недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Нужен толковый риелтор, где найти?

Московская область 794 10

Добрый день!

Имеется городской особняк в подмосковном г.Домодедово. Здание свежее, качественно построенное, с хорошим ремонтом и мебелью. Объект удовлетворяет критериям элитной недвижимости. В общем, объект серьезный, интересный и во многом уникальный, но не масс-маркет.

Нужен специалист, который бы грамотно оценил объект и предложил наиболее эффективный вариант его использования, продажа/аренда/коммерция. Желательно все сделать без лишнего шума, чтобы объект не светился попусту во всех возможных досках объявлений.


Вопрос, лучше обращаться в агентства, понимая, что это лотерея и конкретный специалист может быть и не так хорош, как бренд представляемого им агентства? Или же попробовать найти профи - самостоятельного агента. И как такого профи найти?

Спасибо за советы.


Советы 10
Наталья КоковихинаЛучший совет18 сентября 2019, 11:34

Добрый день! Загородная недвижимость- специфический продукт.. Его имеют небольшая категория граждан- либо это единственное жилье (любит жить в своем доме), либо уже как плюс к квартире. Вот среди такой категории и надо искать.. От профессионализма риелтора, действительно, многое зависит, но возводить его в статус волшебника все равно не стОит..) В Вашем случае нужно найти человека, которому Вы полностью доверитесь. Он для Вас должен стать как для чемпиона - тренер: делать нужно то, что он говорит, даже если Вам это не хочется или не нравится... Концентрироваться нужно на результате.
И еще вопрос: как же Вы собираетесь продавать столь специфический продукт, если максимально сузите информацию об этом? Каких-то секретных, закрытых и " собственных" баз недвижимости не существует!...)

Елена Назарова18 сентября 2019, 20:38

Не светиться - это только по какому-то узкому кругу инфо распространять...
то есть сужать круг поиска.
наоборот, надо использовать многие методы рекламы:
1. интернет сайты
2. печатные местные издания, а Вашем случае "Призыв" ведь довольно любимая газета у многих, в том числе соседей.
Почему выделила у соседей? так как могут купить те, кто знает город, у кого здесь родственники, знакомые, бизнес
поэтому пункт 3 важен -это Баннеры, растяжки, по Каширке, по Дону, по Симферопольке , в окна и на забор.
Пункт 3 едва ли не самый важный, как раз именно для Загородки, любой Загородки, от элитной до попроще,
риэлтора лучше по рекомендациям.
В любом случае реклама стоит денег существенных, а продажа такого рода дорогостоящих объектов -дело случая и иногда в года выливается, рекламу (надо обговаривать) за счет собственника давать

Елена Назарова18 сентября 2019, 20:54

это о продаже.
по аренде и коммерции я не спец

Елена Назарова18 сентября 2019, 20:57

Хотела добавить про ожидаемое и вложенное, Александр Воронич опередил,
+100!
Увы, реалии рынка и ожидания продавца часто не совпадают в разы

Елена Назарова18 сентября 2019, 21:14

Еще о ценообразовании, точнее, о критериях.
Важный параметр Однородность окружения.
Если особняк в закрытом коттеджном поселке, с серьезной охраной- это лучше ,
чем просто в городе.
Я не очень знаю подобного типа поселки элитные в Домодедове и городском округе, навскидку : Юсупово уж не такой и элитный ( хотя лесное место мне лично очень нравится), Фламандия тоже не элитного класса, хотя места замечательные.
Если только в Бору такое есть?
А если просто в городе, например, среди улиц Поля Чудес, так это просто город, и не уверена ( не претендую на истину, могу ошибаться) , насколько там цена элитная пойдет

Александр Воронич18 сентября 2019, 20:43

Здравствуйте. Многие собственники подобных объектов считают, что у риэлторов есть некая база потенциальных покупателей на такую недвижимость, которым риэлтор предложит этот объект и его обязательно купят. Это ошибка. Ничего такого не существует. Безусловно, у каждого клиента есть своя клиентская база, но если кому-то из клиентов понадобится объект недвижимости, то риэлтор не будет впаривать клиенту то, что ему не подходит. Он будет работать именно под его потребности и бюджет. Да и такие люди сами ох как не дураки. Иначе не смогли бы заработать столько. Поэтому пытаться им что-то "втюхать"... В общем нет такого и не будет. Объект нужно рекламировать широко и регулировать цену. Проблема ещё в том, что по таким объектам ожидания продавца и реалии рынка могут легко отличаться в 2-3 раза. И не приходится говорить о том, чтобы вернуть вложенные средства.

Владислав19 сентября 2019, 11:18

Уважаемые риелторы, спасибо за ответы. Хотел уточнить несколько моментов, чтобы дискуссия шла в нужном направлении. Дом находится в городе, в очень хорошем месте (не Поле чудес), вблизи парка Елочки.

Про завышенную или заниженную цену на объект, никто пока не говорил. Про втюхать или одурачить тоже. Втюхать классный дом - звучит даже глупо.
А что касается цены, наоборот, хотелось бы на первом этапе получить адекватную оценку недвижимости от профессионала.

