каких-то проблем с новостройкой (недострой, проблемы с ремонтом, родители не смогут там жить и тд) - у вас в любом случае останется эта обжитая хрущевка. в то время как продав ее, вы ситуацию "подвесите".
но тут уже, разумеется, только вам решать.
2
1
1 181/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 13:08
Спасибо за ответ!
Я смотрю на новосторойки (вторички в том числе) наоборот, чтобы улучшить уровень жизни для родителей:) Лифт, большая площадь, нет отключения горячей воды на две недели летом итд. Но, конечно, понимаю, что в новых домах не все так идеально.
Да, склоняюсь к первому. Немногого сомневаюсь по поводу рентабельности..
0
0
340/50 000
не риэлтор
4 марта 2019, 13:30
а для вас принципиальна рентабельность? я из вашего текста понял так, что вы у вас есть некая сумма, и вы хотите просто обеспечить доход родителям не за счет депозита или каких-то консервативных инвестиционных инструментов, а за счет недвижимости. то есть в одной живут, вторую сдают и получаемые за аренду деньги тратят на жизнь. то есть прибыль изначально не закладывается. вроде из вашего текста следует примерно такой расклад?
из перечисленных вами плюсов новостройки - разве что площадь. лифт будет ломаться постоянно (мало того, что ставятся по принципу максимальной экономии, так еще и в период ремонта всего дома эксплуатируются на убой). с водой тоже далеко не все так хорошо. да, отключения не будет, но в хрущевке 5 этажей, а в некоторых новоделах выше 7 этажа она уже течет тоненькой струйкой, а выше 10 чайник набираешь по 10 минут. ну и так далее. можно перечислять отсутствие инфраструктуры (вокруг стихийная парковка и кое-как сделанный на период стройки подъезд к дому), звукоизоляцию, которая в новых домах почти всегда нулевая, разнообразный контингент арендаторов (купившие новостройки в качестве инвестиционных квартир под аренду отчаянно демпингуют и сдают всем, кому ни попадя). понятно, что все это трудности, которые легко переносятся в молодом возрасте. но если родители у вас пенсионеры - подумайте, насколько комфортно им будет жить во всем этом?... хотя, с другой стороны, если они живут только зимой, а с апреля по октябрь на даче, то почему бы и нет...
0
0
1 488/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 15:03
Вы рисуете страшные картины:) Но да, во многих "человейниках" так и есть. Поэтому я смотрю на более-менее приличные новостройки, не совсем дешевые панельки. И не на самые стандартные двушки, от 60-80 квадратов. Родители только вышли на пенсию, те они не совсем древние и достаточно современные, поэтому хотелось бы обеспечить им комфортную жизнь и помочь с доходом.
А волнует меня рентабельность хрущевки, из которой должен сложиться пассивный доход.

Мониторю Циан полгода, и, конечно же, уже сомневаюсь в своих идеях по недвижимости.
Поэтому так же начинаю вникать и рассматривать варианты вкладов.

Спасибо за ваше мнение!
0
0
657/50 000
Ольга Подвигина
4 марта 2019, 08:58
Продать хрущевку. Купить две 1-ки. Одну-сдавать,выплачивать ипотеку. И - никаких ремонтов. Стройку брать невыгодно в том плане,что доход она начнет приносить только после завершения строительства. Ну и - риски сохраняются - построят-не построят.
2
0
245/50 000
0/50 000
Анна Юрьевна Почикаева
4 марта 2019, 02:18
Я бы начала с совещания с родителями. Если они большую часть жизни прожили в своей квартире, пусть даже в хрущевке, у них может не быть желания переезжать (привыкли, знакомые, друзья, любимые соседи, привычный район - для пожилых людей это бывает более важно, чем новая квартира). Поговорите с ними - они то чего хотят? А под сдачу в аренду годится 1-2-комнатная квартира в пешей доступности от метро не далее 7 минут пешком со свежим ремонтом из материалов Леруа Мерлен, подобранных со вкусом.
3
0
494/50 000
0/50 000
ID: 21403757
Автор
4 марта 2019, 02:41
Спасибо за ответ. Естественно, родители в курсе и с радостью переедут в новую квартиру в том же районе Подмосковья. Мне этот район (Новогорск/Химки) сам близок и понятен.
А вот 1-2 квартиру в пешей доступности от метро мой бюджет, боюсь, не потянет..
У меня потолок - 10 миллионов - на все манипуляции.
0
0
313/50 000
1
2
Сейчас обсуждают
Минфин России разъяснил, с какого момента можно продать унаследованное имущество без НДФЛ
Здравствуйте.Подскажите, бабушка умерла в апреле 22 года, завещания не оставила. Наследником являлся её сын, о местонахождении которого ничего не было известно много лет. Наследница по праву представления(внучка) инициировала процесс по признанию своего отца(наследника бабушки) умершим. Решение о признании отца умершим вступило в силу в декабре 22 года, после были судебные тяжбы о восстановлении срока наследования за внучкой, в итоге по решению суда в июне 23 года она была признана наследницей и имущество зарегистрировано на неё в январе 24 года. В случае с этими судами и прочим, с какого момента начинается отсчёт трёх лет, после которых не нужно платить налог при продаже квартиры? От даты смерти бабушки, от даты вынесения решения суда или от даты регистрации права?
18
12
Главные новости

Смотреть все

Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости
При подписке вы принимаете условия Пользовательского соглашения и Политики конфиденциальности
Ещё вопросы