И третий момент. Если рекламировать объект во всех возможных агрегаторах, банерами и растяжками, тогда ЗАЧЕМ нам нужен риелтор вообще? Мы и сами за свой счет можем рекламу развесить на заборе. Я вижу смысл привлечения профессионала-риелтора именно в том, чтобы реклама не висела везде и всюду, а была размещена грамотно и точечно под конкретную целевую группу покупателей. Поправьте, если ошибаюсь.

Александр Воронич19 сентября 2019, 13:50

Владислав, добрый день!
Про территориальность ничего не скажу. Не знаю. Однако, в любом случае следует выезжать на объект и смотреть. Даже в котеджных посёлках с одинаковыми домами, между ними есть отличия. Например, дома, которые находятся при въезде, оцениваются дешевле, чем дома в глубине посёлка, так как мимо них постоянно проезжают машины. Также имеет большое значение ориентированность домов по сторонам света, инсоляция, близость к деревьям, близость к площадке для сбора мусора и ещё много чего...
Нит никаких классных или неклассных домов. Есть объекты, цена на которые соответствуют их качеству и конкурентноспособна среди похожих объектов. Для каждого собственника его дом или квартира - самые лучшие, в который "вложена душа". Но покупатель не приобретает эмоции. Он платит деньги за товар. А покупатели таких объектов - люди в хорошем смысле капризные и очень искушённые. Мало того, в основном у них много денег не только потому, что они умеют зарабатывать, но и потому, что не разбрасываются деньгами. Иными словами, следует быть готовым к тому, что торг с их стороны будет очень жёстким. И на это нужно спокойно реагировать. Не значит, что нужно сразу соглашаться. Просто может быть так, что на эмоциях отказав покупателю, придложившему с торгом купить, можно другого покупателя и не дождаться. И потом будет крайне сложно вернуть того первого и единственного. С оценкой подобных объектов всегда очень сложно. Самый правильный, на мой взгляд, путь состоит в том, чтобы определить стартовую цену, и выйти на рынок. Рынок сам покажет справедливость цены. Нет звонков - снижаемся. Возможно (и скорее всего) снижаемся сильно.
Зачем Вам риэлтор? Да затем, чтобы не заниматься этим самостоятельно. Процесс продажи объекта недвижимости - мероприятие затратное, как по времени, так и по приложению эмоциональных усилий, которые собственник объекта может использовать более рационально. Иными словами, Вы, работая у себя на работе заработаете больше, чем заплатите риэлтору и это будет Вам выгодно. Например, Вам звонит покупатель и просит показать дом в то время, когда Вы никак не можете. А потом хочет ещё раз приехать с семьёй и специалистом-строителем. И опять в то время, когда Вам неудобно. А показ дома - это не показ квартиры. Это несколько часов. Ну и эмоциональный буфер между продавцом и покупателем бывает очень нужен. Хотя бы при тех же торгах. Многие люди уже заранее имеют мнение, что могут всё сами. Особенно это касается людей, достигших высот в бизнесе, карьере и прочих деньгах. Им кажется, что если они в своём направлении достигли успеха, то и все остальные направления им легко покорятся и они всё знают лучше, чем специалисты, которые годами трудятся в этой отрасли. Они никого не слышат. кроме себя. Беда в том, что действуют они неправильно, но объяснить им это невозможно. И даже отсутствие результата в течение долгого времени не меняет ситуацию.

Владислав19 сентября 2019, 14:13

Александр, спасибо за развернутый ответ.
Правильно ли я вас понял, что:
1. Нет (или крайне мало) специалистов, способных адекватно оценить объект перед продажей.
2. Цена объекта формируется по рынку (пальцем в небо). Ставим желаемую цену, размещаем объект во всех возможных источниках информации и регулярно снижаем цену, при отсутствии интереса покупателей.
3. Основная цель сотрудничества с риелтором заключается в том, что всю черновую работу и общение с интересантами он берет на себя, освобождая время (и нервы) заказчика. То есть риелтор - не особо заинтересованный исполнитель, не более того.

И подскажите пожалуйста, может я вообще хочу невозможного, занимаясь поисками риелтора - партнера при реализации актива? Вообще, в текущей ситуации ( на рынке и в профессии) возможна ли в принципе следующая программа взаимодействия, когда собственник и риелтор работают, как заинтересованные партнеры. Сначала определяют стоимость объекта, формируют стратегию использования объекта (может и не продажа) с понятными расчетами, занимаются позиционированием объекта и риелтор реализует данную стратегию, получая свой процент.

Александр Воронич19 сентября 2019, 14:26

1. Да. Всё верно.
2. Да. Ну почти. Безусловно некие ценовые ориентиры должны быть. Базовые.
3. Да, но не только. Организация сделки при найденном покупателе тоже на риэлторе. Не пойму только почему риэлтор не является заинтересованным исполнителем. Как раз очень заинтересованным, так как вознаграждение риэлтор получает не за процесс, а за результат.

Именно так и строится взаимодействие. На партнёрских началах. Многие думают, что риэлтор это некий мутноватый делец, стремящийся обогатиться за счёт ситуации или проблемы заказчика. Это совсем не так. Это соратник, который смотрит и идёт в одном с клиентом направлении. Только так.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru